白居二2023買家明年首季揀樓！4大熱門屋苑＋申請按揭3大注意

新一期「白居二」計劃已完成攪珠結果，預期合資格的準買家在明年首季獲得「購買資格證明書」後可在居屋第二市場揀選單位。適逢政府擬延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期至50年，這項措施預計明年正式實行，屆時更多年期較長的居屋被納入擔保範圍，「白居二」準買家不愁沒有選擇。本文揀選4個成交量較多的屋苑，以供參考，並且分析在新措施下申請按揭時需注意的3個要點。

白居二2023 收7.8萬份申請

今期「白居二」共收到約7.8萬申請表，約3萬份屬家庭申請者類別，另外約4.8萬份屬一人申請者類別。攪珠結果已於10月5日完成，房委會已今次電腦攪珠結果，以電腦隨機排列家庭申請者及一人申請者的次序，並會依次序邀請申請者填妥「入息及資產申報表」及提交證明文件作詳細審核，以確定申請者是否符合申請資格及其最終獲配額的優先次序。

白居二買家2024年首季後揀樓

房委會預計會在明年第一季向「白居二」的成功申請者發出申領「購買資格證明書」的批准信。申請者可在批准信發出日期起6星期內申請「購買資格證明書」。「購買資格證明書」由簽發日期起計12個月內有效，持有人可在「購買資格證明書」有效期內購買未補價的資助出售單位。

逾19年居屋難借盡按揭

現時購買居屋第二市場的居屋，可以以免補地價方式購買，如購買「白居二」單位的首次發售日期在19年內，銀行可批出最高九成按揭及25年還款期，但首次發售日期在19年以上，但未過30年，銀行則有機會扣減按揭成數或還款年期。年期30年後的居屋，銀行提供七成按揭。由此可見，購買年期較長的居屋，特別是20至30年年期，不太受惠。

新措施令20至30年居屋獲擔保

然而，施政報告提出，延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，由原先30年，放寬至50年。新措施無疑改變現時申請「白居二」按揭面貌。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，當居屋過了30年擔保期，買家只能向銀行申請最高七成按揭，而且亦需要通過壓力測試及遞交入息證明。而將來新政策落實後，20、30年樓齡的居屋都會重回擔保期，申請人毋須經壓力測試，能享受最高九成按揭、25年還款期。

符合「925」要求的居屋

目前若果想符合「925」(九成按揭，還款期25年)要求，「白居二」買家惟有購買年期19年或以下居屋。但新措施擴闊了「白居二」買家揀樓範圍。莊錦輝指，將來新政策落實後，20、30年樓齡的居屋能夠重新獲得政府擔保，能夠重新投入於「925居屋」市場，讓買家有更多樓齡較高的居屋或公屋選擇。

20至30年年期的居屋選擇不少。據香港都會大學資料，現時這類居屋超過90個，涉及逾16萬個單位。綜合地產代理定期公布二手居屋成交資料，部分這類居屋成交量不時排在首10名之內，當中挑選下列4個屋苑，以供參考：

1. 富榮花園

買賣盤數目：24個(未補價)
放盤叫價：438萬至780萬元
實用呎價：9932至13,689元

最新買賣成交個案：8座高層E室，實用面積431平方呎，成交價438.8萬元，實用呎價10,181元(註冊日期：2023年10月26日)

富榮花園屋苑資料

地區	大角咀
地址	海庭道16號
座數	18
單位總數	3908個
單位實用面積	431至594平方呎
入伙日期	1998年5月
發展商	其士集團、房委會
配套設施	地舖、兒童遊樂場、籃球場、羽毛球場
校網	小學：31 中學：油尖旺

交通民生配套取勝

富榮花園以交通和民生配套設施取勝，但部分單位景觀稍遜。美聯物業助理區域經理劉志偉表示，富榮花園位近港鐵奧運站，由屋苑步行約10分鐘可到，交通方便。其次，屋苑不同類型地舖多，而且位近奧海城，選擇多。但大部分單位望見樓景，只有1、2和6座高層單位望見避風塘景，以及16、17和18座單位望見公園景。

2. 采頤花園

買賣盤數目：12個(未補價)
放盤叫價：500萬至730萬元
實用呎價：9847至12,351元

最新買賣成交個案：5座中層D室，實用面積584平方呎，成交價615萬元，實用呎價10,531元(註冊日期：2023年10月27日)

