【買樓攻略】近日本港大型銀行陸續調高新造按揭利率和縮減現金回贈，現時實際按揭利率已加至4.125%逾15年新高水平，無疑加重置業人士供樓負擔。其實，若果想慳息，或者減輕負擔，招數不算太多。
買樓攻略｜供樓慳息3大方法
綜合專家意見，有以下3種可行的慳息方法：
- 高息存款戶口(mortgage link)
- 轉按
- 縮減按揭成數
按揭利息升至4.125%逾15年新高
今次兩間主要銀行滙豐和中銀分別率先上調新造按息0.5%，H按(同業拆息)封頂息率由P-2.25%調整至P-1.75%，P按息率同步調整，即實際按息將由3.625%升至4.125%，加幅0.5%。
銀行現金回贈下調
在現金回贈方面，滙豐由現時貸款額的3%調整至約為1.75%至2%；中銀則由原先2.8%至3.1%，下調至1.75%至2%。其他銀行渣打、花旗相繼跟隨上調按揭息率0.5%。
- 現樓新利息生效日期為9月18日
- 樓花新利息生效日期為9月30日
申請新造按揭人士受影響
今趟銀行調高按息，僅限於有關銀行的新造按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響，可以沿用先前舊有實際按揭利率，繼續供款。加息後，供款負擔加重多少？不妨參考下列例子：
假設貸款額500萬元 還款期30年（加息前）
貸款額：5,000,000元
還款年期：30年
實際按揭利率：3.625%
每月供款：22,803元
全期按揭利息支出：3,208,924元
| 貸款額 | 5,000,000元 |
| 還款年期 | 30年 |
| 實際按揭利率 | 3.625% |
| 每月供款 | 22,803元 |
| 全期按揭利息支出 | 3,208,924元 |
假設貸款額500萬元 還款期30年（加息後）
| 貸款額 | 5,000,000元 |
| 還款年期 | 30年 |
| 實際按揭利率 | 4.125% |
| 每月供款 | 24,232元 |
| 全期按揭利息支出 | 3,723,695元 |
加息後按息支出增16%
加息前，每月供款額22,803元，加息後增加1429元至24,232元，加幅6.3%。值得留意的是，加息後全期按揭利息支出增加514,771元至3,723,695元，加幅16%。供款負擔加重不少。
1. Mortgage link：高存息收入抵銷按息支出
若果9月18日或之後申請新造按揭，按揭利率支出增加不少。綜合專家分析，現時有3種方法可以減輕負擔。第一種方法，是選用銀行相連戶口mortgage link(存款掛鈎按揭計劃)。
最多抵銷高達50%按揭利息
這種按揭計劃，是戶口之存息與按息一致，即是當按息升至4.125%，存息同為4.125%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按息支出，等同降低淨按息。由於此類戶口的存款上限一般為尚餘按揭額之一半，若用家停泊大額資金於戶口，等同可以高存息收入抵銷高達50%按揭利息。
假設存放mortgage link戶口金額為100萬
貸款額同樣是500萬元，還款期30年，假設存放mortgage link戶口金額為100萬元，經過計算後，得出以下結果：
| Mortgage link | 一般按揭計劃 | |
| 按揭期數(月) | 360 | 360 |
| 按揭貸款年利率 | 4.125% | 4.125% |
| 儲蓄存款年利率 | 4.125% | 0.875% |
| 按揭還款額(每月) | 24,232元 | 24,232元 |
| 全期按揭利息支出 | 3,723,695元 | 3,723,695元 |
| 全期儲蓄利息收入 | 1,588,273元 | 300,172元 |
| 全期淨利息支出 | 2,135,422元 | 3,423,523元 |
| 全期節省利息支出 | 1,288,101元 | - |
| 全期支出節省 | 37.63% | - |
資料來源：滙豐網頁
倘遲供款戶口可遭取消
以上例子說明mortgage link有助減輕按揭利息支出，全期可節省近130萬元利息支出，但要留意的是，一旦供款人有一次遲交供款，銀行有權取消這個高息戶口。
