樓市政策2023｜香港金融管理局（金管局）今日（7月7日）宣佈，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，當中包括放寬住宅物業按揭貸款成數，樓價1,500萬元或以下單位最高可承造七成按揭，即日生效，料有關措施可惠及大多數有意換購1,500萬元或以上物業的準買家。《香港財經時報》即時介紹相關詳情。
樓市政策2023｜放寬樓按上限
金管局總裁余偉文公佈逆周期宏觀審慎監管措施，當中包括放寬自住物業按揭成數上限，其中：
- 價值1,500萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；
- 價值1,500萬港元以上至3,000萬港元的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成；
- 價值3,000萬港元以上的自用住宅物業的按揭成數上限維持於五成
同時，為了避免適用按揭比率出現驟降情況，某些樓價水平的按揭比率會以漸進形式改變。至於非自用住宅物業的按揭成數上限，則維持於五成。
4項相關逆周期措施
- 放寬自住物業樓按成數上限（如上述）
- 非住宅物業的按揭成數上限由五成提升至六成
- 以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由四成提升至五成，此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業
- 取消現時就主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人，將所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限下調10個百分點的要求；同時取消現時按揭申請人因整體按揭成數超過金管局所容許的水平20個百分點時，將所適用的「供款與入息比率」上限下調5個百分點的要求
按保計劃相應修訂
同時，按證保險公司亦宣布，按揭保險計劃就已落成住宅物業作出修訂，以協助需要置業自用的人士。經修訂後：
- （一）價格為1,000萬港元或以下的合資格物業，最高按揭保險成數維持在九成；
- （二）價格為1,000萬港元以上至1,500萬港元的合資格物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數，以較高者為準；及
- （三）價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的合資格物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數，以較高者為準。
按揭保險計劃修訂適用範圍
中原按揭王美鳳：有效推動樓市交投
中原按揭董事總經理王美鳳表示，歡迎政府為自住人士回復辣前沿用已久的7成按揭上限樓按措施，令自住樓價1,500萬元以下的置業人士可選擇以3成首期零保費置業，3,000萬元或以下樓價亦提高至6成按揭，無論對換樓及上車人士都有直接實質幫助。
尤其優化以往換樓人士選擇千萬以上物業必須備足5成首期又或經按保才可上會，由於市場上絕大部份買賣成交均屬於樓價1,500萬元以下，上車及換樓人士均可以基本三成首期置業上會，無需要必須經按保，新措施有助推動市場換樓鏈及正常流轉，促進樓市健康發展，對樓市有正面支持作用。
首期可慳300萬元
以1,500萬元樓價為例，按揭首期由5成750萬元減至3成450萬元，首期大大減少300萬元或兩成，大大減輕置業人士上車或換樓門檻；此外，亦由於銀行將可提供最高七成按揭，按保計劃會為銀行貸款七成按揭成數以上的部分提供保險，相關保費會比六成按揭成數以上的保險較低，進一步可減輕置業人負擔。
入市門檻較以往降低
王美鳳指，在最新措施推出前，非按保個案需要儲4成至5成首期，即最多借5至6成按揭，而樓價834萬元或以上的物業之按揭成數已不足6成，因為6成按揭的樓價上限是500萬元按揭額，而1,000萬元以上物業的非按保按揭最高僅5成。
她續指，現時新措施落實，政策明朗化後，免除買家為了等候放寬政策而轉為觀望暫停入市，相信準買家會加快入巿步伐，有助樓巿健康發展。
星之谷按揭：對樓市成交有正面影響
星之谷行政總裁莊錦輝就當局放寛按揭回應指，這次放寬相關限制對於換樓人士來說是福音，進一步激活換樓市場及增加市場交投，對整體樓市成交有十分正面幫助，估計今年可增加半成交投量。
換樓人士慳首期兼慳保費
他認為，購買1,500萬借7成的換樓人士是最大贏家。以1,500萬物業為例，過往可借6成4，即最高貸款額為960萬元，並須支付按揭保險費用。假設以保費65折計算，相當於14萬元。新政策下，1,500萬元物業可直接在銀行做7成按揭而不需要按保，大大節省買樓成本。
有效提升入市動力
此外，因為按保限制由6成上調至至7成，亦有效降低甩按保及轉按套現門檻，放寬後亦能激活目前較淡靜的轉按市場，預期不少買了1,500萬元單的人士，將由原本5成轉按至7成並套現。
此外，幾年前以5成按揭買入1,500萬元單位的業主，即使樓價並無升幅，也可透過新成數轉按套現300萬元。
料2,000萬至3,000萬元單位成交跑贏大市
至於對樓市的影響，2,000萬至3,000萬元住宅物業最受放寬按揭成數影響，預期會跑贏大市。
工商物業方面，除了放寬一成按揭成數，同時亦放寬資產審批的成數，由原本4成增至5成，莊錦輝預期，這可促進交投量，因大部分工商物業投資者都依靠資產審批申請按揭。
香港置業：料刺激力度有限
香港置業行政總裁馬泰陽對新措施表示歡迎，畢竟壓抑樓市的「辣招」已推出逾10年，物業成交量長期處於低水平，去年二手註冊量跌至不足4萬宗「敲響警號」；今年即使疫情減退，內地與香港重新全面通關，社會復常，但仍無助成交量收復失地，反映樓市已發出健康警號。是次金管局調整樓市措施，放寬3,000萬元以下物業樓按，進一步擴大受惠層面，協助市民換樓置業，料刺激樓市力度有限，不過亦屬「聊勝於無」。
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