放寬二手居屋按揭保證期：非要供款50年！減每月供款例子解說

新一份施政報告提出，延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，由原先最長30年延長至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助單位流轉。居屋是資助房屋當中數量最多，自然備受關注。

放寬二手居屋按揭保證期

本文圍繞二手居屋作解說，初步分析新措施推行後，供款變化、那些居屋屋苑會受惠，以及未來居屋樓價走勢。新措施預計明年推行，本文的分析正好讓合資格的「白居二」買家率先「打底」，做好準備。

政府擔保下可借九成按揭

現時購買居屋第二市場的居屋(即白居二)，可以以免補地價方式購買，若果居屋年期不太長，仍受政府擔保，最高可承造九成按揭，還款期最長為25年。由於有房委會擔保，銀行批核按揭時一般不需買家通過壓力測試。房委會擔保期為30年。

以往舊居屋難借盡按揭

在原先機制下，如購買白居二單位的首次發售日期在19年內，一般情況下，銀行最高可批出九成按揭及25年還款期，但首次發售日期在19年以上，銀行則有機會扣減按揭成數或還款年期。正因如此，不少合資格人士未必購買年期較長的二手居屋。

近3年房委會白居二配額未用盡

根據近3年房委會推出的「白居二」計劃，每年配額未有用盡。相關資料如下：

	白居二2019	白居二2020	白居二2022
申請總數	134,000宗	117,000宗	117,000宗
配額總數	3000個	4500個	4500個
超額認購率	44倍	25倍	25倍
配額平均使用率	51%	55%	35%#

#截至2023年6月30日

「白居二」配額未有用盡原因

「白居二」配額未有用盡，其中一個主要原因是市場上可供選擇的居屋有限。施政報告提出延長按揭保證期，令年期較高的居屋也可承造高成數按揭，「白居二」準買家有更多選擇，有助二手居屋單位流轉。

「白居二2023」準買家可望受惠

新措施預計明年生效，「白居二2023」準買家很大機會受惠。房委會預計會在明年第一季向「白居二2023」的成功申請者發出申領「購買資格證明書」的批准信。申請者可在批准信發出日期起六星期內申請「購買資格證明書」。「購買資格證明書」由簽發日期起計十二個月內有效，持有人可在「購買資格證明書」有效期內購買未補價的資助出售單位。

不少人都會以新居屋作為首選

今期選購居屋，白表人士可選擇申請「居屋 2023」、「白居二 2023」或同時選擇兩者。當然，不少人都會以新居屋作為首選。但新居屋認購登記人數多，不易抽中揀樓，可退而求其次揀選居屋第二市場。以往居屋第二市場選擇有限，但如果新措施實施，更多年期較高的居屋列入政府擔保範圍，相信誘因較先前大。

新措施不是供款50年

不少人誤以為，政府放寬按揭貸款保證期至50年，就是要供款50年。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗澄清這種說法不正確，指現時銀行不會容許最高還款期為50年，新措施推行，只是讓樓齡稍高的二手居屋買家，在不承造按揭保險情況下，一樣可以承造高成數按揭，因政府擔保。

年期20至30年居屋受惠

學者預期，新措施推行後，年期20至30年居屋可受惠。馬耀宗分析指，按揭保證期延長20年，假設居屋年期介乎21至22年，可以符合「925」(即九成按揭，還款期25年)要求，即使10年後轉售，新業主仍可做到「925」，故這類年期居屋會較吸引更多買家入市。

新舊措施下的情況

以年期22年的居屋愉翠苑為例，在新措施下可以符合「925」要求，以下是新舊措施下的情況：

單位：S座低層3室，實用面積519平方呎
樓價：550萬元(未補價)

A.舊措施(擔保期30年)

