啟德屋苑樓價走勢分析｜啟德居屋樓價升幅料較同區私樓高達10%

【啟德居屋．二手私樓樓價走勢分析】在今期居屋當中，啟德啟悅苑是炙手可熱之選，主要受惠於屋苑位於市區中心和交通配套設施較佳。論到未來二手居屋樓市走勢，專家看好居屋樓價，因跟私樓相比，區內現時和未來供應量不多，預計未來5年區內居屋樓價升幅會較私樓樓價升幅高5%至10%。另外，未來區內一些新發展項目值得留意。

啟德居屋啟悅苑入場費223萬

今期新居屋共推出6個項目，其中有4個項目位於市區，分別是觀塘安楹苑、安麗苑和安樺苑：以及啟德啟悅苑。啟悅苑位於沐和街，共提供2046個單位，單位實用面積介乎278至475平方呎，售價幅度介乎223萬至494萬元，以市價六二折出售。

啟悅苑位置交通佔優

啟悅苑是綠、白表人士的首選，較觀塘3個居屋屋苑優勝，因普遍認為，啟悅苑位於啟德新區，屬於市區中心，而且港鐵屯馬線通車後，啟德站、宋皇臺站進駐區內，交通方便。相反，觀塘3個居屋項目位於山上安達臣道，仍屬新發展區，剛起步不久，不及啟德新區，至少交通一環已經較為「輸蝕」，因未有鐵路可往這區。

樓市走勢｜啟德區內新居屋供應不多

去年區內另一個屋苑啟欣苑開售，單位悉數售罄。項目銷售成績理想，跟上述兩個因素不無關係。而且，現時和未來啟德區內居屋供應量不多，亦是專家看好區內居屋樓價走勢的另一個原因。相關資料如下：

啟德區內放售的二手居屋 / 資助房屋屋苑

1. 啟朗苑

最新成交實用呎價：14,327元(6月)
買賣盤：9個
放盤叫價：410萬至740萬元(未補價)
實用呎價：14,285至17,361元
最新成交個案：A座高層6室，實用面積460平方呎，成交價678萬元，實用呎價14,739元(註冊日期：2023年6月2日)

啟朗苑屋苑資料

地址	沐安街18號
座數	3座
單位總數	683個
單位實用面積	286至471平方呎
入伙日期	2019年2月
發展商	房委會

2. 啟欣苑

首次發售售價：124萬至479萬元(五一折出售)
開售時間：2022年11月15日

地址	沐禮街6號
座數	2
單位總數	1840個
單位實用面積	186至448平方呎
入伙日期	2025年3月31日
發展商	房委會

啟德區內即將發展的資助房屋項目：

3. 2B5號地盤（房委會）

單位總數：1700個
預計完工日期：2025至26年

4. 2B3號地盤（房委會）

單位總數：1300個
預計完工日期：2026至27年

5. 2B4號地盤（房委會）

單位總數：1800個
預計完工日期：2026至27年

6. 1E1號地盤（房協）

單位總數：700個
預計完工日期：2025至26年

7. 2B1號地盤（房協）

單位總數：1800個
預計完工日期：2026至27年

目前僅啟朗苑單位可放售

目前區內只有啟朗苑單位可以在居屋第二市場(居二)放售，放盤量不多。啟欣苑還未入伙，即使入伙，也會受到轉售限制，要5年後才可以在「居二」市場放售。而今期啟悅苑情況一樣。另一個項目燃然壹居同屬資助房屋，由市區重建局發展，已經可以放售，但不算是居屋，故不計算在內。

區內未來資助房屋供應量不多

同樣，區內未來資助房屋供應量不多。上述房委會和房協的供應量資料來自房委會。由2025至2027年，房委會資助房屋項目有3個，提供4800個單位；房協項目有2個，提供2500個單位。無論全部項目是否用作興建居屋，供應量不算太多。

350個私樓二手盤放售

相反，在二手私人住宅市場，現時可供出售的屋苑有7個。據中原地產網頁資料，這些屋苑二手放盤量有350個。還有另一些已入伙但未能放售的屋苑，如THE HENLEY，另外未來跑道區還有大量新供應，相信已經超過資助房屋的供應量。以下是7個放盤屋苑的樓價資料：

