租金扣稅報稅懶人包｜須繳交個人入息課稅的買樓、租樓人士，皆可享有扣稅額。如何計算及填寫報稅表以由申請利息或住宅租金扣除？不同情況下，納稅人可獲得的扣稅額又有甚麼不同？《香港財經時報》整合20個扣除居所貸款利息及住宅租金的例子，幫大家一文睇清各情況下的報稅表填寫方法及扣稅額上限。
租金扣稅報稅懶人包｜供樓利息稅項扣除
報稅表第8部要求納稅人填寫利息扣除 / 住宅租金扣除。如果納稅人不會就某物業申請利息扣除/住宅租金扣除，便無需在報稅表此部分申報有關物業及其相關的詳情。
至於買樓自住、作出租之用或正在租樓的人士，則可按下列方法填寫：
一、買樓出租的支付利息
如果納稅人在香港購置物業作出租用途，無論是全權、聯權或分權擁有該物業，並為此辦理貸款，而納稅人亦已選擇個人入息課稅（報稅表第7部），納稅人就可申請扣除在本年度內支付的貸款利息。
利息扣稅按業權比例計算
納稅人須填寫所佔的已繳付利息，所佔利息是按照聯權共有人的人數 / 擁有的業權比例來計算。可扣除的利息款額不可超過按比例扣減後的每一出租物業的應評稅淨值。在非出租期間（例如供納稅人與家人居住或空置）的利息支出，不會獲得扣除。
二、申請扣除居所貸款利息
如納稅人在香港購置物業自住並為此辦理貸款，而該筆貸款以物業按揭或押記作為還款保證，並由認可的貸款機構提供，納稅人可申請扣除已支付的利息。
納稅人應填寫所佔的已繳付利息。所佔利息應按照聯權共有人的人數 / 擁有的業權比例計算。可獲得扣除的利息不可超過按比例扣減後載於《稅務條例》的指定款額。
最多可申請20年利息扣稅
該項利息可在評定薪俸稅或以個人入息課稅評稅時扣除。由2012/13課稅年度起，可獲得扣除的年期由10個課稅年度延長至15個課稅年度；由2017/18課稅年度起進一步延長至20個課稅年度（不論是否連續）。有關物業的業權是以土地註冊處的註冊擁有人紀錄為準。
買樓出租及居所利息扣稅範例
以下提供4個例子，分別是納稅人擁有全部業權、與配偶共同擁入物業，或配偶從受僱工作、物業或經營行業、專業或業務取得應課稅入息的情況，所有利息支出按淨值填寫（扣稅額不得超過《稅務條例》訂明的上限）：
情況一
納稅人擁有物業甲和物業乙的全部業權。物業甲全年作居住用途；物業乙全年出租。物業甲因再次按揭貸款而繳付利息。納稅人全年已支付的按揭貸款利息：
- 物業甲(1/4/2022 - 31/3/2023) = $142,500
- 物業乙(1/4/2022 - 31/3/2023) = $240,000
情況二
納稅人收取應課稅收入。納稅人的配偶持有物業甲的全部業權，物業是用作家庭的居所。納稅人的配偶沒有應課稅收入並打算提名納稅人申索扣除利息支出。納稅人配偶全年已支付的按揭貸款利息：
- 物業甲(1/4/2022 - 31/3/2023) = $120,000
情況三
納稅人和納稅人的配偶以分權共有人身分持有物業甲。納稅人的配偶沒有應課稅收入，並打算提名納稅人申索扣除利息支出。納稅人及納稅人配偶全年已支付的按揭貸款利息：
- 物業甲(1/4/2022 - 31/3/2023) = $120,000 (根據業權比例各佔$60,000)
情況四
納稅人和納稅人的配偶以分權共有人身分持有物業甲和物業乙。這兩所物業在不同的期間用作家庭的居所，而納稅人的配偶收取應課稅收入。納稅人及納稅人配偶全年已支付的按揭貸款利息：
- 物業甲(1/4/2022 - 30/6/2022) = $30,000 (根據業權比例各佔$15,000)
- 物業乙(1/7/2022 - 31/3/2023) = $180,000 (根據業權比例各佔$90,000)
可容許扣除最高款額例子
