樓市走勢2023｜踏入2023年末季，香港樓價下跌已定局，新盤、二手物業皆見劈價出售，二手樓價受壓情況尤其嚴重，市場亦出現銀主盤等樓盤。業界調低對樓市前景的預期，亦憧憬政府在《施政報告》推出減辣措施救市。即睇業內人士對樓市的預測及建議。
樓市走勢2023｜樓價難止跌
香港樓市現疲態，業界普遍睇淡年內樓價走勢，認為樓價下滑的趨勢或到明年上半年都不會有顯著改善，須待明年下半年美國調頭減息，香港樓價才會有起色。事實上，除了加息週期導致入市氣氛低迷，在發展商屢以低價出售新盤的同時，二手成交呎價更持續受壓。
二手樓價自高位顯著回落
今年，香港樓價的升幅在各項利淡因素下幾近全數蒸發，個別屋苑的成交呎價更出現「跌過籠」的情況。有物業代理統計，截至今年9月底，各區均有二手屋苑的平均成交呎價自高位下跌逾1成，並指出如果有關情況持續，樓價或將出現「插水式」下跌，引致銀主盤及負資產激增。
部份樓價由年內平均呎價高位下跌逾10%的屋苑
| 地區 | 屋苑 | 年內平均 呎價高位 |
9月 平均呎價 |
變化 |
| 屯門 | 屯門市廣場 | $13,687 | $11,336 | -17.2% |
| 將軍澳 | 新都城 | $16,549 | $13,902 | -16.0% |
| 荃灣 | 海濱花園 | $12,304 | $10,336 | -16.0% |
| 馬鞍山 | 翠擁華庭 | $12,979 | $11,056 | -14.8% |
| 屯門 | 疊茵庭 | $14,409 | $12,327 | -14.4% |
資料來源：美聯物業
甚麼是銀主盤？
經濟不景，業主財政狀況出現問題，無能力還款之下，物業被銀行（或財務公司）沒收後出售，便成為了銀主盤。銀主會請測量師為物業進行估價後再將之出售，而樓市續跌的情況下，估價自然變低，因此這類物業的出售價格一般貼近市價，可能低於原業主的購入價，甚至低過市價。
銀主盤數量顯著增加
據物業代理行世紀21統計，截至今年8月，全港銀主盤量超過240伙，按年上升逾6成，數字更達到7年來的新高。當中不少物業都減價出售，單在8月份就有近60伙單位減價，多數是因應市價調減，減幅由十數萬至上百萬元不等。
銀主盤成交個案：荃灣萬景峯
舉例近日成交的銀主盤個案，據中原地產黃詩榮表示，市場充斥不明朗因素，導致成交疏落，荃灣區9月錄約20宗買賣成交，新近錄得萬景峯3座高層C室成交，實用面積827平方呎，屬三房套房連書房及儲物套房間隔。
低市價5%至8%出售
黃詩榮表示，萬景峯3座高層C室屬銀主盤，日前原本以拍賣方式出售，由於市場反應踴躍，銀主遂改用招標方式出售，價高者得，意向價1,400萬元，現以1,468萬元成交，實用呎價約17,751元。他續指，同類單位市價約1,550萬元至1,600萬元，是次成交價低5%至8%。
13年升值1.1倍
代理指，上述單位附連企理裝修，外望球場及山景，景致開揚。買家為同區換樓客，見單位質素高，樓價合理，遂斥資承接。據了解，原業主於2010年初以700萬元買入單位，單位13年間升價768萬元或1.1倍。
彭博：12個月樓或再跌1成
若以宏觀樓市數據看，業界同樣不看好本港樓市。據外媒彭博引述，如果香港樓價繼續下跌，明年負資產的按揭抵押數量可能會創下近18年（自2005年以來）的高峰。分析師認為，基於他們的預測，未來12個月內，二手樓價有機會再下跌10%。
戴德梁行：全年樓價最多跌5％
此外，物業顧問戴德梁行亦調整對今年香港樓市的預測，由年初的預計上升3%至7%，下調至最多跌5%；成交量方面，全年住宅成交量亦料降5%，形成「價量齊跌」的局面，料全年成交量約落在4.3萬至4.5萬伙水平。
細單位跌勢擴大
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出，市場以1,000平方呎以下的中小型單位成交為主，由於加息因素導致入市信心低落，加上上車盤的售價升幅於先前跑贏大市，因此當市況出現逆轉，其跌勢將更明顯。
減辣、撒辣未能即時穩定樓價
黎劍明續指，就算政府在《施政報告》減辣，雖可帶來穩定性及增加部份潛在買家的入市信心，短期增加成交量，但在利息高位橫行及發展商貨尾存量多、持續低價推盤的情形下，樓價亦可能繼續波動一段時間。潛在買家觀望情緒持續至明年，故預計今年樓價未能脫離跌勢。
減辣建議（1）減免外地買家辣稅
美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明提出關於政府「減辣」提振樓市的建議，當中包括：撤銷外地人來港首次置業需付的3成辣稅，減低他們來港置業的成本，可以增加對香港的歸屬感。
減辣建議（2）撤銷新住宅印花稅
此外，他認為可撤銷15%的新住宅印花稅，為市民換樓開方便之門。而已有物業的業主，購買多一個單位作長線出租投資，同樣可免除15%新住宅印花稅，此舉將增加市場租盤供應，有助舒緩租金升勢放緩，令專才來港租樓，減少「捱貴租」的壓力。
減辣建議（3）放寬額外印花稅
布少明又指，現時短炒已幾近絕跡，而部份行業面對經濟不穩，生意大受影響，有物業的業主或須放賣物業套現，惟如買樓未過三年，須受SSD「懲罰」，建議撤銷SSD，令業主能更靈活賣樓套現週轉，以渡過一時之危，毋須結業，失業率亦不會因此而上升。
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