鐵路盤走勢分析｜21個鐵路上蓋屋苑呎價逆市升！樓價具抗跌力

雖然當前樓市下行，但享交通之便的鐵路盤樓價並非一面倒下跌。據地產代理資料，以今年首10個月來說，在70個鐵路盤當中，有30個屋苑呎價下跌，最高跌幅近14%。但有21個屋苑呎價卻逆市上升，最高升幅10.2%左右。專家分析箇中原因，以及展望鐵路盤前景。

鐵路盤仍有抗跌力

一般而言，鐵路盤是指鐵路上蓋屋苑，或者鄰近鐵路的屋苑。前者通常是港鐵有份參與發展，如九龍灣德福花園，發展商為合和、恒隆和港鐵；後者是屋苑鄰近鐵路站出口，如鰂魚涌太古城，本身不是港鐵上蓋項目，但鄰近港鐵太古站出口，稱得上是港鐵沿線屋苑。鐵路盤享有交通便利的優點，樓價自然看高一線，即使樓市處於跌勢，鐵路盤仍有一定抗跌力，跌幅未必多，甚至部分鐵路盤樓價更逆市上升。

30屋苑呎價跌

當前大市向下，鐵路盤難免不受影響。據美聯物業資料，今年首10個月，在70個鐵路盤當中，有30個屋苑呎價下跌，跌幅介乎0.4%至13.2%；有21個屋苑呎價卻逆市上升，升幅介乎0.3%至10.2%。至於餘下19個屋苑，部分屋苑在去年12月或今年10月未有成交，無法計算。另有部分屋苑的呎價受成交量和單位質素所影響，若該屋苑呎價出現較大波動，呎價變化並不適用。舉例說，大水坑站嘉華星濤灣去年12月呎價18,026元，但到了今年10月呎價跌至14,613元，跌幅達19%，可能是個別質素稍遜的單位成交所拖累。

首10個月鐵路盤呎價跌幅最高5個屋苑

若果按照代理提供的資料整理，首10個月鐵路盤呎價跌幅最高頭5個屋苑排名如下：

鐵路站	屋苑	呎價(元) 2022年12月	呎價(元) 2023年10月	變幅
天水圍	嘉湖山莊	9702	8423	-13.2%
恒安	聽濤雅苑	12,605	10,954	-13.1%
兆康	叠茵庭	11,849	10,319	-12.9%
九龍灣	擎天半島	27,745	24,186	-12.8%
長沙灣	美居中心	14,369	12,591	-12.4%

嘉湖山莊呎價跌幅最大

不過，專家指，上述排名屋苑當中，嘉湖山莊較值得參考。美聯物業首席分析師劉嘉輝指，嘉湖山莊是大型屋苑，成交量一般較多，其呎價跌幅大，因先前呎價升得太多而已。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國補充說，嘉湖山莊放盤量多，需要減價才可以吸引買家入市，故減價幅度會大一些。

據美聯物業資料，嘉湖山莊在去年12月和今年10月，分別錄得31和33宗成交個案，但其餘4個屋苑所錄得的宗數不多，只是單位數而已。

大屋苑成交多可供參考

其實，要真正了解屋苑走勢，成交量多少是最關鍵。若果屋苑有不同層數單位成交，買家才會較全面掌握整個屋苑情況，以便作出置業決定。劉嘉輝說，大型屋苑始終成交量多，有參考作用，並舉例說，杏花邨、麗港城、德福花園、星河明居、黃埔花園、沙田第一城屬於這類屋苑。

不過，這些屋苑呎價在過去10個月期間普遍錄得跌幅。相關屋苑呎價資料如下：

大型鐵路屋苑呎價走勢

鐵路站	屋苑	呎價(元) 2022年12月	呎價(元) 2023年10月	變幅
天水圍	嘉湖山莊	9702	8423	-13.2%
第一城	沙田第一城	14,317	12,929	-9.7%
九龍灣	德福花園	11,102	10,094	-9.1%
太古	太古城	15,615	15,021	-3.8%
鑽石山	星河明居	15,477	14,990	-3.1%
杏花邨	杏花邨	13,160	12,795	-2.8%
藍田	麗港城	11,845	11,722	-1%

資料提供：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

老牌鐵路屋苑呎價齊跌

這些鐵路上蓋或沿線屋苑呎價齊跌，與其樓齡有關。這些屋苑樓齡偏高，普遍30至40年，即使最年青的屋苑星河明居，樓齡也要25年。樓齡最高的是太古城，樓齡達47年。專家指，這些屋苑呎價跌幅不算太偏離大市。劉嘉輝表示，整體大市由今年年初至今，平均下跌2%，上述屋苑呎價普遍跌幅10%之內，仍然是可接受水平。雖然大市處於下行軌道，但仍有部分鐵路盤「硬淨」，逆市上升。相

關屋苑呎價走勢資料如下：

呎價逆市上升的鐵路盤

鐵路站	屋苑	呎價(元) 2022年12月	呎價(元) 2023年10月	變幅
朗屏	朗屏8號	13,145	14,456	+10%
南昌	匯璽	22,309	23,131	+3.7%
元朗	YOHO TOWN	14,271	14,573	+2.1%
大圍	名城	15,869	16,330	+2.9%
烏溪沙	銀湖．天峰	14,004	14,320	+2.3%
屯門	瓏門	16,365	16,416	+0.3%

資料提供：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

屋苑樓齡新

這些逆市上升的鐵路盤，其中一個最大優點是樓齡較新，不超過20年。朗屏8號和匯璽樓齡最新，僅6年；瓏門和YOHO TOWN稍長，分別為11年和13至19年；名城樓齡亦差不多，同樣是13年。另一個屋苑銀湖．天峰樓齡14年。雖然樓齡相若的另外兩個鐵路盤荃灣海之戀和將軍澳天晉未有逆市上升，在今年首10個月呎價分別下跌2%和2.9%，但其實跌幅未算很多，已經稍低於上述老牌屋苑呎價跌幅，可見抗跌力不差。海之戀樓齡僅5年，天晉樓齡6至12年。

配套設施選擇多

配套設施選擇多是另一個優點。劉嘉輝指，這些屋苑會所設施較新，部分屋苑如海之戀，附近配套設施有單車徑、緩跑徑、大型體育設施等，故較受年青一代買家鍾愛。正因這些優點，這類樓齡新的鐵路盤抗跌力較好，部分屋苑呎價不下跌之餘，還逆市上升。

YOHO TOWN配套勝嘉湖

陳超國說，以YOHO TOWN為例，屬於港鐵站上蓋屋苑，交通方便，本身設有大型商場，而且身處地區逐漸成熟，加上屋苑整體設計和配套，都較嘉湖山莊20年前設計完善，故抗跌力較強。面對樓市下跌，鐵路盤難以獨善其身，專家預期，這類二手盤樓價會跟隨大市走。陳超國指，鐵路盤樓價會跟隨大市調整，這類二手盤始終受到較多港人垂青，抗跌力不會輸給大市。

供應多難跑贏大市

不過，他不認為鐵路盤樓價會跑贏大市，因未來鐵路盤供應不少，如來自新界北部都會區，若果發展商減價推售新鐵路盤，舊鐵路盤樓價仍會跟大市向下。他說，難以估計未來這類二手盤樓價走勢。