香港樓市走勢｜中銀香港加息：上調按揭利率！經絡按揭對準業主3個建議

【香港樓市走勢】繼匯豐銀行即將上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限，今日（9月12日）再有報道指，中銀香港短期內上調按揭利息，實行加息！

香港樓市走勢｜中銀香港上調新造按息及縮減回贈優惠

中銀香港將會上調H按的鎖息上限，由現時P-2.25%大幅增加0.5厘至P-1.75厘，即實際封頂息率由3.625厘增加0.5厘至4.125厘，同時現金回贈亦會大幅下調。經絡按揭轉介預料其他銀行或將跟隨，拆息高企及資金成本壓力下，香港銀行月內或將上調最優惠利率（P息），並有3個建議，以及例子說明按揭利率上調的影響。

《香港財經時報》記者致電中銀按揭熱線查詢，該行職員亦證實將會上調新造按息及縮減回贈優惠，最快下星期才開始實施。

加息因資金成本考量及風險管理

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，一個月銀行同業拆息（HIBOR）已連升4個工作天至4.29厘，而HIBOR年內一直高企，導致H按實際按息長期觸及封頂水平，兩大銀行基於資金成本考量及風險管理而上調H按鎖息上限。

港美息口差距或將進一步擴寬

參考2022年9月以及2018年8月香港上調最優惠利率P前，有銀行先上調H按封頂息率或P按息率。曹德明表示，美國聯邦儲備局年內或再加息以降低通脹，美息將繼續維持高位，港美息口差距或將進一步擴寬，料HIBOR將繼續徘徊高水平一段時間。

不排除今個月加P息0.125厘至0.25厘

在資金成本高企下，香港銀行仍有加息壓力，不排除於今個月美聯儲議息會議後再度調升最優惠利率（P息），預計加息幅度約為0.125厘至0.25厘左右。曹德明料在調升P前，將陸續有銀行先調升H按鎖息上限，以預備在加息時保持利潤空間。

匯豐及中銀現樓及樓花市佔率超過五成

此外，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，截止2023年8月，匯豐銀行以及中銀香港的現樓及樓花市佔率共佔整體市場超過五成（分別為50.7%及56.3%），曹德明表示，現時兩大銀行上調H按的鎖息上限，對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響，因其他未加鎖頂息率的銀行或將跟隨，此舉或誘發加息前的最後轉按意欲，令轉按宗數有機會短暫上升。

3個建議

曹德明提醒，加息周期期間供樓開支及壓力測試要求同步增加，建議：

1. 有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險；
2. 建議以現時壓力測試基準再加1厘作計算以加強未來加息的風險管理；
3. 避免借得太盡失預算。

按揭利率上調的影響（例子）

• 貸款額：500萬元
• 還款期：30年
• H按計劃：H＋1.3%
• P＝5.875%

調升前

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