按揭利率	4.125%
還款年期	22年
每月供款額	28,558元

B. 新措施(擔保期50年)

按揭利率	4.125%
還款年期	25年
每月供款額	26,471元

新措施可減輕每月供款

在舊措施下，愉翠苑年期超過19年，買家最終仍可承造九成按揭，但年期最長只有22年，每月供款額為28,558元。但在新措施下，買家可承造九成按揭，還款年期最長25年，每月供款額為26,471元，較舊措施減輕2087元。

新增93個屋苑可供選擇

那麼，在新措施下，那些二手居屋符合「925」要求？根據香港都會大學提供資料，共有93個居屋屋苑，涉及約16.3萬個單位。這些屋苑入伙時間介乎1993至2005年，以樓齡計算，介乎18至30年。新措施實行後，「白居二」準買家可以多了這些屋苑選擇。

部分屋苑資料（1）

屋苑	入伙日期	單位數目(個)
富寶花園	1993年	4200
兆麟苑	1993年	4200
富景花園	1993年	3240
欣盛苑	1993年	2450
康柏苑	1993年	2410
康柏苑	1993年	1824
悅湖山莊	1994年	3890
榮福中心	1994年	1680
東駿苑	1994年	1216
裕明苑	1994年	1216

部分屋苑資料（2）

屋苑	入伙日期	單位數目(個)
嘉盛苑	1995年	2432
景盛苑	1995年	2432
寶怡花園	1995年	1870
樂軒臺	1995年	1550
南濤閣	1995年	1040
錦豐苑	1996年	5540
美松苑	1996年	1940
煜明苑	1996年	1824
顯明苑	1996年	759
嘉盛苑	1997年	2432

部分屋苑資料（3）

屋苑	入伙日期	單位數目(個)
景盛苑	1997年	2432
寶怡花園	1997年	1870
樂軒臺	1997年	1550
南濤閣	1998年	1040
錦豐苑	1998年	5540
美松苑	1998年	1940
煜明苑	1998年	1824
顯明苑	1998年	759
曉麗苑	1997年	4864
慈愛苑	1997年	4020

部分屋苑資料（3）

屋苑	入伙日期	單位數目(個)
富欣花園	1997年	2340
鳳禮苑	1997年	690
富康花園	1998年	3966
富榮花園	1998年	3908
龍門居	1998年	3800
嘉強苑	1998年	610
海富苑	1999年	2800
唐明苑	1999年	1920
康強苑	1999年	640
悅翠苑	1999年	354

部分屋苑資料（4）

屋苑	入伙日期	單位數目(個)
冠暉苑	1999年	300
天富苑	2000年	5120
錦泰苑	2000年	3440
采頤花園	2000年	3000
宏景花園	2000年	2230
愉翠苑	2001年	4176
寶盈花園	2001年	3200
愛蝶灣	2001年	2972
彩明苑	2001年	2800
德強苑	2001年	700

部分屋苑資料（5）

屋苑	入伙日期	單位數目(個)
鯉安苑	2002年	1684
油翠苑	2002年	1480
嘉徑苑	2002年	640
嘉峰臺	2003年	2010
東濤苑	2005年	1216

整體居屋價料不會大升

政府放寬二手居屋按揭保證期，整體二手居屋樓價走向值得關注。學者預計，個別年期較高的居屋樓價會上升，但整體二手居屋樓價不會向上。馬耀宗分析指，今次措施目的不是抬高樓價，而是增加市場流動性。他說，以往購買年期十多年的居屋，因符合「925」要求，但現在可轉買年期較高的居屋，只是此起彼落而已，不會導致居屋樓價有很大波幅。

舊居屋需求增加

他說，市場對年期較高居屋需求多一些，特別是年期20至30年的居屋，這類居屋樓價會上升，如近期有舊居屋業主更調高叫價。他預期，個別舊居屋樓價會上升，但不會推動整體居屋樓價大升，不會跑贏私樓樓價。

放寬二手居屋按揭保證期：非要供款50年！減輕每月供款例子解說＋新增93個屋苑可供選擇