【樓市走勢】讀者來信：Anthony Sir你好，日前金管局公佈新的按揭政策，似乎是放鬆了，但又好像修訂很少，沒有很大幫助，你覺得對樓市會有正面影響嗎？財爺說要幫人換樓，新政策是否可以啟動換樓鏈呢？
樓市走勢｜回覆讀者來信：放寬按揭是好消息
是次放寬按揭，無論對置業者還是整體樓市來說，都是好消息！幫助肯定有，但未必即時見效，正如財爺所說今次只是微調而已。之前我們在LIVE（4/7/2023）分析過換樓人士面對的情況，與及不同修訂方案的幫助，今次專欄來總結一下…
住宅物業（自用）按揭成數上限提升至7成
這是非常好的修訂，對換樓人士有非常直接的幫助！只要有3成首期就可以毋須申請按揭保險，隨時慳幾十萬！很多未上車的朋友問…新方案要3成首期才受惠啊！如果換一個3房單位隨時都要700~1000萬，3成首期要2、300萬？幫到誰啊？對於未上車、未買樓的朋友，這是難以理解的！買樓，除了自住與投資，其實也是強迫儲錢，也是藏富於民。
絕對可幫到很多小業主換樓
很多小業主買了細單位之後，住了十年八載，期間的供款，本金部份已經累積逾百萬，加上當初買樓的首期，加上期間收入增加，加上期間的儲蓄，還未計如果揀對樓揀對時機，樓價有可觀的升幅，賣樓之後要有2、300萬，很多小業主都可以做到，但如果要4、5成就比較難了，這項修訂絕對可以幫到很多小業主換樓。
非住宅物業 最高按揭成數提升至6成
非住宅物業包括工廈、商廈、商舖及車位等等，自從疫情之後，百業蕭條，今年雖然開始復常，但距離疫情前仍然相差很遠，工商物業跌了近2成，商舖跌得更傷，無論租金及售價，部份下跌幅度超過5成。按揭成數提升，可以激活非住宅市場，讓更多小市民可以參與。
投資收購重建 帶來更高回報
認識我們的朋友都知道，除了自己買樓之外，我們團隊多年來都有投資收購重建，當中有精品住宅，有甲級配套的商廈，亦有智能工廈，是次放寬相信可以為我們的項目，帶來更高的回報。
以資產作審核 最高按揭上限提升至5成
一般小市民做按揭是以工資計算，然而很多人沒有正常工作，例如小企業老闆、退休人士、家庭主婦等，都會需要用到資產審批，是次放寬可以讓更多擁有資產的市民，活化資產。
取消主要收入來自「香港」或「香港以外」分別
以往收入來自「香港以外」按揭成數要減一成，現在政府經常提到，期望香港可以融入國家發展大局，鼓勵香港人到大灣區發展，這項修訂肯定會對在外地工作，但想為家人改善生活環境的專才有幫助。當然，是次修訂有很多期望落空，例如以下這些沒修訂…
- 壓力測試：加息都接近尾聲了，壓力測試意義何在呢？
- 出租單位借5成：抹殺了換樓人士選擇做雙租族的機會！
- 非首置辣稅15%：抹殺了市民買多層樓收租安享退休生活的機會！
- 買樓後一年內賣樓免15%：抹殺了換樓人士先買後賣的機會！
- 外地買家辣稅合共30%：抹殺了高才通在港置業落地生根的機會！
上述方案在我們的LIVE（4/7/2023）有探討，可到我們頻道收看。
現在最大問題是 小業主賣不到樓
放寬按揭雖利好，但換樓鏈未必可即時活躍。換樓的意思是，賣出舊單位，買入新單位，對吧？現在最大的問題是，小業主賣不到樓！過去幾年疫情，發展商積壓了大量貨尾，再加上新供應也不少，現在全城的代理尤其是大行都將火力集中在新樓，二手很少代理願推，即使肯推的，都盲目地劈業主價，如果業主賣不到樓，誰買大單位？如果業主蝕讓，那有信心再買樓？越劈，市民就越不敢買！
二手活躍的時候，才是換樓鏈啟動的時候！
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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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