【投資入門】物業估值是銀行承造按揭的重要指標之一,在銀行批核按揭貸款額前,都會為申請單位進行估值考量,此時銀行一般會委托指定的產業測量師行作評估,銀行則會以產業測量師行的估值結果以決定批出的貸款額,這是銀行控制風險的程序。
投資入門|以租金或衍生的現金流作基礎
產業測量師一般按物業類型及市場資訊,以專業角度決定採用那一種評估方法,如有活躍市場交易,產業測量師會將需評估的物業類型相近的物業作比較,以計算物業價值。如缺乏市場成交,則以該物業的租金或衍生的現金流作基礎,並考慮預期市場回報率,搭建評估模型以計算物業價值。
應該將市場流通性風險納入評估模型
然而,以Opus為例,這類獨特的豪宅,其租務及買賣市場甚不活躍,一年沒有任何成交並不為奇,銀行承接這類物業的按揭,所承受的風險甚高。銀行聘用產業測量師就此類物業作評估,便是希望產業測量師能運用專業知識,在風險控制這環節為銀行把關。因此,產業測量師在進行這類物業的評估時便要份外小心,所考慮的參數需更全面。在計算物業的公允價值時,除了考慮物業現狀及市況,更應該將市場流通性風險納入評估模型。
漠視市場流通的現況
可是,現時的銀行受聘的產業測量師鮮有顧及這風險系數,將買賣合約的成交價格直接納入評估結果屢見不鮮,甚至漠視市場流通的現況,在不知就裡的情況下,為物業賦予一個與市場實況完全脫節的評估結果,令銀行為客戶批出高於物業實際價值的評估結果。
山頂司徒拔道53號傲璇低估值約38%
近日香港的豪宅市場便傳來一則讓人嘩然的消息—由深圳祥祺集團董事長、內地富商陳紅天持有的山頂司徒拔道53號傲璇(OPUS HONG KONG)5樓單位以約港元4.2億易手,成交呎價約81,490元。該單位今年5月份被接管人委託後,淪為銀主盤,據報導,是次成交是在今年8月由接管人委託一香港代理以招標出售,按今年5月份市場估值約6.8億元計算,如是次成交屬實,單位將大幅低估值約38%。而按報章報導,Opus的銀主向上述豪宅單位業主陳紅天,借出的貸款連利息高達約5億元,按此計算,如上述物業以4.2億元易手,估計銀主需要錄得至少約8,000萬元的損失。
銀行按揭業務鮮有損失情況
事實上,現時豪宅的銀行按揭成數不可超過5成,因此,銀行的按揭業務風險照理是在可控範圍,鮮有遇到損失的情況,如果銀主今次真的因為低成交價而蝕本,估計與物業估價有關,要降低銀行承造按揭的風險,維持產業測量師的專業水平將成關鍵。
更多投資入門相關文章
作者簡介:羅珏瑜為華坊諮詢評估有限公司執行董事,美國評估師協會認可高級評估師(ASA)及英國皇家特許測量師學會會員(MRICS),軟件工程師學士及財務分析碩士,2019年被美國評估師協會(ASA)評選為年度Rising Star,並於2021年榮獲第三屆金紫荊女企業家獎之創新科技獎,以表揚她把智能估價系統引入市場,利用大數據、人工智能、區塊鏈等技術推動業界發展。
免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。