采頤花園屋苑資料

地區	新蒲崗
地址	彩虹道242號
座數	12
單位總數	3000個
單位實用面積	431至591平方呎
入伙日期	2000年9月
發展商	房委會、新世界
配套設施	商舖、籃球場、羽毛球場、排球場、兒童遊樂場
校網	小學：45 中學：黃大仙區

單位設計稍遜

采頤花園同樣以交通和民生配套取勝，但單位設計稍「輸蝕」。利嘉閣地產市務經理鍾偉民指，自從港鐵屯門線通車後，鑽石山站增加多一個出口，較靠近采頤花園，由屋苑步行僅3分鐘可到。其次，屋苑設有地舖，如餐廳、超級市場等，或者可步行約6至7分鐘往附近荷里活廣場。不過，他說，屋苑單位設計有缺點，門口玄關走廊位過長。

3. 天盛苑

買賣盤數目：35個(未補價)
放盤叫價：315萬至628萬元
實用呎價：6521至9228元

最新買賣成交個案：盛珍閣(N座)高層4室，實用面積650平方呎，成交價520萬元，實用呎價7998元(註冊日期：2023年10月30日)

天盛苑屋苑資料

地區	天水圍
地址	天靖街3號
座數	17
單位總數	6580個
單位實用面積	426至650平方呎
入伙日期	1999年12月至2000年2月
發展商	房委會
配套設施	天盛商場、魚池、花園、涼亭、籃球場、網球場、兒童遊樂場
校網	小學：72 中學：元朗區

單位選擇多

天盛苑單位選擇多，交通和民生配套設施齊全。利嘉閣地產天盛分行經理蕭啟諾指，天盛苑其中13座以康和式設計，提供兩房、三房單位；餘下4座以和諧式設計，提供公屋式間隔單位，選擇多。其次，由屋苑步行至鄰近港鐵天水圍站，僅兩分鐘。屋苑設有兩層商場，並有地下街市、美食街，交通民生配套設施不成問題。

4. 愉翠苑

買賣盤數目：11個(未補價)
放盤叫價：510萬至650萬元
實用呎價：9230至11,411元

最新買賣成交個案：愉欣閣(B座)高層7室，實用面積650平方呎，成交價616萬元，實用呎價9477元(註冊日期：2023年10月18日)

愉翠苑屋苑資料

地區	沙田小瀝源
地址	牛皮沙街6號
座數	16
單位總數	4176個
單位實用面積	516至663平方呎
入伙日期	2001年7月至2002年4月
發展商	房委會
配套設施	愉翠商場、兒童遊樂場、休憩公園、公共運輸總站
校網	小學：91 中學：沙田區

配套設施取勝

利嘉閣地產第一城分行經理陳家勇指，愉翠苑鄰近港鐵第一城站，步行3分鐘可到，而且，屋苑設有商場、街市。此外，屋苑單位四正。

白居二買家申請按揭3大注意

在新措施下，「白居二」買家申請按揭時，需注意些甚麼？綜合專家意見，共有3點：

銀行批核標準不同

莊錦輝提出兩點，首先，對於是否有政府擔保的居屋按揭，銀行批核標準大不相同，將直接影響準業主能否成功上會。假設新措施於明年實施，以現時息率計算，大部分二手居屋都能做到「925」，但要注意有幾個於1982年首次發售的屋苑，亦未必符合相關要求。另外，即使單位獲政府擔保，業主的年齡和信貸評級差劣，都有機會影響按揭申請。

要了解銀行保證期計法

另一點是，「白居二」買家要清楚了解銀行對保證期的計法，因這會影響每月供款。中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行根據按揭還款保證期審批準則，不是每一間銀行一樣，買家要了解所選銀行在延長還款保證期後的計算方法。她指出，現時銀行有兩種計算方法，第一種是保證期減樓齡或首次出售日期，如保證期50年，減25年樓齡，即是最長還款期為25年。

王美鳳說，另有銀行採取彈性計算方法，是計算供多少年後按揭成數跌回至七成按揭，如現時保證期30年，可接受樓齡20至21年，只要不超過這年期，便可做到「925」。如果保證期延長至50年，樓齡40至41年居屋亦可做到，揀樓選擇增多。

還款年期影響供款

她又說，買家揀選銀行時，需問清楚計算方法。她指出，如按照年期20、25或30年計算，每月供款相差很遠，因不同年期計算每月供款，才知道自己還款能力是否足夠。