加息周期下，轉按套現再置業，仍有利可圖嗎？步入加息周期後，銀行除了上調最優惠利率(P)之外，亦多次上調按揭封頂息率，及至9月有大型銀行更大幅上調按揭封頂息率0.5厘，令到新造按揭息率，較數年前的按揭封頂息率為 P-2.85% (3.025%)及近一兩年為P-2.5% (3.375%)，息率明顯高了0.75厘至1.1厘，每100萬元貸款額計，每月供款多425.5元至617元。
近日銀行的按揭現金回贈大減
這個差距，在早前銀行按揭現金回贈曾一度高達3%時，對有意轉按套現作其他投資的人，仍然算是對沖到增加的成本。可是近日銀行的按揭現金回贈已跌至2%至2.2%的水平，轉按的吸引力，表面上是大減了，實際上，又是否真的無利可圖呢？
先以太古城的個案做例子
我們試著舉個例子去計算，先以太古城的個案做例子，於2018年初購入太古城900多呎的3房單位，當時購入價約1,500萬元，現時網上銀行估值大約為1,424萬元，估值上是較當年購入價跌了。不過由於當年1000萬元以上住宅物業，只可以做50%按揭，是以當年的貸款額最高僅為750萬元。
最高可以借996.8萬元
而由於政府於7月時放寬按揭限制，現時在不申請按揭保險的情況下，1,500萬元或以下的自用住宅，最高按揭成數為70%，也即是說，以現時單位估值為1,424萬元計，最高可以借996.8萬元，加上單位原本已供款約5年，最新未還貸款額為約665萬元，即轉按最高可套現金額為331.8萬元(996.8萬- 665萬)。
這331.8萬元，如全數放於高息存款戶口當作流動資金，可以賺到相等於供樓的利息(4.125厘)，連同轉按可賺到逾21萬元的按揭現金回贈可抵銷至少6個月的利息開支，轉按後變相是多了一筆300多萬元的免息流動資金，可以在淡市下隨時看準時機出擊。
例子：太古城37座低層E室5年前購入價約1,500萬元，最新估值約1,424萬元。
| 2018年初 約1500萬元購入 |
轉按套現 | |
| 息率 | P-3.1% ＝ 3.025% | P-2% ＝ 4.125% |
| 年期 | 30年 | 30年 |
| 最高貸款額 | 750萬元 | 996.8萬元 |
| 月供 | 約$31,722 | 約$48,309.9 |
| 現金回贈 | - | 21.93萬元（2.2%） |
等同轉按後 多了一間物業
而近日樓價下調，部分新界藍籌屋苑樓價跌至400萬元以下，例如沙田第一城，部分單位成交價已跌至約380萬元的水平，以套現金額可以購入做50%按揭，假設收取現時市值每月約1.3萬元的租金，扣除供款支出約9,200元，仍有餘款可支付管理費等開支。等同轉按後，多了一間物業，仍能有餘多約140萬元的流動資金，可考慮作其他的投資部署。
假設：沙田第一城約284呎單位
近日成交價約380萬至400萬元
| 假設買入價 | 380萬元 |
| 年期 / 按揭成數 | 30年 / 50% |
| 按揭封頂息率 | P-1.75% ＝4.125% |
| 月供 | 約9,208元 |
以上例子僅供參考並設特定條件，一概以銀行/金融機構最終批核作準
以上只是一些情景假設，每間銀行審批準則及計算方法也有差異，而每人的財務情況亦會有差異，如不太會計算如何才最合適自己的需要及風險承擔取向，建議找銀行或按揭代理先做做預先評估，以更清晰知道自己的貸款能力，同時了解不同方案的風險成本，以作最合適自己情況的決定。
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作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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