以上情況是在填寫報稅表時應填寫的「申請扣除為獲取物業出租收入而支付的利息」或「申請扣除居所貨款利息」的利息總額。
而在不同情況下，可獲扣除的稅額，則如以下例子所列：
例子一：全年主要居住在自購物業
最簡單的例子，是居住在全權擁有的自住物業當中，扣稅額最多可達10萬元，例如：
甲先生擁有一所住宅的全部業權，該住宅全部用作其居住地方。該住宅於3年前購買，由一間銀行提供按揭貸款，該筆貸款分15年，按月於每月第5日償還。在截至2023年3月31日止的一年內，從12期供款（最近一期於2023年3月5日支付）中所支付的利息總額為$120,000，他申索扣除2022/23課税年度的居所貸款利息。
他在2022/23課税年度的可容許扣除最高款額為$100,000，即達到扣除上限。
例子二：樓花按揭貸款利息
如果購買未落成的物業，利息不獲扣除，例子如下：
甲先生於2021年9月1日從發展商購買一所仍在興建中的物業。在2021年11月1日﹐他向銀行借取按揭貸款以繳付部分買價。該筆貸款自2021年12月1日起﹐按月分期償還﹐為期10年。該物業於2022年4月1日可供入伙。甲先生從同日開始將該物業用作其居住地方。他申索扣除在2021/22年度支付的利息$30,000及在2022/23年度支付的利息$120,000。
雖然有關物業是住宅﹐但是該物業在2021/22年度仍未用作甲先生的居住地方，因此案例在2021/22年度不容許有任何利息扣除。另一方面﹐在2022/23年度可獲扣除的所付利息最高為 $100,000。
例子三：有兩項按揭貸款的換樓人士
如果業主在該課稅年度內轉換住宅，按揭貸款總利息有可能高過扣稅上限的10萬元：
在2022年4月1日至2022年6月30日期間﹐甲先生全權擁有一所住宅﹐全部用作其居住地方。該住宅於3年前以按揭貸款購買﹐在上述3個月期間所支付的按揭利息為$30,000。2022年7月1日﹐甲先生出售該住宅﹐並購買另一所住宅﹐亦全部用作其居住地方。購買第二所住宅的款項由一筆新的按揭貸款提供。在2022年7月1日至2023年3月31日期間﹐就第二所住宅支付的利息為$80,000。甲先生申索扣除在2022/23年度支付的利息。
甲先生可獲扣除所申索的第一筆居所貸款利息和第二筆居所貸款利息的總額﹐但最高扣除額只限$100,000。
例子四：兩項貸款有重疊期
與上述「例子三」的事實相同﹐但是甲先生於2022年7月1日出售第一所住宅﹐並已於2022年6月1日購買第二所住宅（而不是在 2022年7月1日）。在2022年6月1日至2023年3月31日期間﹐就第二所住宅支付的利息為$70,000。他繼續在第一所住宅居住﹐直至2022年6月30日為止。甲先生申索扣除所支付的利息總額$100,000。
第一筆居所貸款利息$30,000可予扣除。至於第二筆居所貸款利息$70,000﹐在本個案的情形下﹐合理的扣除額只是在2022年7月1日至2023年3月31日期間所支付的該部分利息。
例子五：在課稅年度內出售物業
如果業主在有關年度出售住宅，扣除額將會和課稅年度內的總利息支出一致。
甲先生擁有一所住宅的全部業權，該住宅全部用作其居住地方。該住宅於3年前購買，由一間銀行提供按揭貸款，該筆貸款分15年，按月於每月第5日償還。甲先生於2022年10月1日將有關住宅出售﹐並隨即全數清還按揭貸款餘款，他繼而居住在僱主提供的宿舍內，他在2022/23年度支付的利息總額為$60,000。
在該情形下﹐合理的扣除額則為$60,000。
例子六：將物業按給銀行
如果納稅人在課稅年度內將住宅重新按揭予銀行，將不會獲得居所貸款利息扣除：
