樓市走勢2023｜差餉物業估價署公佈官方樓價指數，根據今年8月的最新數據，本港私人住宅各類單位售價指數跌至7個月低位，全年樓價升幅進一步收窄至1.34%。市場普遍調低對後市走勢預期，到底香港樓市何時才可迎來轉機？即睇睇業內人士看法。
樓市走勢2023｜樓價創7個月新低
據差估署公布的數據顯示，2023年8月份私人住宅售價指數報339.2點，較7月的344.0點再跌1.40%，連跌4個月，創近7個月新低。樓價4個月累跌4.23%，而今年首8個月，樓價累積升幅萎縮至只有1.34%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅達14.80%。
租金創3年半新高
反觀租金走勢，今年8月租金指數報185.4點，按月升1.4%，連升7個月，累升6.6%，創下自2020年2月以來的43個月（逾3年半）新高；今年首8個月計，則累升5.64%。
利嘉閣：後市仍悲觀
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，市況不就，樓價跌跌不休，全年樓價能否逃過下跌的命運，還看下月《施政報告》出招的力度。他指出，8月份樓價跌幅擴大，主要反映7月下旬港美繼續加息，入市意欲緩慢。當時一二手銷情均淡，發展商遂於8月初以「震撼價」推盤，令二手市場更無力招架，二手業主沽貨唯有進一步削價，致8月份樓價指數跌幅擴大。
二手續受壓、全年樓價或掉頭倒跌
展望9月份市況，發展商的一手新盤持續以低價出擊，二手市場繼續捱打，加上市場仍憂慮息口尚未見頂，而地皮連環以低價售出，反映整體市況極為審慎看淡，料9月份樓價指數跌幅將擴大至1.5%，即整個第三季樓價料累跌3.88%，屆時並將蒸今年以來的升幅，變成倒跌0.18%。
宜撤辣扭劣勢
陳海潮估計，10月份樓價持續悲觀偏軟，市場正聚焦10月25日發表的《施政報告》有否撤辣或減辣的措施，將成為季內樓價能否扭轉劣勢的關鍵。倘當局有具體的刺激樓市措施出台，第四季樓市可望止跌回穩，全年樓價料可持平；如若《施政報告》欠缺驚喜，較差情況下全年樓價料跌3%至5%。
全年租金有望升1成
至於租金走勢方面，陳海潮預料9月有力再升1.5%，帶動第三季單季大升4%；至於在目前多了「轉買為租」及專才來港大量住屋需求帶動下，第四季租金有力再漲3%，全年租金可望看升一成。
中原地產：市場缺利好消息
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，9月份多項不利消息沖斥，如內房爆雷，虛擬貨幣風暴，股市亦欠缺起色，跌至17600多點，令樓市亦一籌莫展。9月份一手成交僅錄250餘伙，相信全月不足400伙，將創9個月新低，二手成交亦大減約50%，縱使上周按保公司修定按保計劃至12個月內的樓花物業，但對樓市幫助不大。
9月指數或會跌凸全年升幅
現時市場一手貨尾逾兩萬伙，為市場帶來沉重壓力，於美國是否繼續加息的陰霾下，加上市場憧憬10月尾公布的施政報告會否為樓市減辣，觀望氣氛極濃。陳永傑指，於成交量如此低迷下，樓價正面對如冰河時期的冷峰，下月公布的樓價指數或已會跌凸今年僅餘的1.3%升幅，若欠缺利好消息，或救市措施，恐怕全年樓價將會錄得跌幅。
專才來港 租金穩定回升
另一方面，樓價雖跌，租金指數卻連升7個月。陳永傑指，受惠於專才計劃，市場對租盤需求相當殷切，而樓價下跌，部份買家睇淡後市，轉買為租，亦造就了租賃需求，令近月租賃成交增加，逼使租金上升。他相信，待息口穩定，而租金上升令租賃回報增加，會逐漸吸引投資者重投物業市場。
美聯物業：全年樓價
美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，隨著銀行上調新造拆息按揭的鎖息上限，樓市表現進一步偏軟，單靠放寬樓花按揭是未「對症下藥」，相信樓價續有下調壓力，預測全年樓價或「倒跌」2%至3%，重返至2017年3月的水平，即創逾6年半新低。
租金表現與樓價背馳
樓價回落之際，租金卻持續攀升。布少明指出，8月份為暑假租務旺季，加上政府積極推出多項吸納人才措施，為本港帶來新增的租住需求。美聯「租金走勢圖」和「美聯樓價指數」顯示，「樓價跌、租金升」已持續4個月。為應對租金上升，以減低本地人及外來人才的住屋成本，應撤銷15%的新住宅印花稅，可激活長線出租投資，此舉將增加市場租盤供應，有助舒緩租金升勢放緩。
萊坊：料下半年樓價跌5％
萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，官方樓價指數反映二手樓價為主，由5月至8月以來，香港樓價已合共下跌4.2%。高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下。由於市場欠缺任何利好消息，今年餘下時間住宅樓價面對阻力很大，預計樓價下半年樓價將下跌5%。
