樓市差、東涌地皮又流標！舊貨未清新貨免問！蝕本生意冇人做

【樓市走勢】讀者來信：AnthonySir你好，最近東涌地皮又流標了，之前我都想過在東涌買樓的，幸好聽了你們的LIVE，問過你的意見，你說東涌那邊供應很多，不宜投資，後來就聽你說的放棄了，非常感激！現在樓市氣氛差，又有大型地皮流標，會令氣氛更差嗎？為甚麼會流標呢？

回覆讀者來信：東涌地皮流標屬意料中事

東涌地皮流標，實屬意料中事！相信未來有更多流標，除非政府願意賣大包以超級賤賣地！今次已經有5幅地皮流標，其中3幅是政府官地，包括荃灣油柑頭「港人首次置業」項目土地、赤柱環角道豪宅地，另外還有一鐵一局，包括港鐵的小蠔灣大型發展項目，及市建局觀塘裕民坊的商業用地，平的、貴的、住宅的、商業的都流標。

看看報道下方的留言，不少網民投訴發展商壓低買入價，另有網民甚至說是惡意流標等。這也難怪，因為一般小市民不熟悉發展商的操作，只看到表面的事情，事實上以現時市況，流標是正常！

古語有云，殺頭生意有人做，蝕本生意沒人做。我們的團隊都有投資工廈活化及收購重建，過去十年來已售出超過1600個單位，回報也不錯，靠的就是計數。根據我們過往經驗，以現時市況評估，東涌地皮風險非常高！

百物騰貴，建築成本水漲船高，質素較高的住宅，平均每呎建築成本要4~5千元，新發展區可能要負責很多社區設施，成本更高，例如啟德長實地皮，要建地下街步行等，成本每呎過萬元！

各種各樣的成本，加上合理利潤，最基本都要1萬，加上地價，例如樓面地價每呎4千元，就要賣1.4萬才有合理利潤。請問今時今日，如果你是發展商，你有信心賣到平均呎價1.4萬嗎？今時今日油塘只是賣1.5萬而已，加上東涌供應多，更難賣！

加息困擾，樓市股股市及其他投資市場都非常淡靜，發展商積存很多貨尾單位仍未賣出，資金仍未回籠，如何再拿大筆資金，大手投地呢？說到這裡，網友通常會答：誠哥、四叔大把錢啦！…當然明白他們富可敵國，然而做生意不會自己掏荷包貼公司的。

尤其這些未發展，充滿變數的新發展區，看看啟德跑况區，政府當初答允的單軌列車，一句不符合經濟效益就推翻，千辛萬苦才爭取到雲巴，如果你是發展商，你還敢相信政府的規劃嗎？

幾乎可以肯定，流標事件陸續有來！政府不斷推地，之前又死守辣招不放，又或想價便宜，又想發展商可以高價投地，豈非輸打贏要？表面上，流標、流標、流標看似是反映經濟差、樓市差，但想深一層，可以發揮自由市場作用，稍為拖慢私樓供應步伐，令樓亦更快恢復健康，這是壞事嗎？