甲先生擁有一所住宅的全部業權﹐該住宅於整個 2022/23 年度全部用作其居住地方。該住宅於10年前以按揭貸款購買，而該筆貸款於 2021/22 年度已經全數清還。2022年4月1日﹐甲先生將該住宅重新按揭予銀行﹐以獲取一筆貸款﹐全數用以投資證券。甲先生申索扣除在 2022/23 年度所支付的利息 $100,000。
由於在2022年4月1日所獲得的貸款並非用於購買現在的住宅﹐所以申索的居所貸款利息不獲扣除。
例子七：於有關年度內轉換住宅
對換樓、有兩項按揭貸款的納稅人而言，情況如下：
在2022年4月1日至2022年6月30日期間﹐甲先生全權擁有一所住宅﹐全部用作其居住地方。該住宅於3年前以按揭貸款購買﹐在上述3個月期間所支付的按揭利息為 $30,000。2022年7月1日﹐甲先生出售該住宅﹐並購買另一所住宅﹐亦全部用作其居住地方。購買第二所住宅的款項由一筆新的按揭貸款提供。在 2022年7月1日 至 2023年3月31日期間﹐就第二所住宅支付的利息為 $80,000。甲先生申索扣除在 2022/23 年度支付的利息。
甲先生可獲扣除所申索的第一筆居所貸款利息和第二筆居所貸款利息的總額﹐但最高扣除額只限$100,000。
例子八：已婚人士分開計算薪俸税
在 2022/23 年度﹐甲先生和甲太太分別從受僱工作收取入息 $300,000 和 $200,000。他們各申索基本免税額 $132,000 和就他們聯名擁有的住宅申索扣除居所貸款利息 $80,000（所付居所貸款利息總額為 $160,000）。
甲先生和甲太太的入息均超過其本身的個人免税額和居所貸款利息扣除的總和。因此﹐甲先生和甲太太在分開評税下均可獲居所貸款利息扣除。他們的應課税入息實額將計算如下﹕
例子八的應課税入息實額
| 甲先生 | 甲太太 | ||
| $ | $ | $ | |
| 從受僱工作 所得的入息 |
300,000 | 200,000 | |
| 減： 居所貸款利息扣除 |
50,000* | ||
| 個人免税額 | 132,000 | (182,000) | (182,000) |
| 應課税入息實額 | 118,000 | 18,000 |
* 扣除額只限於最高款額$100,000的一半
甲先生和甲太太分別獲扣除$50,000。該款額是根據聯權共有人的人數而按比例可容許作出的最高扣除額。他們各被視為已就一個課税年度獲利息扣除﹐並會獲得通知他們各自可享有該項扣除的剩餘年數。
例子九：已婚人士合併計算薪俸税
在 2022/23 年度﹐甲先生和甲太太從受僱工作所得的入息分別為 $500,000 及 $150,000。他們各自向税務局提交報税表。甲先生只申索基本免税額 $132,000﹐而甲太太則同時申索扣除基本免税額 $132,000及就由她全權擁有的住宅所支付的居所貸款利息 $70,000。就該對夫婦的居所貸款利息扣除在税務上怎樣處理？
甲太太的入息少於其個人免税額和居所貸款利息扣除額的總和。因此﹐甲先生和甲太太應根據《税務條例》第10(2)條選擇合併評税﹐以便將甲太太剩餘的免税額和／或扣除額轉撥予甲先生。甲先生將獲發給評税通知書﹐載明甲先生及甲太太的合計應課税入息實額如下：
例子九的應課税入息實額
| $ | $ | |
| 甲先生的入息 | 500,000 | |
| 甲太太的入息 | 120,000 | |
| 合計應予評税的入息 | 650,000 | |
| 減： 居所貸款利息扣除 |
70,000 | |
| 已婚人士免税額 | 264,000 | (334,000) |
| 合計應課税入息實額 | 316,000 |
甲太太將被視為已獲居所貸款利息扣除。她會獲通知其可享有該項扣除的剩餘年數。