啟德區二手屋苑：1. 龍譽

最新成交實用呎價：20,796元(6月)
買賣盤：75個
放盤叫價：490萬至4200萬元
實用呎價：19,212至38,4元

啟德區二手屋苑：2. 天寰

最新成交實用呎價：19,748元(6月)
買賣盤：65個
放盤叫價：528萬至6500萬元
實用呎價：19,412至46,001元

啟德區二手屋苑：3. 嘉匯

最新成交實用呎價：20,991元(7月)
買賣盤：54個
放盤叫價：685萬至4500萬元
實用呎價：19,134至36,735元

啟德區二手屋苑：4. 啟德1號

最新成交實用呎價：20,983元(7月)
買賣盤：59個
放盤叫價：740萬至8800萬元
實用呎價：19,568至37,575元

啟德區二手屋苑：5. OASIS KAI TAK

最新成交實用呎價：21,944元(7月)
買賣盤：53個
放盤叫價：630萬至5600萬元
實用呎價：20,623至39,035元

啟德區二手屋苑：6. 嘉峯匯

最新成交實用呎價：22,868元(7月)
買賣盤：26個
放盤叫價：700萬至1500萬元
實用呎價：22,112至29,955元

啟德區二手屋苑：7. 尚‧珒溋

最新成交實用呎價：24,164元(7月)
買賣盤：18個
放盤叫價：800萬至1900萬元
實用呎價：24,015至29,044元

學者：料居屋價升幅勝私樓

香港都會大學人文社會科學院助理教援馬耀宗看好區內居屋樓價走勢。他分析指，居屋首次推售時有折讓，若果在「居二」市場推售，即使以七至八折價出售，亦會有承接，二手居屋樓價升幅會高於私樓。其次，以啟朗苑來說，在「居二」市場放售，實用呎價(未補價)已達至近15,000元，可見需求很大。

居屋短期內難有替代品

而且政府在區內發展「簡約公屋」，令私樓業主憂慮區內是否走高檔路線，他們曾投訴這種做法，買家入市意欲亦會減低。再者，居屋短期內難有替代品，反而私樓供應多，有替代品。他預計，未來5年，居屋樓價升幅較私人住宅樓價升幅高5%至10%。不過，他續稱，若果政府取消辣招稅，對私人住宅市場會較好一些。

區內新發展項目：AIRSIDE第三季開幕

現時啟德區內居民如要購買日常用品，可到啟德站附近的車站廣場地舖，或者附近晴朗商場。若果想有較多選擇，未來可到南豐旗下混合商業項目AIRSIDE，AIRSIDE預計第三季開幕。項目除了甲級寫字樓外，還有多層購物商場，地庫與啟德港鐵地庫相連，可經過地下購物街。但AIRSIDE走中高檔路線，商品售價較高。

體育園料2024年啟用

未來區內具指標的設施，非啟德體育園莫屬。啟德體育園面積約28公頃，是前啟德機場舊址重建計劃中的重點項目，設有多項設施，包括體育場地、休憩用地、公園設施、零售及餐飲店舖，除可用作舉行大型體育活動外，也可供社區日常使用。體育園已於2019年首季動工，預計2024年下半年啟用。

發展簡約公屋惹爭議

為應付短期公營房屋供應不足的情況，政府將會發展「簡約公屋」，已定了8個選址，共提供30,000個簡約公屋單位，其中一個選址屬於啟德世運道用地，提供約10,700個單位，是單位數目最多的項目。啟德世運道用地，佔地約5.7公頃，屬啟德新區的黃金地帶，鄰近甲廈AIRSIDE及大型購物中心，距離啟德港鐵站及區內多個名牌私人屋苑不遠。

啟德第二個核心商業區規劃不變

政府公布這個消息後，社會掀起爭議，有意見指不應在香港第二個核心商業區興建公屋。房屋局局長何永賢早前說，啟德簡約公屋項目經過兩年建築期及5年使用期後，將會歸還作原來商業用途，強調啟德第二個核心商業區的規劃不變。