理財個案｜40歲單身月入8萬供緊樓想滿足退休父母換半新樓願望

【理財個案】40歲單身讀者月入8萬，供緊康城區兩房自住樓，年半前轉按，仲要供多28.5年。退休父母嫌已供滿的居屋舊，想換半新樓，如何滿足他們願望？

理財個案｜40歲單身月入8萬供緊樓

老師，你好。有事情想請教，謝謝。本人資料如下：

本人年齡40歲，單身，公營機構長工
月薪：8萬（已到職位頂，唔會有升職），日後人工每年跟機構百分比加

每月開支：

家用及個人使費：2.5萬
供樓：2.1萬
管理費+差餉：約3-4千
儲蓄保險：1.2萬，剩返儲起for年尾交稅同扣稅年金保費
物業：康城區兩房自住，2015年約700萬一手買，現值約850萬，剩餘按揭460萬，年半前轉按過，仲要供多28.5年

資產：

現金40萬
港股60萬（帳面跌兩成）
股10萬（帳面打個和）（兩者科技類和收息類都有）
扣稅年金供埋今年，2029年可以拎返30幾萬
儲蓄保險（主要包含美股和港股基金）仲要供多18年（每月保費第日可以傾供少D），現值15萬

60幾歲已退休父母資料

合共現金40萬
港股50萬（帳面跌一成，全部收息類藍籌）
銀債+綠債+I-bond合共10幾萬（24-25年到期）

退休父母嫌已供滿居屋舊想換半新樓

父母原居東九龍高樓齡已供滿居屋，最近有感居所環境太殘舊及惡劣，已賣出，即將收到總樓價450萬現金。父母想搬往TKO康城區半新樓兩房（約800-900萬）或天晉兩房（約1000萬），但本人收入連一家三口資產應未能負擔第二層達800或以上樓價的物業，因此父母打算利用450萬現金購入收息類資產，租住該區單位，租金預算每月$18,000mg2$20,000。

理財問題：

因這筆錢是父母畢生財富，想請教有哪些穩健投資，而又每年有5%或以上利息?
假設我要買入第二層物業，以我收入及一家三口資產，最高可負擔樓價多少?而政府最近放寬按揭成數，如把我的物業加按套現再加上本身現金買第二層，會否反而更好?（因第二物業壓力測試有更高要求）
但在考慮（問題 2.）的時候，感到自己已年過40，在這種年齡不宜增加負債，而應增加現金流，另外唔想父母年紀大要可能隔幾年搬一次屋咁辛苦.因此如父母搬入我的物業，自己利用該450萬產生利息，租一房居住反而更節省開支，若干年後父母百年歸老才搬回自己物業居住，這方案會否更好?（註：不會考慮一家三口同住本人物業，因只有一個洗手間，一家人雜物亦太多，亦會犧牲私人空間和人均居住面積）
請問有沒有其他更好的方案？

本人大前題是滿足父母晚年居住有會所新樓的願望，希望賜教良方，不勝感激

理財個案｜龔成老師分析︰父母可將450萬分成5部分

1）作為退休人士，你父母可以將這$450萬（連同本身資產），分成5部分。第一部分投資收息股，可以建立一個收息股的組合，目標是5%以上股息率的收息股，例如港燈（2638.HK）、深高速（0548.HK）、香港電訊（6823.HK）、工行（1398.HK）、置富（0778.HK）、陽光（0435.HK）、高息基金（3110.HK）都可以，你可以了解下，並從中選股。

超過8%的高息股股價略有風險

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709.HK）、中石化（0386.HK）、偉易達（0303.HK）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。

投資債券年金銀行低風險類產品

第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。
第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你們的產品，零風險，可以有穩定回報。
第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。
第五，持有現金，以備不時之需。同時，若投資市場大跌，你也可以考慮買到更多的收息股，因股息率會進一步上升。

資金平衡地分配分散風險

他們可以將現有資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。（雖然部份項目息率無咁高，但現時收息股息率唔低，而且考慮到平衡性，以上會係較穏當方法。）

投資增值的重心應累積資產

2+3）其實以你年紀，投資增值的重心應該放係累積資產（即係增值，唔係創造現金流）。到你累積到一定金額，才慢慢轉成收息資產，創造被動現金流支持退休生活。

未足以應付壓力測試要求

至於物業部份，其實你已經有按揭係身，再加上唔係自住，所以你就算加上公母架450萬現金，都未必足以應付測試要求。（當然，具體你要問翻銀行，會係最準，我都是用3%去粗略估算。）

每月都無額外資金

4）先講你本人部份，以我理解你係每月都無額外資金，去進行財富增值，咁其實唔太理想。建議你審視一次所有開支，有無邊D可以唔要，努力令自己可以每月有一定閒錢去買優質股。

投資「平穏增長股」和「潛力股」

你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。如果你現時無太多投資經驗和知識，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

潛力股比重佔組合約3-5成

若你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。另外，"保險"主要係用來防守，買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。

應集中投資在優質資產

但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產（如優質股、物業等），效果才會理想。至於你父母部份，我相信以他們現有資產（不計450萬），應該都不足以支援他們退休生活。

建議創造一個收息組合

因此，我建議佢地用我上面（1）所建議方法，去創造一個收息組合。同時，去組一個他們能力範圍內覺得舒服，扣除租金後，資金又足夠他們生活的單位，咁會較好。又或者，選擇遠少少地區（可能細少少、同係舊樓），找一些價格較平宜單位去購入。再用餘下資金創造收息組合，都係可以。

租屋比較折衷

當然，咁佢地要承受租金波動風險，同埋可能要成日搬屋架煩惱，而且不是他們所願。但考慮到雙方財力和而有狀況，這個會是一個較折衷方法。

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