【買樓攻略．轉按尾班車】大型銀行相繼宣布計劃於9月18日上調H按鎖息上限由現時P-2.25%大幅增加0.5厘至P-1.75厘，即實際封頂息率由3.625厘增加0.5厘至4.125厘，同時現金回贈亦會大幅下調。以每500萬元貸款額計，每月供款較現時多約1,400元。
最新香港樓市走勢｜大型銀行上調H按鎖息上限
預計其他銀行都大機會陸續跟隨調整。預計9月至10月，是有意申請轉按套現人士的「優惠尾班車」！建議有意或有需要做轉按套現作投資或有資金需要的人士，要把握未能一個半月的黃金時間，留住高現金回贈及較低封頂息的優惠。
加封頂息後 還會加最優惠利率P嗎？
現時市場分析大都認為美國聯儲局於9月加息的機會不大，但大型銀行卻於可能美國暫緩加息之際，突然大幅追加按息，而且幅度達0.5厘，與之前銀行上調最優惠利率時，以0.125厘至0.25厘的較溫和取態有很大的差異。
部分銀行今年可能已近「跑夠數」
估計這個取態的變化是由於年初至年中，一向都是銀行搶按揭市場的時間，如當時早早便上調按息，或難以達到業績指標。而至第3季尾段，部分銀行今年可能已近「跑夠數」，加上一個月拆息持續高企，資金成本壓力大之下，銀行才較大幅地「追加」按息，以紓緩資金成本的上升。
料美國年底前再加息機率不多於50%
市場估計美國年底前再加息的機率不多於50%，我們預計香港銀行在這次上調封頂息後，短線再上調最優惠利率的機會不太高。假若美國未來再加息，香港銀行即使會跟隨上調，預料最多僅是加0.125%至0.25%，不會再連續大幅加息。
兩間大型銀行上調封頂息有「寬限期」
另外，要留意兩間大型銀行上調封頂息是有一段「寬限期」，對於現樓物業是在9月18日才生效，至於樓花物業則延至30號才生效，同時這是以申請日期計算，而不是提取貸款日期，亦即時說，短期內有申請按揭需要又或是正在考慮轉按的人士，應加快步伐申請，或仍能趕上「尾班車」。特別是早前選了180天即供成交期的新盤買家，亦應盡早申請，以鎖定優惠。
先把資金放到高息存款戶口
過去每轉加息周期下，樓市交投會短線受影響，而成交靜，物業估價亦較易受部分劈價成交影響，而估價下調。是以如想趁樓價或股市向下，撈底入市的話，現時先鎖定較高物業估值，轉按套現，即使未有投資目標，但先把資金放到高息存款戶口(mortgage link) ，可收取等同按揭息率的利息，取得一筆零息的流動資金，以待合適時機出擊。
現時轉按例子計算
特別是持有較大額物業業主，在政府早前放寬按揭後，持有估值約1,500萬元的自用住宅，現時轉按最高可以做70%按揭(借1,050萬元)，以現時銀行轉按現金回贈可高達3.15%來說，可取得逾32.02萬元的銀行現金回贈，較過去只能做50%按揭(借750萬元)時，貸款額多20%(300萬元)，可取現金回贈較過去多40%，即9萬元 ( 750 x 3.05% = 22.87萬元，32.02萬 -22.87萬=9.15萬元) 。
轉按套現賺現金回贈抵銷供款利息開支
如本身未償還貸款額少於最新估值的50%，可套現資金便更多。同時，轉按套現賺到的現金回贈，至少足以抵銷10個月的供款利息開支，亦可以說是變相自制免息供款期。
最高按揭成數例子比較
| 最高按揭成數 | 50%（修訂前） | 70%（銀行按揭） |
| 最高貸款額 | 750萬元 | 1,050萬元 |
| 現金回贈 | 22,875萬元 | 32,025萬元 |
| 月供 | 34,203.8元 | 47,885元 |
| 壓力測試下入息要求 | 71,857元 | 100,740元 |
以上假設實際按息為P-2.25%＝3.625%（P：5.875%），年期30年
資料只供參考，一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準
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作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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