樓市走勢分析｜長實新盤親海駅呎價14997元！李嘉誠睇淡後市？

【樓市走勢分析】最近全城最焦點的新盤，相信是長實在油塘的「親海駅II」，不少傳媒更用「深水炸彈」去形容這個價位。

睇翻資料，親海駅II這個樓盤，首批折實平均呎價為14,997元，以呎價計，是近幾年最平的市區新盤，如果比較去年年底，同區的另一新盤，當時首批呎價約18,000元，可見的確平了不少。

樓市走勢分析｜宣傳作用

近期見好多傳媒都有報道這個樓盤，因為這盤是近幾年最低價的市區盤，當然能夠成為焦點，對之後加推出貨有一定的作用。因為這樓盤，第一期並未銷售，現時首先推左第二期先（第一期較近海）。

發展商低價賣出第一批單位銷售策略

過往不少發展商都會用一個策略，就是先以低價賣出第一批單位，而這些單位質素未必最高，利用低價作賣點，吸引成為市場焦點，到之後才慢慢加價，往往能較易銷售。

親海駅II樓花期超過兩年

由於樓花期有26個月，而無人知道這段時間樓市走勢的變化，所以，發展商以一個較吸引的價錢賣出，目的就要將這2年的潛在風險，轉移給買家。加上這兩年在區內的發展，仍有一些變數，例如該區仍有不少工業項目，例如水泥續牌與否，仍有變數，所以較平價，只是反映當中的情況及不確定因素。

李嘉誠不一定睇淡後市

雖然誠哥的確有機會睇淡後市（這點文章下部分再分析），但比起預期樓市走勢，生意人更著重考慮風險因素。即是考慮值博率因素，在承受某個風險的狀態下，應該以多少價位買入，又或在轉移某個風險的狀態下，應該以多少價位賣出。

長實近年仍在香港持續買地

因為長實在近年，仍有在香港持續買地，如果完全睇淡後市，根本不會這樣做，買入地皮的原因，是因為值博率，只要呎價夠平，計好數，有多少風險，預期有多少回報，就可以進行。作為地產發展商，最重要是做到貨如輪轉，不斷起樓、賣樓，計好數，有合理利潤。

留意區內發展

這個盤呎價雖然有吸引力，但其中一個原因，是合理反映當區的情況，如果有興趣的買家，強烈建議你先自己到樓盤附近行一次。因為這個油塘區域，雖然正在轉型，不斷有新樓落成，但2年後的轉型情況，仍有未知數。

兩年後轉型情況仍有未知數

首先，親海駅分為兩期發展，第一期較近海，第二期前面隔了一個批發市場，將來將會起樓，最高可達80米，中低層景觀有機會受到影響。另外，當區雖然正在轉型，但這刻仍有好多工業設施，兩年後轉型情況，仍有未知數。

轉型過程仍會有很多工程

例如現時仍有三間混凝土廠，雖然兩間不獲續牌，不過之後廠方上訴，其中一間已否決，另一間正正審理中。至於餘下一間，則未知能否續牌。買家有心理準備，區內會有很多田螺車，同時面對沙塵的空氣質素問題。

還有一點大家要留意，當區正在轉型，在轉型的過程中，仍會有很多工程，空氣質素及環境等問題，將會持續一段時間。

長實是否睇淡樓市？

至於長實是否睇淡樓市，所以才以較平的價位去賣？這都是有可能的，但正如之前所講，發展商比起預期樓市走勢，往往更著重貨如輪轉及風險管理、值博率因素。

起碼不是大幅睇淡

在2015年-2020年時期，有不少內地發展商打入香港，並以高價投地，而長實在這段時期未有積極在香港買地。到近年，反而長實多了在香港買地，都可以反映，長實不一定睇淡樓市的，起碼不是大幅睇淡。

香港樓市走勢分析

以下我再分析一下香港樓市情況：

加息因素：加息對樓市會不利，這就是2022年樓價回落較多的原因，但由於加息週期已到了尾聲，因此，這方面的影響已經減少。
內地資金：至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此已不會因此而推高樓價，加上內地自己的樓市及經濟情況也不是太好，因此，過往內地資金買香港樓的情況，中短期都不會有。
長遠供求：反而大家要集中分析的，是長遠樓市供應及需求。

樓市長遠計因供求關係較難大跌

在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。

移民的確令需求略為減少

不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。

中短期以穩定為主

長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，以穩定為主。

投資價值就只是一般

長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平，自住則合理，可以考慮。

樓市走勢分析｜長實新盤親海駅呎價14997元！李嘉誠真係睇淡後市？｜龔成教室