樓市走勢2023｜內地與香港通關近半年，經濟雖然出現起色，但香港樓市復甦進度不似預期，息口走勢未明，拖累投資氣氛，亦影響買家入市意欲，導致近期二手交投偏軟。香港置業發表置業調查結果報告，受訪者對未來樓價走勢看法不一，該行也調整今年樓價預期，由料升15%，下調至全年升少於10%。
樓市走勢2023｜料全年樓價升少於1成
香港置業行政總裁馬泰陽表示，市場憧憬加息週期於下半年進入尾聲，以及特區政府或微調整樓市措施協助市民置業，為樓市重新注入動力。不過，若相關措施無法見效，下半年樓市上升動力將有限，在新盤接力登場搶客的情況下，相信購買力持續傾向一手市場，拖累二手市場表現，全年二手註冊量難有突破，最悲觀估計或僅錄約4萬宗水平，全年樓價升幅料有機會低於10%。
上半年新盤勢旺
馬泰陽回顧上半年樓市指，今年首季樓市回暖，成交量曾由谷底稍為回升，現「小陽春」格局，不過後勁不足，近期樓價復甦力度減弱。今年上半年，本港樓價升幅累計只有約5.6%；至於成交方面，今年新盤銷售量明顯較二手優勝。
根據香港置業資料研究部綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，2023年截至6月26日，新盤共售出約6,185伙；預計上半年一手成交可達6,250宗，較去年同期的4,762宗增加逾3成。
二手成交短期難大升
反觀二手市場，2023年上半年（截至6月26日），二手註冊量合共錄22,097宗，估計上半年最終約22,500宗，與被視為「冰封期」的2022年上半年錄得的21,176宗相較，升幅僅逾6%，可見二手成交依然疲弱。
目前新盤以吸引價搶客，購買力大有機會持續側重一手物業，導致二手交投陷入悶局，短期樓價難有大幅增長空間，相信「一手旺、二手弱」的格局將於短期內持續。
3大因素影響受訪者入市意願
香港置業於今年5月底至6月初進行了一次置業調查，成功收回353份有效問卷。被訪者當中，只有約4成人（40.5%）考慮於未來12個月入市，按季回落8.5個百分點，其餘59.5%未有考慮入市。最影響市民入市因素包括：
- 「樓價走勢」佔約3成，比例創18個季度新高
- 「樓控措施」佔約21.2%，亦創9季新高
- 「息口走勢」佔比13.6%
影響入市決定的主要因素
逾4成人認為息口走勢平穩
以上數據反映加息已非影響市民入市最大因素。香港置業研究部董事王品弟表示，市場普遍預期美國加息周期將進入尾聲。據調查顯示：
- 有超過4成人（約42.5%）預計香港銀行未來12個月息口走勢不變
- 32.6%受訪者預計香港銀行未來12個月息口將會上升
- 餘下24.9%的受訪者認為息口會下跌
年內息口不減持續帶來供樓負擔
值得注意的是，儘管6月聯儲局暫停加息，本港大型銀行最優惠利率亦維持不變，暫為市場帶來喘息空間，然而聯儲局主席加息態度強硬，重申今年暫不宜減息，未明的息口走勢料持續影響投資氣氛。
王品弟指出，香港銀行體系結餘已跌穿450億元水平，而據香港銀行公會於6月28日公佈一個月HIBOR達4.95厘，相信HIBOR仍會於高位徘徊，令市場存在調高最優惠利率（P）的隱憂，變相提高H按封頂息率，增加供樓負擔。
受訪者對後市看法不一
根據調查顯示，雖然有48.2%受訪者睇淡後市，預期未來12個月的樓價下跌，但該比例仍較去年第3季的62.8%相差14.6個百分點；而預期樓價下跌幅度，最多人（21%）認為跌幅在5%以內。
另外，有28%受訪者認為未來12個月本港的樓價走勢平穩，同時亦有23.8%市民睇好後市，預期未來12個月的樓價上升，反映市民對下半年樓價看法非一面倒悲觀。
約5成人認為未來樓市平穩或微跌
近一半人認為投資房地產最穏健
調查又顯示，比較其他投資產，受訪者對物業價值仍有信心。被問到何為本港較穩健的資產配置時，受訪者的意見如下：
- 49.3%受訪者認為本港樓市是最穩健的資產，按季上漲4.5個百分點，亦是自2020年第3季有紀錄以來，持續居於排行榜首；
- 認為股票及基金為最穩健資產的受訪者則佔14.2%；
- 約13.9%的受訪者認為現金及活期定存為最穩健資產，料主因為本港息口持續上升，加上股市不穩，而現金及活期定存的風險相對較低。
受訪者對其他資產類別的信心
人才來港為樓市注入動力
馬泰陽表示，去年政府推出多項吸納外來人才來港的措施，包括放寬非本地人的置業辣稅，以及推出「高端人才通行證計劃」，冀每年吸引數以萬計的人才來港，為本港擴大人才庫，同時亦為本港帶來各地高端客源，為本港樓市注入動力，相信長遠可為市場帶來穩定需求。
超過9成人想買私樓
疫情過後，發展商積極重啟推盤攻勢，近6成（57.2%）受訪者傾向購買一手物業，主要因為價錢相宜，其次鍾情物業樓齡新，故有不少買家積極在一手市場上「尋寶」，只有42.8%欲購二手樓。與此同時，有超過9成（92.6%）受訪者冀入市「私人住宅」，創調查有紀錄以來新高，只有7.4%欲購「資助房屋」。
港置：不排除調整全年樓價預測
馬泰陽指，投資市場氣氛在多項因素下受挫，若無新的刺激樓市措施，二手交投難有突破空間。即使財爺再研究放寬按揭成數，相信能為市場帶來提振作用，但無法令樓市全面恢復暢旺。他相信，下半年若無正面消息，樓市前景「能見度」持續偏低下，不排除調整今年本港樓價預測，由預期最樂觀升15%，下調至升幅不足10%。
料短期二手成交難有突破
展望下半年，新盤群推之下，加上低價促銷策略湊效，相信下半年表現持續亮麗。料全年新盤成交接近15,000宗，較去年升逾6成。目前息率走勢未明，加上樓市「撤辣」無期，二手持續受壓，樓市前景「能見度」持續偏低，若無新的刺激樓市措施，料二手成交難有突破，今年全年最多僅維持約4萬宗水平。
籲推多方面措施支撐樓市
馬泰陽認為，多項「辣招」已經不合時宜，有需要作出調整，以紓緩市民置業壓力，除了放寬首置按揭，亦建議考慮優化港人換樓印花稅，將換樓「先買後賣」時的15%從價印花稅「先付後退」安排取消，以減輕市民即時的換樓資金壓力。
放寬按揭成數上限及「撤辣」加速盤源流轉
此外，政府亦可考慮放寬新盤的按揭措施，將首置樓花可承造按揭成數提高至九成，減低首置人士新盤樓花的入市門檻。政府甚至可考慮撤銷額外印花稅（SSD），釋放更多二手供應，讓更多上車客受惠，加快物業市場流轉，提升整體成交量至正常水平。
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