香港樓市走勢】當前香港樓市下滑,如何判斷樓市未跌完?又如何判斷樓市止跌回升?綜合專家意見,有6個跡象反映樓市未跌完,亦有6個跡象反映樓市止跌回升。但專家指,其實,只要上述6個利淡因素有改善,或者出現變化,隨時會成為6個利好因素。另外,專家對今年樓市止跌回穩難樂觀,預計年底樓價再跌2%至3%。

香港樓市走勢|5至7月樓價指數累跌3%

先分析現時香港樓市走勢。據差餉物業估署(差估署)資料指,7月私人住宅售價指數報343.4點,按月跌1.1%。雖然首7個月指數仍累升2.6%,但由5月起指數開始下跌,連跌3個月,累跌3%,令首7個月升幅收窄。

中原樓價指數連跌3周共1.83%

最新香港樓價指數仍然向下。中原城市領先指數CCL最新報162.4點,按周跌0.20%,是反映8月12日油塘新盤親海駅II首輪開售當周的市況。新盤減價促銷成市場焦點,搶去部分二手客源,二手成交持續低迷,樓價繼續下調。CCL連跌3周共1.83%,指數創28周新低,重返今年2月時水平。

新盤熱賣令住宅交投回升

不過,8月香港樓市走勢上,住宅交投稍為回升。據土地註冊處資料,8月住宅買賣合約登記宗數為3247宗,按月回升5.9%,為連跌四個月後首見回穩。綜合地產代理分析,8月住宅買賣宗數微增,主要因為8月上旬新盤親海駅II首輪熱賣,部分單位已於8月內完成登記,以及較多業主接受樓價下調的事實而願意減價,二手買賣登記回升。

6個跡象反映樓市未跌完

總括而言,現時香港樓市走勢仍下行。綜合專家意見,有6個跡象反映樓市未跌完:

1.每月住宅成交低於5000宗

每月住宅成交處於低位。香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典指,現時每月整體住宅(包括一、二手)成交宗數不足5000宗,反映購買氣氛弱。翻查土地註冊處資料,去年樓市處於跌勢,除了5月住宅買賣宗數有6202宗外,其餘月份每月宗數不達至5000宗。在今年首8個月,除了3月宗數有6690宗外,同樣其餘月份宗數不超過5000宗。

2.新盤低價開售

新盤售價,反映發展商對現時樓市的看法。張聖典指,近期市況下滑,發展商推售新盤,開價趨跌,以往一手樓樓價高於二手樓樓價,有溢價。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明補充說,發展商推售新盤,首批單位開價會較市價低10%,之後會小量加價,幅度或者是5%,最後一批單位售價未必高於市價。

不過,即使新盤低價開售,也未必一定悉數售罄。比方8月長實推售新盤親海駅II,先後共推出626個單位,折實平均呎價介乎14,000至15,000元,較二手價低,結果悉數沽清。但之後發展商再推出親海駅I的219個單位,卻未能悉數售出,連發展商也承認市底較原先估計更疲弱。

3.多準買家轉買為租

買賣偏淡,但租務成交增加,租金上升。據差估署資料,7月租金指數按月升1.1%,連升6個月累升5.5%。張聖典指,目前市場買賣情況較差,但租務市場表現較好,因準買家看不到現時樓市會上升,沒有必要買樓,寧願租樓。他續稱,既然租務成交增加,可見市場仍有需求,情況較2003年「沙士」好,當時連租務市場也淡靜,經濟表現差,買家寧願搬回家住。

4.辣招稅窒礙市場交投

早在2010年,政府首度推出「辣招稅」,目的是壓抑正在升溫的樓市。辣招稅包括以下3種:

  • a.雙倍印花稅:凡購買第二間物業的買家或公司名義買家,需繳付從價印花稅稅率15%。
  • b.買家印花稅:這項稅針對非香港永久居民及所有公司,凡這些人士購買香港住宅,需繳付買家印花稅15%。
  • c.額外印花稅:任何以個人或公司名義購買住宅物業,若在購買後36個月內將其轉售,按不同的物業轉售時間繳付額外印花稅,稅率介乎10%至20%不等。

