樓市走勢｜中銀上調新造按息！中原按揭：一招抵銷部份利息

【香港樓市走勢｜銀行加息】中原按揭董事總經理王美鳳表示，繼匯豐銀行上調新造按息及縮減回贈優惠後，據消息今日（9月12日）中銀香港亦調整按揭息率，上調新造按息0.5%(H按封頂息率由P-2.25厘調整至P-1.75厘，P按息率同步調整），即實際按息將由3.625厘升至4.125厘，加幅半厘，息率調整幅度與滙豐相同，而按揭現金回贈調整幅度則有差別；生效期同為9月18日(現樓)及樓花9月30日(樓花)。

《香港財經時報》記者致電中銀按揭熱線查詢，該行職員亦證實將會上調新造按息及縮減回贈優惠，最快下星期才開始實施。

香港樓市走勢｜反映銀行資金成本持續有上升壓力

王美鳳表示，今年在加息周期歷程下，反映銀行資金成本的銀行同業拆息持續處於高水平，與樓按相關的1個月港元拆息由5月至今連續五個月處於逾4厘水平，拆息持續高現時市場按息3.625%水平，反映銀行資金成本持續有上升壓力，加上按揭現金回贈上升至高達3%-3.1%為18年來新高，銀行按揭業務難有合理利潤；相信是次大型銀行先後上調新造按息及縮減現金回贈優惠主要是紓緩資金成本上升的加息壓力。

銀行加息｜相信會再有其他銀行跟隨

王美鳳相信，兩大具指標性的大型銀行先後上調按息，在既有資金成本壓力下，相信會再有其他銀行跟隨；預期市場新造按息將因此逐步上升至4.125%逾15年新高水平。

「租平過供」情況將更明顯及加劇

以現時市場租金水平及近月租金回報率介乎2.4%至2.8%來看，「租平過供」的情況將會更為明顯及加劇，樓市將因而進一步受壓；在這情況下，以往預防樓市過熱的「逆周期措施」已不合時宜，樓市無需及不宜被措施「綁手綁腳」，建議政府宜即時研究為樓市注入利好條件以平衡現時負面因素，包括撤銷物業買賣辣稅，以助樓市平穩發展及維持適度流轉率，避免陷入持續性積弱市道。

mortgage link戶口高存息收入抵銷部份利息等同降低淨按息

另外，市場新造按息逐步升至4.125%水平，用家宜善用銀行提供之按揭存款相連戶口，戶口之存息與按息一致，即是當按息升至4.125%，存息同為4.125%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按息支出，等同降低淨按息；由於此類戶口的存款上限一般為尚餘按揭額之一半，若用家停泊大額資金於戶口，等同可以高存息收入抵銷高達50%按揭利息。

買家或轉按需要的人士宜加快申按揭申請

王美鳳續指，是次兩家銀行調整新造按息設有寬限期，生效日期分別是9月18號（現樓）及30號（樓花），相信會令正在或短期內有申請按揭需要的用家及正在考慮轉按的人士會加快步伐趕及尾班車，以避免獲批之按揭息率上調。自匯豐銀行於9月8日落實將於本月18號（現樓）及30號（樓花）上調新造按息及縮減回贈優惠，根據中原按揭客戶個案統計，過去周末至星期一(9月9日至11日)三天的按揭申請量增加達3倍，王美鳳提醒一些有轉按需求、最近入市又或選擇了180天即供成交期的新盤買家，可先趕快申請按揭已避免在銀行寬限期過後上調息率。

30年期計月供增6.3%

王美鳳認為，是次調整僅限於有關銀行的新造按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響，有關銀行透過上調封頂息率以上調新造按息0.5%後，實際按息將由3.625%調整至4.125%，30年期計，每$100萬按揭額月供增加約$285，以現時平均按揭額約$500萬之每月供款增加$1,429，加幅6.3%，加2厘壓測下最低月入增加$2,663 。現時樓市仍然吹淡風，銀行上調新造按揭息率及縮減回贈優惠，難免再進一步影響入市氣氛。

銀行調整新造按息$500萬貸款額每月供款變化（30年計）（調整前）  

銀行調整新造按息$500萬貸款額每月供款變化（30年計）（調整後）  

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