例子十：提名配偶申索扣除
根據《税務條例》第26F條，若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主，且在該課税年度完全沒有應課税的入息、租金收入，或沒有利潤（包括營業虧損），他／她可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。提名只限於配偶，例如父親是不能提名兒子申索扣除的。
提名必須逐年提出，由提名人在其配偶的個別人士報税表上簽署以示同意。該業主（而非實際獲給予扣除的配偶）將被視為已獲一個課税年度的利息扣除。
例子十的事例
在2022/23年度﹐甲先生經營業務。其應評税利潤為$350,000。他已婚﹐而甲太太從物業租金所得入息的應評税淨值為$50,000。甲太太全權擁有一所住宅﹐並全部用作他們的居住地方。在2022/23年度﹐她就購置該住宅所支付的按揭利息為$90,000。甲先生和甲太太根據《税務條例》第41(1A)條共同選擇以個人入息課税方式評税。在以個人入息課税方式評税下﹐有關居所貸款利息扣除在税務上怎樣處理？
例子十的應課税入息實額
在以個人入息課税方式評税下：
| $ | $ | |
| 甲先生的入息總額 | 350,000 | |
| 甲太太的入息總額 | 50,000 | |
| 減： 居所貸款利息扣除 |
90,000 | (40,000) |
| 甲先生及甲太太的 共同入息 |
310,000 | |
| 減：已婚人士免税額 | (264,000) | |
| 甲先生和甲太太的 應課税入息實額 |
46,000 |
應課税款按下列比例由甲先生及甲太太分攤：
- 甲先生﹕應課税款x100%
- 甲太太﹕應課税款x0%
甲太太的居所貸款利息只可透過申請個人入息課税才可扣減。她須被視為已獲容許扣除居所貸款利息的人士。她將獲税務局局長通知有關情形。
例子十一：無須繳税而不獲居所貸款利息扣除
甲先生於 2022/23 年度從受僱工作所得的入息為$98,000。他申索 $132,000 的基本免税額及 $100,000 的居所貸款利息扣除。在甲先生的個案中﹐有關居所貸款利息扣除在税務上怎樣處理﹖
由於甲先生的入息低於個人免税額﹐即使沒有扣除居所貸款利息﹐他亦毋須繳税。因此﹐甲先生不會被視為在有關年度已獲扣除居所貸款利息。
須保留有關證明文件
納稅人提交報税表時無須附上支付利息的證明，但納稅人須保留有關收據和紀錄為期6年（由有關課税年度完結起計），以便税務局日後抽查時可呈交查驗。在處理該項申請時，評税主任可要求納稅人提交下述文件：
- 業權證明；
- 住宅用作納稅人的居住地方的證據；
- 貸款協議書或按揭合約；以及
- 償還貸款單據。
報稅懶人包｜申請住宅租金扣除
至於對租樓人士而言，如須課繳薪俸稅或個人入息課稅，納稅人便可申索扣除由納稅人或同住配偶以租客身分根據住宅處所的合資格租賃(例如：已加蓋印花的租賃)而繳付的租金。這項扣除適用於2022/23及其後的課稅年度。要留意，租住的住宅處所必須是納稅人於香港的主要居所。
租樓扣稅：最高限額10萬元
住宅租金的稅項扣除由2022/23課稅年度開始實施，一般而言，納稅人在每個課稅年度可扣除款額最高為10萬元，並不設年期限制。可扣除款額，是就該課稅年度的
- (A)合資格租金款額，或
- (B)有關租賃的扣除上限(「扣除上限」)
兩者以數額較小者為準。
個別情況減低扣除上限
就每份租賃而言，「扣除上限」是「最高扣除款額」按以下比例減少：
- 如租賃下有多於一名租客，則會根據合租租客人數按比例計算；或
- 如根據租賃而獲給予住宅處所的獨有使用權的租期只佔某一課稅年度的部分而非全部時間，則根據該課稅年度內的租期按比例計算。