直至現在,辣招稅仍然實行。香港置業研究部主管王品弟指,辣招稅推行,令市場交投不活躍。

5.息口偏高

由去年3月至今,美國已經加息11次,本港亦有跟隨,但沒有跟足。自去年9月至今,本港共加息5次,累計達0.875%。現時本港實際按揭利率達至3.625%。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示,息口持續偏高,供樓利息亦高。他說,縱使未來不加息,供樓利率仍然高。即使減息,要視乎減息幅度而定,畢竟先前香港加息幅度不及美國,一旦美國減息,香港未必完全跟隨減息。

6.來港內地資金減少

陳超國指,隨着中國和美國關係轉壞,令內地經濟轉差。本港倚靠內地有錢人買樓和購物,但內地經濟轉差,資金不易流入本港,樓市受到影響,特別是豪宅市況慘淡,並有銀主盤出現。

今年樓價難止跌回穩

若果上述6個因素未有改善或轉變,專家皆表示不看好香港樓市走勢。張聖典指,今年尚餘數個月結束,對期內香港樓市走勢止跌回穩難以樂觀。陳超國預計,年底樓價跌2%至3%。但兩位專家皆表示,難以估計明年樓市走勢。

然而,專家指,如果上述因素改善或出現變化,隨時變為以下利好因素:

1.每月住宅成交高於5000宗

張聖典指,若果未來每月住宅買賣宗數可以回升5000宗以上,顯示樓市回穩;若果每月住宅買賣宗數回升至10,000宗,顯示樓市暢旺。

2.新盤開價折讓不多

如果香港樓市走勢回穩向上,發展商推售新盤,首批單位售價有折讓,但不會很多,之後才逐步加推加價。布少明指,不同發展商策略不同,一般來說,首批單位售價低於市價5%至8%,之後加推加價1%至2%,最後一批單位售價會較二手價高。

3.租客變回準買家

若果整體市況回穩,不少租客會重新入市買樓。正因香港樓市走勢回穩,可趁機「撈平盤」,一如專家所指,每月市場成交宗數達至5000宗以上。畢竟趁樓市回穩入市,執平貨的機會自然較升市時高。屆時租盤未必吃香,租務成交相應減少,租金亦未必上升。

4.政府撒銷或調整辣招稅

王品弟建議,為引進外來人才,政府可撒銷買家印花稅。其次,目前購買第二個物業需繳付雙倍印花稅,若果家庭購買第二個物業,屬於正常,不應繳稅,但若果再買第三個物業或以上,才須繳付雙倍印花稅。至於現時額外印花稅措施,可修改為一年內轉售才繳稅。他說,若果放寬辣招稅,增加市場購買力,令市場交投回升。

5.按揭利率下調

倘若美國減息,本港可隨即跟隨,減回以往水平。陳超國指,若果未來減息,至少減息幅度要可觀才有用,始終以往加息幅度太高。他說,供款利率(即實際按揭利率)至少調低至3%或以下。以現時實際按揭利率最低3.625%計算,即至少調低0.625%或以下。

6.地緣政治緊張關係消除

陳超國指,如果中國和美國關係改善,內地經濟轉好,對香港有利,樓市可望止跌回升。

啟德油塘樓價或受壓

香港樓市走勢向下,那些地區有機會成為重災區?專家指,只要區內新供應量多,樓價會受壓。陳超國認為,啟德和油塘兩個地區新供應量多,如恒基等發展商在油塘區內有大型項目,一旦經濟表現欠佳,樓市前景不好。

油塘新供應1萬伙

未來油塘區內潛在一手私人住宅供應量不少。參閱過本土研究社近期在facebook發布的資料,未來區內至少提供約10,000個單位。資料顯示,單是由恒基、新地及會德豐地產等六大發展商合作發展的油塘灣「巨無霸」商住項目,預期可提供約6236個私人住宅單位,是區內主打項目。

啟德新盤可推逾8200伙

另一個地區啟德,雖然位置不差,近年政府積極營造成為香港第二個核心商業區,將融合社區、住宅、商業、娛樂及基礎建設等配套,但陳超國指,區內供應太多,發展商需要減價賣樓。目前啟德區有7個項目批出預售,但仍未開售,涉及單位逾8200個。

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