香港樓市走勢｜樓價升跌有路捉：6個未跌完訊號 VS 6個回穩變化

【香港樓市走勢】當前香港樓市下滑，如何判斷樓市未跌完？又如何判斷樓市止跌回升？綜合專家意見，有6個跡象反映樓市未跌完，亦有6個跡象反映樓市止跌回升。但專家指，其實，只要上述6個利淡因素有改善，或者出現變化，隨時會成為6個利好因素。另外，專家對今年樓市止跌回穩難樂觀，預計年底樓價再跌2%至3%。

香港樓市走勢｜5至7月樓價指數累跌3%

先分析現時香港樓市走勢。據差餉物業估署(差估署)資料指，7月私人住宅售價指數報343.4點，按月跌1.1%。雖然首7個月指數仍累升2.6%，但由5月起指數開始下跌，連跌3個月，累跌3%，令首7個月升幅收窄。

中原樓價指數連跌3周共1.83%

最新香港樓價指數仍然向下。中原城市領先指數CCL最新報162.4點，按周跌0.20%，是反映8月12日油塘新盤親海駅II首輪開售當周的市況。新盤減價促銷成市場焦點，搶去部分二手客源，二手成交持續低迷，樓價繼續下調。CCL連跌3周共1.83%，指數創28周新低，重返今年2月時水平。

新盤熱賣令住宅交投回升

不過，8月香港樓市走勢上，住宅交投稍為回升。據土地註冊處資料，8月住宅買賣合約登記宗數為3247宗，按月回升5.9%，為連跌四個月後首見回穩。綜合地產代理分析，8月住宅買賣宗數微增，主要因為8月上旬新盤親海駅II首輪熱賣，部分單位已於8月內完成登記，以及較多業主接受樓價下調的事實而願意減價，二手買賣登記回升。

6個跡象反映樓市未跌完

總括而言，現時香港樓市走勢仍下行。綜合專家意見，有6個跡象反映樓市未跌完：

1.每月住宅成交低於5000宗

每月住宅成交處於低位。香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典指，現時每月整體住宅(包括一、二手)成交宗數不足5000宗，反映購買氣氛弱。翻查土地註冊處資料，去年樓市處於跌勢，除了5月住宅買賣宗數有6202宗外，其餘月份每月宗數不達至5000宗。在今年首8個月，除了3月宗數有6690宗外，同樣其餘月份宗數不超過5000宗。

2.新盤低價開售

新盤售價，反映發展商對現時樓市的看法。張聖典指，近期市況下滑，發展商推售新盤，開價趨跌，以往一手樓樓價高於二手樓樓價，有溢價。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明補充說，發展商推售新盤，首批單位開價會較市價低10%，之後會小量加價，幅度或者是5%，最後一批單位售價未必高於市價。

不過，即使新盤低價開售，也未必一定悉數售罄。比方8月長實推售新盤親海駅II，先後共推出626個單位，折實平均呎價介乎14,000至15,000元，較二手價低，結果悉數沽清。但之後發展商再推出親海駅I的219個單位，卻未能悉數售出，連發展商也承認市底較原先估計更疲弱。

3.多準買家轉買為租

買賣偏淡，但租務成交增加，租金上升。據差估署資料，7月租金指數按月升1.1%，連升6個月累升5.5%。張聖典指，目前市場買賣情況較差，但租務市場表現較好，因準買家看不到現時樓市會上升，沒有必要買樓，寧願租樓。他續稱，既然租務成交增加，可見市場仍有需求，情況較2003年「沙士」好，當時連租務市場也淡靜，經濟表現差，買家寧願搬回家住。

4.辣招稅窒礙市場交投

早在2010年，政府首度推出「辣招稅」，目的是壓抑正在升溫的樓市。辣招稅包括以下3種：

a.雙倍印花稅：凡購買第二間物業的買家或公司名義買家，需繳付從價印花稅稅率15%。
b.買家印花稅：這項稅針對非香港永久居民及所有公司，凡這些人士購買香港住宅，需繳付買家印花稅15%。
c.額外印花稅：任何以個人或公司名義購買住宅物業，若在購買後36個月內將其轉售，按不同的物業轉售時間繳付額外印花稅，稅率介乎10%至20%不等。