住宅租金扣稅合資格人士
以下是可獲扣除住宅租金的合資格人士條件：
- 為薪俸稅或個人入息課稅的納稅人
- 同住配偶以租客身分訂立的租賃亦可扣稅
可獲住宅租金扣稅的物業／處所
| 符合資格 | 不符合資格 |
| 租住的物業為納稅人 在香港的主要居所 |
處所不可作住宅用途 或租賃受任何法律 或租契禁止 |
| 所訂租賃有加蓋印花 | 按租賃購買協議租住的住宅 |
可扣除款額不設年期限制
在可扣除款額方面，計算方法為就有關課稅年度根據租賃繳付的租金款額，或是該課稅年度有關租賃的扣除上限，兩者以數額較小者為準。
- 如納稅人已婚並與配偶同住：納稅人或其配偶（或雙方）的可扣除總額根據以上原則計算
- 如就某一課稅年度涉及超過一份租賃：該課稅年度的可扣除款額為就每份租賃根據以上原則所計算的款額的總和
租金扣稅例子一：全年租約
陳先生就某住宅單位簽訂合資格租賃，租期為2021年7月1日至2023年6月30日，月租20,000元。他於該單位居住，並就2022/23課税年度繳付租金共240,000元（即20,000元 x 12個月）。他在2022/23課税年度的可扣除款額為：
例子一計算方法
| 根據租賃 繳付的租金 (A) |
240,000元 |
| 租客人數 (B) | 1 |
| 合資格租金款額 (C = A/B) |
240,000元 |
| 最高扣除額 (D) | 100,000元 |
| 合約期內月數 (E) | 12 |
| 扣除上限 (F = DxE/12÷B) |
100,000元 |
| 訂明扣除款額 (即可扣除款額) (G = C或F， 以較小者為準) |
100,000元 |
租金扣稅例子二：非全年租約
李先生就某住宅單位簽訂合資格租賃，租期為2020年10月1日至2022年9月30日，月租20,000元。他於該單位居住，並就2022/23課税年度繳付租金共120,000元（即20,000元 x 6個月）。由2022年10月1日起，李先生居住在他所購置的另一住宅單位。他在2022/23課税年度的可扣除款額為：
例子二計算方法
| 根據租賃 繳付的租金 (A) |
120,000元 |
| 租客人數 (B) | 1 |
| 合資格租金款額 (C = A/B) |
120,000元 |
| 最高扣除額 (D) | 100,000元 |
| 合約期內月數 (E) | 6 |
| 扣除上限 (F = DxE/12÷B) |
50,000元 |
| 訂明扣除款額 (即可扣除款額) (G = C或F， 以較小者為準) |
50,000元 |
租金扣稅例子三：租約多於一份
張先生就某住宅單位簽訂合資格租賃（「租賃一」），租期為2020年7月1日至2022年6月30日，月租7,000元。他於該單位居住至2022年6月30日，之後搬回其父母家中居住。其後，張先生就另一住宅單位簽訂合資格租賃（「租賃二」），租期為2022年10月1日至2024年9月30日，月租9,000元，並一直於該單位居住。就2022/23課税年度，張先生繳付的租金總額為75,000元（即7,000元 x 3個月 + 9,000元 x 6個月）。
例子三計算方法
| 租賃一 | 租賃二 | 合計 | |
| 根據租賃 繳付的租金 (A) |
21,000元 | 54,000元 | 75,000元 |
| 租客人數 (B) | 1 | 1 | |
| 合資格租金款額 (C = A/B) |
21,000元 | 54,000元 | 75,000元 |
| 最高扣除額 (D) | 100,000元 | 100,000元 | |
