香港仔新盤澄天開售成焦點！區內私樓居屋配套及未來樓市走勢

上周香港仔新盤澄天開售，是區內15年來首個全新住宅項目，香港仔成為市場焦點。區內私樓樓齡偏高，以單幢樓居多。本文分析區內私樓、居屋情況，並預測未來區內樓市走勢。當然，置業人士想了解區內交通民生配套、校網等情況，本文亦會逐一提及。香港仔位於港島南區，範圍為田灣以東、石排灣以南、黃竹坑以西、鴨脷洲以北的地方。區內以住宅區為主，並有少量工廠大廈，另外亦有數百戶漁民過著傳統水上人的生活。

香港仔單幢私樓居多

區內私人住宅以單幢樓居多，樓齡較新的是海峰華軒、南灣御園，南灣御園樓齡不足20年，海峰華軒超過20年。香港仔中心是區內唯一大型私人屋苑，共20座，提供2788個單位，但樓齡已達41至44年。

香港仔中心屬「千年契」屋苑

值得一提的是，最近開售的新盤澄天屬於999年「千年地契」。其實，香港仔中心亦屬於「千年地契」私人屋苑，地契將於2856年到期，距離現今達833年。

漁暉苑不用補價可買賣

區內亦有公屋、居屋屋苑，公屋包括石排灣邨、漁光村。居屋屋苑包括漁暉苑、逸港居等。值得留意的是，漁暉苑是香港早期落成的居屋屋苑之一，所有單位均不用補地價，一律都可以在公開市場自由買賣。

11月初暫未有二手成交

新盤澄天開售，影響區內二手市場。世紀21嘉聯地產經理林泰和表示，直至11月首8日止，區內二手市場暫未錄得任何成交，相信部分購買力流入一手市場。而上月二手私樓則錄得不足10宗買賣成交個案。他說，受到新盤開售影響，業主態度軟化，調低叫價2%至3%。

香港仔中心成交每月平均7宗

他說，每個月香港仔中心二手成交較多，今年屋苑每月平均宗數約5至6宗，其他二手物業則錄得約5至7宗。但其實，今年每月平均宗數有所下跌，以往香港仔中心每月平均宗數約6至8宗，其他二手物業則錄得7至10宗。

地產代理料未來市況平穩

地產代理預期，未來區內二手市場平穩。林泰和指，整體大市氣氛欠佳，但香港仔二手市場盤源不多，而且屬於舊區，相對所受到影響不大，加上新供應不多，如新盤澄天單位數量不多，影響不算大，故預計至年底交投和樓價平穩。香港置業首席區域營業董事梁文輝則表示，由去年年中至今，區內私樓樓價已回落20%，在息口有機會見頂下，預計年底樓價平穩。

若果想揀選區內二手盤，香港仔中心、漁暉苑值得留意，因始終是大型屋苑，民生配套不差。惟樓齡高是兩個屋苑缺點，可能需要花錢裝修和維修。以下是兩個屋苑資料和代理意見：

1. 香港仔中心

買賣盤數目：32個
叫價：575萬至1360萬元
實用呎價：12,075至18,811元

最新買賣成交個案：海珍閣(A座)中高層2室，實用面積438平方呎，成交價605萬元，實用呎價13,813元(註冊日期：2023年10月12日)

香港仔中心屋苑資料

地區	香港仔
地址	南寧街11號
座數	20座
單位總數	2788個
單位實用面積	432至723平方呎
入伙日期	1979年12月至1982年1月
發展商	和記黃埔
配套設施	香港仔中心商場
校網	小學：18 中學：南區

單位選擇多惟樓齡高

世紀21嘉聯地產經理林泰和表示，香港仔中心勝在單位選擇多，實用面積約介乎400至700多平方呎。另一項優點是民生配套設施充足，屋苑提供商場、地舖。雖然現時區內未有港鐵站，但居民出入倚靠多條小巴、巴士路線，交通尚算方便。屋苑缺點是樓齡較高。

漁暉苑

買賣盤數目：26個
叫價：455萬至660萬元
實用呎價：11,408至15,752元

最新買賣成交個案：美暉閣(C座)中層7室，實用面積384平方呎，成交價500萬元，實用呎價13,021元(註冊日期：2023年10月6日)

漁暉苑屋苑資料

地區	香港仔
地址	漁光道45號
座數	6座
單位總數	1320個
單位實用面積	384至419平方呎
入伙日期	1980年4月至1981年3月
發展商	房委會
配套設施	漁光道街市、光道街市熟食中心、漁光道體育館
校網	小學：18 中學：南區

單位可望避風塘景

香港置業首席區域營業董事梁文輝表示，漁暉苑位於山上，大部分單位可望見避風塘景，而且呎價較香港仔中心低。屋苑另一個優點是提供民生配套設施，如街市、熟食中心。但屋苑樓齡較高，超過40年。

交通配套：區內未有港鐵站

現時香港仔未有港鐵到達。雖然政府已規劃了南港島線(西段)方案，但遲遲未見落實興建。南港島線設有香港仔站，該站選址為香港仔水塘道與香港仔大道交界之地底。政府表示，南港島綫西段發展需視乎華富邨一帶發展進度，預計2027到2028年起，首批華富邨居民遷移後，才可展開建造工程。看來要2030年後港鐵站才建好。

乘小巴接駁至黃竹坑站

目前香港仔有多條巴士線、小巴線前往中環、尖沙咀、長沙灣等地區。但可以乘搭專線小巴4M往黃竹坑站，再轉乘港鐵，這是目前較快捷方便方法前往其他地區。

民生配套：香港仔中心商場選擇多

香港仔中心、漁暉苑等屋苑已設有商場、街市，特別是香港仔中心位於市中心，香港仔中心商場是內龍頭商場，不少連鎖店香港仔分店都在這裡開舖，購物用膳不愁沒有選擇，可應付日常生活所需。

休閒旅遊景點：香港仔避風塘最聞名

香港仔是旅遊勝地，其中香港仔避風塘最聞名，一直以來都是本地漁民的庇護港，旅客可嘗試乘坐舢舨的滋味，在港灣內一遊。避風塘亦設有街渡，來往香港仔與鴨脷洲兩岸，穿插於漁船之間，是遊覽避風塘的一個好方法。另一個著名景點是太白海鮮舫，目前仍停泊在港，並在2023年2月宣布修復計劃，預計於2024年第三季復業。

校網：

香港仔小學校網屬於18校網，中學屬於南區。18校網內共有10間小學，全部是男女校，覆蓋了整個港島南區21個區域，差不多是整個南區。跟其他港島區校網相比，18校網內的學校名氣稍遜。不過，仍有1間是全港排名首100間的小學，就是聖公會田灣始南小學。其餘9間小學包括鴨脷洲街坊學校、東華三院鶴山學校、華富邨寶血小學、嘉諾撒培德學校、聖公會置富始南小學、聖伯多祿天主教小學、海怡寶血小學、香港南區官立小學、香港仔聖伯多祿天主教小學。