樓市走勢2023｜美國聯儲局議息結果出爐，宣佈9月份將維持現有息口水平不變；香港大型銀行最優惠利率（P）亦維持不變，惟大行已於早前陸續上調拆息按揭（H按）鎖息上限。一系列息口因素將對香港樓市造成甚麼影響？倘若年內再加息，正在供樓業主的支出又會有甚麼轉變？
樓市走勢2023｜港息P維持不變
9月21日聯儲局議息會議結束，宣布基準利率維持在5.25厘至5.5厘區間不變，息口仍處於近22來高位；至於市場預期美方雖暫緩加息步伐，但年內較高可能再加息一次，在明年下半年前，調頭減息的機會亦較微。
香港方面，龍頭銀行匯豐同日宣布最優惠利率（P）將維持不變，維持目前5.875%的水平。
經絡按揭：對樓市屬正面消息
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，匯豐銀行與本港大部分銀行早前已上調H按封頂息率0.5厘，使現時普遍新造按息升至4.125厘，創2007年11月後即逾15年半的新高。是次匯豐銀行宣布最優惠利率（P）維持不變，使業主的供樓負擔未有再進一步增加，對現時疲弱的樓按市場相對正面。
預計美國年內再加息
另一方面，聯儲局自去年開始透過多次大手加息打擊通脹，美國消費者物價指數（CPI）曾於今年6月份回落至3%，創逾2年的新低，但8月份CPI已反彈至3.7%，通脹率與目標2％仍有一段距離，議息會議後公布的點陣圖亦放「鷹」，預示年底前或再加息一次，年內調頭減息的機會亦不大，聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間。
港銀仍處加息周期
曹德明表示，港美息口差距有機會進一步擴寬，料今年拆息將繼續維持高水平；在資金成本壓力續增下，香港銀行仍有加息壓力，銀行將繼續密切注視市場動向，並會根據自身資金成本以及公司策略，不排除年內加多一次最優惠利率（P），幅度約0.125厘左右，其後港美息口於年內暫時見頂。他提醒，現時本港仍處於加息周期，有意置業人士需留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。
利嘉閣按揭：銀行調整利率機會大
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，如美國再加息，港銀跟隨上調P的機會極大。她解釋，與樓按相關的1個月港元拆息由今年5月起至今大部分時間處於超過4%水平，更有超過5%以上的情況，資金成本高企，不論大中小型銀行都要以高息搶存，銀行於按揭業務上，短線來說可以說是「做一單，蝕一單」，加上樓市成交疲弱，銀行亦難以做到「以量補價」，若不調整按息，難有合理利潤。
若再加息 幅度約0.125至0.25厘
由於銀行已上調按揭封頂息率，未來若然加息，幅度預料較溫和，為0.125%至0.25%。黃詠欣提醒，目前仍有小部分銀行仍未上調封頂息率，如早前購入新盤買家，入伙期於下年6月底前的話，建議趕於9月底前向銀行申請按揭，望能鎖定較低息及較高回贈的按揭優惠。
供款壓力變化：全期利息增13萬元
以500萬元貸款額及還款期30年為例，若再加息0.125厘，供樓支出如下：
| 加息周期 開始前 |
今年9月18日 大行鎖息上限 增加0.5厘 |
假設再加息 0.125厘 |
|
| H按實際利息 | 2.5% | 4.125% | 4.25% |
| 月供 | $19,756 | $24,233 | $24,597 |
| 差幅 | － | +$1,430／ +6.27% |
+$365／ +1.5% |
| 壓力測試入息 | $47,316 | $50,634 | $51,310 |
| 全期利息 | 211萬元 | 372萬元 | 385萬元 |
買家宜比較按揭計劃再入市
至於有意趁樓市回調入市的人士，要預留較「鬆動」的首期及備用資金，以應對未來利率可能有變化的影響，同時由於不同銀行封頂息率的調整幅度不一，部分差距或逾1厘，在選擇按揭計劃時，宜貨比三家。至於正在供樓的人士，要善用按揭存款掛鈎戶口（mortgage link），將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，收取等同按揭息率的利息，可以抵銷部分利息開支。
中原按揭：料息率於明年下半年回落
中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國核心通脹率連月繼續回落，本月維持利率不變以觀察早前累積加息後之滯後作用亦較合理，美國將保留息率政策彈性，有機會年內再加息一次後便結束今次加息周期。息率將會進入一個橫行階段並維持一段時間，預期美國息率約於明年下半年開始掉頭回落。
