未來10年房屋供應｜已覓地興建41萬公營房屋、私樓短期供應逾10萬｜長遠或現供過於求

政府日前公布《長遠房屋策略》2023年周年進度報告，推算未來10年的房屋需求達43.2萬伙，因而將供應目標定於44萬個單位，同時指出公私營房屋供應比例維持7:3，目標分別為30.8萬伙及13.2萬伙。以現時預計建屋量及新盤貨尾推算，長遠房屋供應或出現「供過於求」現象。

房政政策｜未來10年目標44萬單位

根據《長遠房屋策略》既定的推算方法，下一個10年期（即2024/25至2033/34年度）的總房屋需求，會包括以下四個因素所衍生的房屋需求：

1. 住戶數目淨增長；
2. 受重建影響的住戶；
3. 居住環境欠佳的住戶；以及
4. 其他因素。

根據上述推算框架，加上因應私人住宅單位的空置情況所作的調整後，下一個10年期總房屋需求為43.2萬個單位，政府因而將供應目標定於44萬個單位。

新供應目標維持「七三比」

房屋局發言人指，自2018年《長策》以來，政府將公私營房屋新供應目標比例定為70：30。在平衡各方面的考慮，包括需要大幅增加公營房屋供應以滿足需求以及社會對私營房屋的需求後，政府會將下一個10年期的公私營房屋比例維持在70：30。

私樓目標定為13.2萬伙

按以上比例，在總房屋供應目標的44萬個單位當中：

• 公營房屋供應目標為30.8萬個單位
• 私營房屋供應目標為13.2萬個單位

公屋供應目標為21.6萬伙

發言人續指，考慮到市民對各類公營房屋的需求持續殷切，政府會將下一個10年期的公屋／綠置居及其他資助出售房屋的供應比例繼續維持在70：30。按此比例，在公營房屋供應目標30.8 萬個單位中：

• 公屋／綠置居的數目為21.6萬個單位
• 其他資助出售房屋單位數目為9.2萬個

5年內預計建屋量持續上升

在2024-25至2028-29年度的五年期內，房委會和房協的公營房屋預計總建屋量約為14.18萬個單位，包括約9.2萬個公屋／綠置居單位，和約4.98萬個其他資助出售單位。上述的預計建屋量與之前四個五年期（即由2020-21年度起計的五年期）相比，大致見持續增長：

過去五年期預計建屋量

公營房屋供應料可超額完成

今年《施政報告》公布，在未來10年，政府已覓得足夠土地，以提供約41萬個公營房屋單位，足以滿足約30.8萬個公營房屋單位的需求，並較上一個10年期增加約5萬個單位。以單位數目計算，這些供應主要來自新發展區及大型發展項目、用地改劃，以及其他項目。

5年內再興建約8萬個私樓單位

私人住宅單位供應方面，政府表示，會繼續多管齊下以滿足在下一個10年期內13.2萬個單位的私營房屋的供應目標，在未來五年準備好可興建約8萬個私營房屋單位的土地。

短期私樓供應料逾10萬

就較短期的供應而言，根據2023年9月底的最新推算，未來三至四年一手私人住宅物業市場的供應量預計約為10.7萬個單位。

新盤貨尾量多

近期因應本港樓價下滑的趨勢，入市氣氛低迷，未售新盤貨尾逐漸囤積。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，預計2023年落成的私人住宅，截止於今年第3季有近六成單位尚未售出，售出比例僅約四成創10年新低，銷售進度落後。

今年新盤售出比例不足一半

2014年至2021年，每年第3季同年落成的一手售出比例平均達七成，曾經更高見超過八成，2018年為81.4%；惟近2年售出比例持續下跌，由過往八年平均約七成，降至2022年的六成，2023年再跌至不足五成，比例由以往七成大幅縮減了26.8個百分點，導致現樓貨尾積壓不斷上升。

今年待售單位逾1萬

截至2023年第3季的統計，2023年落成私人住宅估計有18,245個。其中未推售單位5,641個，貨尾單位4,723個。合共待售單位10,364個，待售單位佔全年估計落成量高達56.8%，售出比例只有43.2%。

季度落成量偏低

房屋局於10月低公佈，今年首三季落成量僅10,100個，如果全年落成單位不達標，相信今年第4季售出比例亦較難被推升至六成水平，比率仍然偏低。

往年私樓待售情況

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