| 合約期內月數 (E) | 3 | 6 | |
| 扣除上限 (F = DxE/12÷B) |
25,000元 | 50,000元 | 75,000元 |
| 訂明扣除款額 (即可扣除款額) (G = C或F， 以較小者為準) |
21,000元 | 50,000元 | 71,000元 |
租金扣稅例子四：家庭全年租約
何先生和何小姐是兄妹。他們就某住宅單位簽訂合資格租賃，租期為2021年7月1日至2023年6月30日，月租20,000元。他們於該單位居住，並就2022/23課税年度繳付租金共240,000元（即20,000元 x 12個月）。
例子四計算方法
| 何先生 | 何小姐 | 合計 | |
| 根據租賃 繳付的租金 (A) |
240,000元 | 240,000元 | |
| 租客人數 (B) | 2 | 2 | |
| 合資格租金款額 (C = A/B) |
120,000元 | 120,000元 | 240,000元 |
| 最高扣除額 (D) | 100,000元 | 100,000元 | |
| 合約期內月數 (E) | 12 | 12 | |
| 扣除上限 (F = DxE/12÷B) |
50,000元 | 50,000元 | 100,000元 |
| 訂明扣除款額 (即可扣除款額) (G = C或F， 以較小者為準) |
50,000元 | 50,000元 | 100,000元 |
租金扣稅例子五：夫妻同住全年租約
王先生和王太太是夫妻。王先生就某住宅單位簽訂合資格租賃，租期為2021年7月1日至2023年6月30日，月租20,000元。王先生和王太太於該單位居住。王先生就2022/23課税年度繳付租金共240,000元（即20,000元 x 12個月）。王先生和王太太均須就2022/23課税年度課繳薪俸税。他們同意各自申索扣除一半已繳付的租金。
例子五計算方法
王先生和王太太的可扣除總額為：
| 根據租賃 繳付的租金 (A) |
240,000元 |
| 租客人數 (B) | 1 |
| 合資格租金款額 (C = A/B) |
240,000元 |
| 最高扣除額 (D) | 100,000元 |
| 合約期內月數 (E) | 12 |
| 扣除上限 (F = DxE/12÷B) |
100,000元 |
| 訂明扣除款額 (即可扣除款額) (G = C或F， 以較小者為準) |
100,000元 |
王先生和王太太之間的可扣除款額分配如下：
| 扣除份額 | 款額 | |
| 王先生 | 50% | 50,000元 |
| 王太太 | 50% | 50,000元 |
| 合計 | 100% | 100,000元 |
不符合租金扣稅的條件
納稅人在以下情況下不能申索住宅租金扣稅：
- 納稅人或同住配偶為香港住宅物業的法定及實益擁有人
- 租住物業的業主為納稅人相聯者，如配偶、納稅人或其配偶的父母、子女、兄弟姊妹、合夥人或控制的法團等
- 納稅人或其同住配偶是獲僱主提供居所（包括獲退還已支付租金）
- 納稅人或其同住配偶為公屋單位租客或認可佔用人
住宅租金扣稅不適用於「雙租族」
要留意的是，如果納稅人是已買一層樓，並將該物業出租予其他人居住，而自己再另外租樓住的業主，即俗稱「雙租族」，由於這類納稅人已算是「香港住宅物業的法定及實益擁有人」，因此不符合住宅租金扣稅的資格，其為主要居住地點交付的租金，是不能申請扣稅的。有關的扣稅款額，可參考「買樓出租的支付利息」，即在香港購置物業作出租用途的扣稅情況。
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