直至現在，辣招稅仍然實行。香港置業研究部主管王品弟指，辣招稅推行，令市場交投不活躍。

5.息口偏高

由去年3月至今，美國已經加息11次，本港亦有跟隨，但沒有跟足。自去年9月至今，本港共加息5次，累計達0.875%。現時本港實際按揭利率達至3.625%。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，息口持續偏高，供樓利息亦高。他說，縱使未來不加息，供樓利率仍然高。即使減息，要視乎減息幅度而定，畢竟先前香港加息幅度不及美國，一旦美國減息，香港未必完全跟隨減息。

6.來港內地資金減少

陳超國指，隨着中國和美國關係轉壞，令內地經濟轉差。本港倚靠內地有錢人買樓和購物，但內地經濟轉差，資金不易流入本港，樓市受到影響，特別是豪宅市況慘淡，並有銀主盤出現。

今年樓價難止跌回穩

若果上述6個因素未有改善或轉變，專家皆表示不看好香港樓市走勢。張聖典指，今年尚餘數個月結束，對期內香港樓市走勢止跌回穩難以樂觀。陳超國預計，年底樓價跌2%至3%。但兩位專家皆表示，難以估計明年樓市走勢。

然而，專家指，如果上述因素改善或出現變化，隨時變為以下利好因素：

1.每月住宅成交高於5000宗

張聖典指，若果未來每月住宅買賣宗數可以回升5000宗以上，顯示樓市回穩；若果每月住宅買賣宗數回升至10,000宗，顯示樓市暢旺。

2.新盤開價折讓不多

如果香港樓市走勢回穩向上，發展商推售新盤，首批單位售價有折讓，但不會很多，之後才逐步加推加價。布少明指，不同發展商策略不同，一般來說，首批單位售價低於市價5%至8%，之後加推加價1%至2%，最後一批單位售價會較二手價高。

3.租客變回準買家

若果整體市況回穩，不少租客會重新入市買樓。正因香港樓市走勢回穩，可趁機「撈平盤」，一如專家所指，每月市場成交宗數達至5000宗以上。畢竟趁樓市回穩入市，執平貨的機會自然較升市時高。屆時租盤未必吃香，租務成交相應減少，租金亦未必上升。

4.政府撒銷或調整辣招稅

王品弟建議，為引進外來人才，政府可撒銷買家印花稅。其次，目前購買第二個物業需繳付雙倍印花稅，若果家庭購買第二個物業，屬於正常，不應繳稅，但若果再買第三個物業或以上，才須繳付雙倍印花稅。至於現時額外印花稅措施，可修改為一年內轉售才繳稅。他說，若果放寬辣招稅，增加市場購買力，令市場交投回升。

5.按揭利率下調

倘若美國減息，本港可隨即跟隨，減回以往水平。陳超國指，若果未來減息，至少減息幅度要可觀才有用，始終以往加息幅度太高。他說，供款利率(即實際按揭利率)至少調低至3%或以下。以現時實際按揭利率最低3.625%計算，即至少調低0.625%或以下。

6.地緣政治緊張關係消除

陳超國指，如果中國和美國關係改善，內地經濟轉好，對香港有利，樓市可望止跌回升。

啟德油塘樓價或受壓

香港樓市走勢向下，那些地區有機會成為重災區？專家指，只要區內新供應量多，樓價會受壓。陳超國認為，啟德和油塘兩個地區新供應量多，如恒基等發展商在油塘區內有大型項目，一旦經濟表現欠佳，樓市前景不好。

油塘新供應1萬伙

未來油塘區內潛在一手私人住宅供應量不少。參閱過本土研究社近期在facebook發布的資料，未來區內至少提供約10,000個單位。資料顯示，單是由恒基、新地及會德豐地產等六大發展商合作發展的油塘灣「巨無霸」商住項目，預期可提供約6236個私人住宅單位，是區內主打項目。

啟德新盤可推逾8200伙

另一個地區啟德，雖然位置不差，近年政府積極營造成為香港第二個核心商業區，將融合社區、住宅、商業、娛樂及基礎建設等配套，但陳超國指，區內供應太多，發展商需要減價賣樓。目前啟德區有7個項目批出預售，但仍未開售，涉及單位逾8200個。