現時供樓支出不受影響
港息方面，王美鳳指，近日港元拆息受季結及市場供求短期因素而上揚，料年內拆息仍會較波動，基於銀行同業拆息水平仍然高於按揭息率，反映銀行未解除加息壓力，但基於銀行本月早前已上調新造按揭息厘達半厘以紓緩息差壓力，而美國是次議息維持息率不變，銀行現階段維持最優惠利率P不變。現時H按供樓人士因有P按封頂息保障，在最優惠利率P不變下，H按及P按之按息均維持不變，供款不受影響。
不排除年內或追加息
王美鳳續指，加息期幾近見頂並於年內完結，截至現時本港最優惠利率（P）累計加幅僅0.875厘，對比美息加幅達5.25厘，港P加幅屬歷年最溫和，基於P加幅少於拆息升幅，按息仍落後於拆息水平，促使銀行先後上調新造按揭計劃之息率以助紓緩息差壓力，現時市場新造按息主要為4.125%。
預期年內實際按息處4厘多水平
現時拆息較易因應市場港元供求變化及美息走勢而出現波幅，與樓按相關的1個月拆息將處於4%至5%附近水平，對比現時正在供樓及新造按揭人士的實際按息主要介乎3.375%至4.125%，銀行仍未解除加息壓力，不排除年內銀行仍需追加最優惠利率（P）以紓緩息差壓力，預期年內本港按息仍處4厘多水平。
現有息率水平將維持一段時間
王美鳳表示，是次加息周期，按息加幅累計達2.625厘，雖然息率加幅明顯少於美息，但對於按揭用家之供樓負擔已明顯增加。市場預期，美國聯邦基金利率即使明年掉頭回落，仍會暫處於約5厘水平，故此現時息率水平可能需維持一段較長時間，才會於2025年回落至中長期平均水平，意味本港按息亦較大機會於4厘多水平維持一段時間。
「租平過供」令樓市添壓
她續指，現時樓市氣氛淡靜，息率企於較以往偏高水平，「租平過供」的情況加劇，將令樓市進一步受壓，影響樓市發展及正常流轉率；建議政府宜即時研究為樓市注入利好條件以平衡現時負面因素，現時是合適時間去審視措施是否仍有需要性，包括可考慮撤銷物業買賣辣稅，讓樓市回復具彈性的運作空間，有助樓市平穩發展及維持適度流轉率，避免樓市陷入持續性積弱市道。
中原地產：對樓市屬好消息
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，聯儲局今次暫停加息，符合市場預期，預計香港銀行亦同樣維持利率不變，息口稍為喘定，對樓市屬好消息，可為近期疲弱的樓市打下一支強心針，惟相信未足以扭轉頹勢。現時息口處於高位，經濟前景未明，市場信心薄弱，加上息口走勢未完全明朗化，相信樓市低迷格局短期內仍會持續，樓價下行趨勢難變。
暫停加息未足以扭轉頹勢
陳永傑表示，加息對樓市影響逐漸浮現，近期一、二手樓市相當低迷，樓價跌勢擴大。本月一手成交量極低，截至今天（9月21日）只錄約163宗成交，估計9月全月最終只有400宗成交，創今年新低。中原城市領先指數CCL最新已跌穿160點，創8個月新低，回到今年1月水平。本月本港銀行相繼大幅上調新造H按封頂息率、啟德地皮地價創新低、屯門及九龍城新盤劈價低開，對樓價的影響料於下月才開始陸續反映。
樓價續尋底
樓價持續尋底，預計今年的樓價升幅將會全部蒸發。陳永傑指，雖然美國聯儲局今年仍有機會再加息一次，惟相信加息周期已近見頂，稍後加息對於樓市的影響相對不會太大，而樓價下跌令置業門檻降低，在一定程度上能減輕或抵銷加息的壓力，預計用家會趁低位入市。
香港置業：新盤成交已連跌兩季
香港置業行政總裁馬泰陽指，不排除本港銀行於年內再次上調最優惠利率。而息口走勢為目前利淡本港樓市因素之一，市場期待10月新一份施政報告會出現利好樓市措施，屆時或有助提振市場情緒。回顧第三季樓市，新盤市場方面，香港置業資料研究部綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，本季（截至9月19日）新盤銷售量錄1,953宗，估計全季最終約2,300宗，連跌2季。
二手亦受壓 年底前交投量仍待觀望
二手市場方面，今年發展商積極推售新盤，搶去市場焦點，二手交投受壓；綜合土地註冊處資料顯示，本季（截至9月20日）二手住宅註冊量錄6,636宗，估計全季約7,500宗，與一手同樣連跌2季。
展望第4季，預期有更多新盤以低市價搶攻市場，宗數有望回升；二手方面則要視乎施政報告有否出現利好樓市措施。
更多樓市走勢2023相關文章
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
