樓市走勢2023|踏入2023年末季,香港樓價下跌已定局,新盤、二手物業皆見劈價出售,二手樓價受壓情況尤其嚴重,市場亦出現銀主盤等樓盤。業界調低對樓市前景的預期,亦憧憬政府在《施政報告》推出減辣措施救市。即睇業內人士對樓市的預測及建議。

樓市走勢2023|樓價難止跌

香港樓市現疲態,業界普遍睇淡年內樓價走勢,認為樓價下滑的趨勢或到明年上半年都不會有顯著改善,須待明年下半年美國調頭減息,香港樓價才會有起色。事實上,除了加息週期導致入市氣氛低迷,在發展商屢以低價出售新盤的同時,二手成交呎價更持續受壓。

二手樓價自高位顯著回落

今年,香港樓價的升幅在各項利淡因素下幾近全數蒸發,個別屋苑的成交呎價更出現「跌過籠」的情況。有物業代理統計,截至今年9月底,各區均有二手屋苑的平均成交呎價自高位下跌逾1成,並指出如果有關情況持續,樓價或將出現「插水式」下跌,引致銀主盤負資產激增。

部份樓價由年內平均呎價高位下跌逾10%的屋苑

地區 屋苑 年內平均
呎價高位
9月
平均呎價
變化
屯門 屯門市廣場 $13,687 $11,336 -17.2%
將軍澳 新都城 $16,549 $13,902 -16.0%
荃灣 海濱花園 $12,304 $10,336 -16.0%
馬鞍山 翠擁華庭 $12,979 $11,056 -14.8%
屯門 疊茵庭 $14,409 $12,327 -14.4%

資料來源:美聯物業

甚麼是銀主盤?

經濟不景,業主財政狀況出現問題,無能力還款之下,物業被銀行(或財務公司)沒收後出售,便成為了銀主盤。銀主會請測量師為物業進行估價後再將之出售,而樓市續跌的情況下,估價自然變低,因此這類物業的出售價格一般貼近市價,可能低於原業主的購入價,甚至低過市價。

銀主盤數量顯著增加

據物業代理行世紀21統計,截至今年8月,全港銀主盤量超過240伙,按年上升逾6成,數字更達到7年來的新高。當中不少物業都減價出售,單在8月份就有近60伙單位減價,多數是因應市價調減,減幅由十數萬至上百萬元不等。

銀主盤成交個案:荃灣萬景峯

舉例近日成交的銀主盤個案,據中原地產黃詩榮表示,市場充斥不明朗因素,導致成交疏落,荃灣區9月錄約20宗買賣成交,新近錄得萬景峯3座高層C室成交,實用面積827平方呎,屬三房套房連書房及儲物套房間隔。

低市價5%至8%出售

黃詩榮表示,萬景峯3座高層C室屬銀主盤,日前原本以拍賣方式出售,由於市場反應踴躍,銀主遂改用招標方式出售,價高者得,意向價1,400萬元,現以1,468萬元成交,實用呎價約17,751元。他續指,同類單位市價約1,550萬元至1,600萬元,是次成交價低5%至8%。

13年升值1.1倍

代理指,上述單位附連企理裝修,外望球場及山景,景致開揚。買家為同區換樓客,見單位質素高,樓價合理,遂斥資承接。據了解,原業主於2010年初以700萬元買入單位,單位13年間升價768萬元或1.1倍。

彭博:12個月樓或再跌1成

若以宏觀樓市數據看,業界同樣不看好本港樓市。據外媒彭博引述,如果香港樓價繼續下跌,明年負資產的按揭抵押數量可能會創下近18年(自2005年以來)的高峰。分析師認為,基於他們的預測,未來12個月內,二手樓價有機會再下跌10%。

戴德梁行:全年樓價最多跌5%

此外,物業顧問戴德梁行亦調整對今年香港樓市的預測,由年初的預計上升3%至7%,下調至最多跌5%;成交量方面,全年住宅成交量亦料降5%,形成「價量齊跌」的局面,料全年成交量約落在4.3萬至4.5萬伙水平。

細單位跌勢擴大

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出,市場以1,000平方呎以下的中小型單位成交為主,由於加息因素導致入市信心低落,加上上車盤的售價升幅於先前跑贏大市,因此當市況出現逆轉,其跌勢將更明顯。

減辣、撒辣未能即時穩定樓價

黎劍明續指,就算政府在《施政報告》減辣,雖可帶來穩定性及增加部份潛在買家的入市信心,短期增加成交量,但在利息高位橫行及發展商貨尾存量多、持續低價推盤的情形下,樓價亦可能繼續波動一段時間。潛在買家觀望情緒持續至明年,故預計今年樓價未能脫離跌勢。

減辣建議(1)減免外地買家辣稅

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明提出關於政府「減辣」提振樓市的建議,當中包括:撤銷外地人來港首次置業需付的3成辣稅,減低他們來港置業的成本,可以增加對香港的歸屬感。

減辣建議(2)撤銷新住宅印花稅

此外,他認為可撤銷15%的新住宅印花稅,為市民換樓開方便之門。而已有物業的業主,購買多一個單位作長線出租投資,同樣可免除15%新住宅印花稅,此舉將增加市場租盤供應,有助舒緩租金升勢放緩,令專才來港租樓,減少「捱貴租」的壓力。

減辣建議(3)放寬額外印花稅

布少明又指,現時短炒已幾近絕跡,而部份行業面對經濟不穩,生意大受影響,有物業的業主或須放賣物業套現,惟如買樓未過三年,須受SSD「懲罰」,建議撤銷SSD,令業主能更靈活賣樓套現週轉,以渡過一時之危,毋須結業,失業率亦不會因此而上升。

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