買樓攻略｜4類樓盤4類業主最肯劈價！講價議價5個注意位

【香港樓市走勢｜買樓攻略】香港樓價下跌，減價盤，甚至劈價盤湧現，是執平盤的時機。執到平盤不是簡單事情，事前要多做功課，並且清楚了解平價盤類型、業主放盤原因、議價時注意事項，畢竟「知己知彼，百戰百勝」。綜合專家和坊間資料，現時平價盤主要有4類，業主有4個原因急放，議價時注意5個事項。

買樓攻略｜市跌可趁機劈價

近期新盤以低價開售，拖低二手樓價，部分二手樓成交價更低市價超過一成，有機會買到劈價盤。所謂劈價盤，指通常減價幅度達一成或以上。資深投資者伍冠流接受《香港財經時報》訪問時表示，現在是劈價時機，二手樓減價才可賣得到，買樓攻略上，這是買家主導的市場。「如不減價，(物業)賣不出去。」

有云：「工欲善其事，必先利其器」，要買平盤，事前需要多做準備功夫，有下列兩個要點：

1.決定搵自讓盤或代理盤

現時二手市場有自讓盤和代理盤，各有優點和缺點，準買家因應需要去選擇那類盤。搵業主盤，可省卻一筆代理佣金，直接跟業主接觸和議價，經常親身上陣，準買家要懂得議價技巧，所花時間不少。搵代理，須付佣金，但代理始終有較多客源網絡，知道業主放盤情況，特別是急放盤原因，有時代理可以幫助準買家跟業主議價，準買家不需經常赤膊上陣。

2.預先查閱物業成交資料

事前最好在網頁查閱相關屋苑現時樓價、成交情況等，同時亦可以查閱鄰近類似物業的樓價，以作比較。附近交通配套亦要留意。做好功課，以便睇樓時，有助跟業主議價。

那些二手盤較容易劈價？伍冠流提出下列4類：

買樓攻略1.銀主盤：倘放售太久可減價一成售出

準買家可到地產代理公司、拍賣行，或者相熟銀行，查詢銀主盤放售事宜。如果銀主盤放售時間短，銀行未必會大幅減價放售這些銀主盤，因若果減價太多賣出，成為先例，銀行持有的其他銀主盤價格亦會相應下跌，故盡量不會太平賣，成交價可能較市價低一成內。但若果銀主盤在市場上很久未能售出，銀行會願意把物業減價一成售出。

買樓攻略2.樓齡高舊樓：博收購低價買入

如果放售的物業是舊樓，樓齡50至60年，裝修殘舊，便會準買家成為減價藉口。買入這類舊樓，通常博收購。

買樓攻略3.交通不便：劈價一成以上求售

放售的物業位置隔涉，交通不便，需要倚靠接駁車前往鐵路站，業主較願意減價賣出，通常劈價幅度有機會達至一成以上，最終成交價可能低於市價一成以上。

買樓攻略4.單幢式物業：難知跟市價距離

單幢式物業可以平賣。伍冠流說：「因為成交量少，有時有排都無乜成交，那時就好難攞到一個價錢來做參考，如果買方劈低些價業主都好難話減得太平，不能話同市場價距離離譜。」這類物業劈價幅度同樣有機會達至一成以上，最終成交價可能低於市價一成以上。

除了物業性質外，現時減價盤放售，跟業主的個人狀況有關，主要有下列4個原因：

劈價原因（1）因移民急放盤

現時最常見的是移民盤，即是業主急於移民，願意大幅減價賣樓。今次移民跟90年代不同，90年代移民的是老闆，今次是中產人士，本身在港只有一個物業，若果移民去其他地方再發展，必須放售在港物業。這類移民盤成交價減幅有時會很高，不妨看看以下成交個案：

海之戀海景戶減價一成售出

荃灣海之戀一個單位減價一成售出，並且蝕讓。美聯物業荃灣柏傲灣分行高級營業經理石家誠表示，成交單位為荃灣海之戀5A座高層A室，實用面積約1163平方呎，為四房雙套間隔，外望全汀九海景。據悉，業主移民急讓，原先開價2500萬元，獲區內租客「租轉買」洽購，議價250萬元後，以2250萬元承接，實用呎價約19,347元。原業主2018年以2655.3萬元購入單位，持貨5年，帳面蝕約405萬元。

劈價原因（2）因補償投資失利

近期股市下跌，部分投資者持有多過一個物業，自己買股票，股市下跌，蒸發大筆資金，故業主急於減價賣樓，透過賣樓所得的款項，作為補償股票的損失。

劈價原因（3）因看淡後市

有物業投資者因看淡後市而減價賣樓。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指，這類人士有多個物業，用作投資，見當前樓市下跌，想沽出部分物業套現。

劈價原因（4）因內地急需資金

近期多了「新香港人」或內地人減價賣樓，因他們在內地急需資金。布少明表示，這批人士早於8至10年前在本港買樓，但近期急需資金，用作補救內地投資失利或生意經營問題。他們通常買本港中上價物業，如九龍站屋苑。這些減價盤成交價會低於市價5%至10%。

準買家了解劈價盤性質、業主急放原因，有助跟業主議價時，處於較有利位置。揀到心儀物業後，就是跟業主議價。即使想買平盤，最好注意以下幾點：

注意位（1）物業價太便宜勿隨即接受

揀到心頭好單位，若果業主報價，售價太平，如低市價二至三成，勿隨即接受，有需要查清楚物業的狀況，比方物業是否凶宅、或者是否被釘契，買入後會否被追債。這方面可以直接問業主，或者要求代理查冊，以了解物業的「底世」。

注意位（2）愈早買樓肯減價機會高

睇中心頭好後，最好了解單位業主原先買入物業的時間。如果愈早時間買入，如10年前，議價空間會較大，因業主始終有賺。但如果業主在過去4、5年買入，隨時會蝕讓，故業主很難大減價放售。當然，業主急需錢則例外。

注意位（3）若業主急賣或接受還價逾一成

趁現時樓市下行，準買家不妨透過代理向業主大膽還價，還價幅度介乎5%至10%。至於業主是否接受超過一成的幅度，伍冠流指，不能一概而論，是否接受超過一成要視乎業主是否心急想賣樓，或者他是否等錢週轉。他說，現在業主多數都是企硬，少有肯大劈價，因市場價格不是大幅度下跌，只是疲軟。

注意位（4）遞上支票顯誠意

如果準買家覺得單位適合，不妨大膽還價，並遞上支票，盡顯誠意，並藉此測試業主是否急賣。若果不成功，那就揾其他盤。

注意位（5）當面彈物業缺點或適得其反

睇樓時，切忌當面批評業主單位的缺點。準買家誤以為藉此鋤價，但這可能會適得其反，業主未必接受當面批評，便索性不賣。因此，準買家可以交由地產代理處理，始終代理較能掌握談判技巧。