負資產第3季再破萬宗！專家教路一招拆局、用家入市前3點必做

【負資產最新數據】香港金融管理局今日（10月31日）公布，2023年第三季末負資產住宅按揭貸款的最新調查結果。負資產住宅按揭貸款宗數達11,123宗，按季急增233%。專家教路，應對負資產首重按時供款，用家入市前3點必做。

第三季末負資產11,123宗

金管局指出，負資產由2023年第二季末的3,341宗，增加至2023年第三季末的11,123宗。這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。

負資產住宅按揭貸款涉及的金額由年第二季末的174億港元，增加至第三季末的593億港元。負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額由第二季末的3億港元，增加至第三季末的20億港元。第三季末拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款比率由第二季末的0.09%，下降至第三季末的0.02%。

不包括涉及二按

金管局表示，必須注意的是，此調查所得數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款（即欠受訪機構的未償還貸款額超過按揭物業的當前市值），當中並不包括涉及二按，而連同二按計算屬於負資產貸款的住宅按揭貸款。由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料，因此無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。

樓價返回約近去年底水平

中原按揭董事總經理王美鳳表示，今年下半年起樓市表現明顯遜於上半年，受息率續升、租平過供幅度擴闊、新盤割價等因素影響，第3季末樓價已較今年高位累積回落約7%，年內樓價升幅全被蒸發，樓價返回約近去年底水平，即今年第3季末的樓價較去年高位下跌約15%，負資產數字亦重返去年底逾萬宗相若水平；由於樓價較去年高位已穿1成界線，令較新造的高成數按揭尤其9成按揭用家跌入或再次重返負資產行列。

預料第4季負資產數字進一步增加

王美鳳續指，今年樓價先升後跌，在彈升7%後截至第3季掉頭回落7%，令年內負資產數字在首兩季回落後於第3季重返上升局面。第4季樓價受政府減辣、發展商啟動新盤銷售等因素帶動樓市氣氛，料可將樓價跌勢由原本預期之5%延緩至3%，預料第4季負資產數字將進一步增加但仍維持低5位數字水平。

息率上升減慢按揭本金歸還速度

王美鳳解釋，負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還之按揭餘額，故此負資產與樓價跌幅、高成數按揭使用量及尚欠按揭餘額有關; 當樓價累跌1成或以上，在賬面上計算的負資產個案便無可避免增加。而且，由於按揭息率由去年約1.5%逐步升至現為4.125%，現時業主每月供樓的本金比例較以往低，歸還本金速度較以往慢，若樓價並未扭轉回升，脫離負資產的速度亦會較以往減慢。

負資產實質風險暫仍低

王美鳳指出，然而，現時負資產個案的拖欠比率由上季0.09%降至0.02%近乎零之極低水平，失業率亦維持2.8%甚低水平，即使負資產宗數上升，現時實質信貸風險及市場風險仍甚低。再者，自政府於7月份放寬銀行按揭成數至高達7成，令非按保上會的首期門檻降低，市場上選擇以非按保上車的用家有所增加，有助減低高成數按保的市場比例，從而降低物業跌入負資產的風險。

應對負資產首重按時供款

王美鳳提醒，供樓人士應對負資產，首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前：

宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性；
預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；
而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。