加息因素仍影響入市意欲
雖然美國9月沒有再加息，但今次加息周期仍未完結，預計到明年第二季加息因素才會淡化，而今年香港按息仍有機會上升，影響上車買家、換樓人士及新造按揭。王兆麒稱，近期整體成交量已回落至通關前水平，市場整體購買力嚴重不足，預計短期一二手成交量按月會在3,000至3,500宗左右徘徊，樓市仍需要出現多個利好消息才能回復年初時的氣氛。
新盤或提供更多優惠吸客
王兆麒續指，今年市場主題仍以「去庫存」為主，發展商最近進取減價去貨。受貨尾囤積影響，相信發展商推盤時會針對買家在現金流及回贈方面的考慮，提供更多優惠及財務計劃去吸引買家。
租金有望升8%
另一方面，政府「高才通」計劃令勞動人口規模止跌回升，對住宅租務需求繼續有剛性支持，相信今年餘下時間住宅租金走勢保持平穩，預計今年租金上升8%左右。
高力：年底前跌勢維持
高力香港研究部主管李婉茵表示，私人住宅價格由5月份開始終止首4個月所形成的升勢，而跌幅在8月份擴大，導致首8個月累積升幅收窄至1.3%。縱觀8、9月份私人住宅市場，發展商錄續減價促銷，表示住宅價格仍然有機會向下調整，加上聯儲局宣布11月份或會再度加息，因此影響買家入市信心。
調低全年樓價預測
李婉茵續指，樓價跌幅會否進一步下挫，則需要視乎接下來的施政報告有否推出有利樓市的政策及措施，估計餘下4個月的價格下調或會導致全年樓價錄得持平或負增長。因此，高力調整全年中小型私人住宅樓價預測為0至-3%。
仲量聯行：料負資產升穿一萬宗
仲量聯行今天發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出，整體住宅樓價指數於7月錄得年初迄今最大的按月跌幅，下跌1.1%。仲量聯行估計，樓價今年累積的升幅將於9月底全數抵消，負資產宗數將於本月底升穿一萬宗。
息口因素尚未穩定
7月二手市場交易量為2020年1月以來新低。據差餉物業估價署數據顯示，整體樓價指數較去年底僅高出2.6%，升幅預計將於9月抵消。匯豐和中銀最近將H按封頂息提高50個基點至4.125%，並減少現金回贈。隨著資金成本壓力增加，其他本地銀行或將跟隨。與此同時，美國聯儲局並未排除在年底前再度加息的可能性，本地銀行可能不得不再次提高最優惠利率，進一步打擊已經冷淡的置業意欲，樓價短期仍會受壓。
削弱入市信心
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示：「儘管有人認為，只要借款人能夠準時供款，負資產案例數量就不會引起擔憂，但負資產的影響——包括財富效應和失去通過轉按套現獲得的流動性——將延遲換樓需求和削弱入市信心，並可能引發惡性循環。」
經濟回落阻礙購買力
他補充：「私人住宅住戶月收入中位數已從2019年的40,800港元的高峰下降到2020年10月的36,500港元，只在2023年6月回升至40,000港元。隨著利率的快速上升，許多正在供樓的借款人在現行情況下並不能通過壓力測試。依賴二按或發展商按揭並在市場高峰期入市的買家則需要支付更高昂的供款，而估值不足也令轉按更加困難。」
投資客離場增加樓市壓力
由於租金收入不足以彌補按揭支出，樓市投資者正面對更嚴峻的情況。在此輪加息周期中，每月按揭利息已上升逾一倍， 租金增長則落後。截至2023年7月，甲類住宅單位的租金指數仍較2019年底低9.0％。現時超過8,000個在2018年中至2020年中由非首次置業買家購入的住宅物業已不受額外印花稅的約束。這批投資客可能會傾向於出售住宅資產以投資到回報較好的資產類別。
「樓市面臨重大挑戰」
仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「樓市無疑正面臨重大挑戰。去年宣布的買家印花税退稅措施對於幫助外來人才入市的效果微乎其微。今年首八個月涉及買家印花稅的交易數量與去年同期相比僅僅持平。」
建議放寬外地買家稅項
鍾楚如續指：「我們認為，將針對非本地買家的買家印花稅的支付時間從購買時推遲到出售時，可以增強樓市的穩定性並同時壓抑投機需求。外來人才在這樣的調整下可以更容易地進入市場，而不是數年以後，從而在短期内對樓市提供重要的支持。該調整將有助於穩定樓價走勢和降低樓價尋底尋得更深的可能性。」
匯豐：料樓價明年下半年穩定
大行匯豐（0005.HK）早前發表的報告中，亦削弱對本港樓市前景的預期，預計樓價維持跌勢，至2024年下半年才恢復穩定。2023年全年樓價預計無升跌，並於明年上半年跌5%。匯豐同時將2024至25年本港地產股的盈利預測降低至約10%，地產股目標價則平均下調15%，其中恒基地產（0012.HK）的評級由「持有」降至「減持」。
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