2. 轉按：現金回贈仍有助供款
轉按是減輕供樓負擔的另一個方法。若果借款人發現其他銀行的利率，較現用銀行的低，或者其他銀行提供較高的現金回贈，都會願意在按揭罰息期過後把剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按。
趁加息前趕快轉按
今趟本港銀行調升新造按揭利率之餘，亦調低現金回贈。早前銀行為搶生意，紛紛調高現金回贈，曾達至超過3%，但現時卻調低現金回贈。由於新措施將於9月18日生效，正在考慮轉按的人士要加快步伐趕及尾班車，以避免獲批之按揭息率上調。
每月供款升幅可達6.3%
不過，有按揭界人士指，即使銀行調低現金回贈，惟轉按仍有着數。星之谷按揭行政總裁莊錦輝分析指，這次上調H按封頂息率將令新造或轉按後的按揭供款增加，以還款期30年計，每100萬元貸款額對比，每月還款額將增加約285元。假設業主買入一手樓，選用H按貸款400萬元，分30年還款，每月供款會由18,260元增加約1140元至約19,400元，升幅達6.3%。
現金回贈仍高於罰息期供款
但同時他續稱，有銀行現金回贈由2.5%至2.7%下調0.7%至約2%，以400萬元貸款額計算，現金回贈減少了28,000元，但仍可得約80,000元現金回贈。由於罰息期一般兩年，即兩年間最少多交付28,000元(1140元×24月)供款，所以轉按仍然有著數，如把轉按取得的現金回贈用來作部份還款，實際每月供款不升反跌的。
望2024年按揭政策可寬鬆
莊錦輝說，這次香港銀行普遍加息也受到季節性因素的影響，因為銀行通常在第四季「收爐」，已經達到或接近全年目標，希望明年開始「跑數」時，相關按揭政策可以寬鬆一點。
3. 縮減按揭成數：或首期多付樓價一成
申請按揭，當然希望借足最高成數按揭，但在當前息口趨升情況下，借足九成按揭，利息支付自然高。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，準買家可考慮縮減按揭成數，如借八成按揭，不借足九成按揭，令本金減少，息口亦會相應減少。縮減按揭成數可節省多少利息支出？
請看以下列例子：假如物業樓價500萬元，還款期30年，按揭利率4.125%，申請九成和八成按揭有以下分別：
申請九成按揭例子
| 樓價 | 500萬元 |
| 按揭成數 | 九成 |
| 還款年期 | 30年 |
| 實際按揭利率 | 4.125% |
| 每月供款額 | 22,281元 |
| 全期按揭利息支出 | 3,423,715元 |
申請八成按揭例子
| 樓價 | 500萬元 |
| 按揭成數 | 八成 |
| 還款年期 | 30年 |
| 實際按揭利率 | 4.125% |
| 每月供款額 | 19,565元 |
| 全期按揭利息支出 | 3,006,363元 |
全期按息節省近42萬
申請八成按揭，每月供款額19,565元，較九成按揭減少2716元，下跌12%；全期按揭利息支出約300萬元，減少417,352元，亦下跌12%。不過，縮減按揭成數，要視乎自己財政實力。
預備流動資金防斷供
曹德明指，如果本身有能力，首期可支付多一些，如多付樓價一成，以及預備一筆流動資金，以預防因失業而未能供款，這筆資金可用作供款，最好是3至6個月的供款數額，以每月逾10,000元供款額計算，即這筆後備資金接近10萬元。
最低定息利率4.5厘
在加息周期下，選用定息按揭是另一種減輕供款的方法。現時按揭證券公司提供定息按揭，為1000萬元以下的物業，提供10至20年期的定息按揭安排。10、15及20年的定息息率目前為4.50% 、4.65% 及4.80%。定息期完結後，借款人可繼續選擇定息按揭或浮息按揭計劃。
H按仍較定息着數
不過，曹德明說，目前沿用H按，仍可慳息0.375%，仍然着數。他又說，加息周期接近尾聲，再加息幅度有限，選用H按始終較定息按揭着數。如果2024年減息，H按利率會下跌。
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