【投資入門】物業估值是銀行承造按揭的重要指標之一，在銀行批核按揭貸款額前，都會為申請單位進行估值考量，此時銀行一般會委托指定的產業測量師行作評估，銀行則會以產業測量師行的估值結果以決定批出的貸款額，這是銀行控制風險的程序。
投資入門｜以租金或衍生的現金流作基礎
產業測量師一般按物業類型及市場資訊，以專業角度決定採用那一種評估方法，如有活躍市場交易，產業測量師會將需評估的物業類型相近的物業作比較，以計算物業價值。如缺乏市場成交，則以該物業的租金或衍生的現金流作基礎，並考慮預期市場回報率，搭建評估模型以計算物業價值。
應該將市場流通性風險納入評估模型
然而，以Opus為例，這類獨特的豪宅，其租務及買賣市場甚不活躍，一年沒有任何成交並不為奇，銀行承接這類物業的按揭，所承受的風險甚高。銀行聘用產業測量師就此類物業作評估，便是希望產業測量師能運用專業知識，在風險控制這環節為銀行把關。因此，產業測量師在進行這類物業的評估時便要份外小心，所考慮的參數需更全面。在計算物業的公允價值時，除了考慮物業現狀及市況，更應該將市場流通性風險納入評估模型。
漠視市場流通的現況
可是，現時的銀行受聘的產業測量師鮮有顧及這風險系數，將買賣合約的成交價格直接納入評估結果屢見不鮮，甚至漠視市場流通的現況，在不知就裡的情況下，為物業賦予一個與市場實況完全脫節的評估結果，令銀行為客戶批出高於物業實際價值的評估結果。
山頂司徒拔道53號傲璇低估值約38%
近日香港的豪宅市場便傳來一則讓人嘩然的消息—由深圳祥祺集團董事長、內地富商陳紅天持有的山頂司徒拔道53號傲璇（OPUS HONG KONG）5樓單位以約港元4.2億易手，成交呎價約81,490元。該單位今年5月份被接管人委託後，淪為銀主盤，據報導，是次成交是在今年8月由接管人委託一香港代理以招標出售，按今年5月份市場估值約6.8億元計算，如是次成交屬實，單位將大幅低估值約38%。而按報章報導，Opus的銀主向上述豪宅單位業主陳紅天，借出的貸款連利息高達約5億元，按此計算，如上述物業以4.2億元易手，估計銀主需要錄得至少約8,000萬元的損失。
銀行按揭業務鮮有損失情況
事實上，現時豪宅的銀行按揭成數不可超過5成，因此，銀行的按揭業務風險照理是在可控範圍，鮮有遇到損失的情況，如果銀主今次真的因為低成交價而蝕本，估計與物業估價有關，要降低銀行承造按揭的風險，維持產業測量師的專業水平將成關鍵。
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作者簡介：羅珏瑜為華坊諮詢評估有限公司執行董事，美國評估師協會認可高級評估師(ASA)及英國皇家特許測量師學會會員(MRICS)，軟件工程師學士及財務分析碩士，2019年被美國評估師協會(ASA)評選為年度Rising Star，並於2021年榮獲第三屆金紫荊女企業家獎之創新科技獎，以表揚她把智能估價系統引入市場，利用大數據、人工智能、區塊鏈等技術推動業界發展。
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