香港樓價走勢｜2023年樓價貴過1997！按揭利率＋供樓負擔比較

【香港樓價走勢2023】十年人事幾翻新，樓市又何嘗不是！轉瞬間，97年回歸至今已經有26年，期間本港地產市場經歷不少變化，相信不少人總會問：究竟97年樓價貴？抑或現時樓價貴？

香港樓價走勢｜2023年樓市 VS 1997年樓市

97年供樓負擔重？抑或現時負擔重？現時借九成按揭較97時容易抑或困難？本文嘗試把97年樓市情況，跟現時比較，主要圍繞樓價、利率、按揭等範疇，得出6個不同要點，並由專家分析這些要點。

1. 香港樓價：目前樓價貴過97

據差餉物業估價署資料，1997年7月私人住宅售價指數為167.2點，當時已被指處於高位。26年後的今天，2023年5月私人住宅售價指數為351點，較97年7月大升110%。由97年至今，樓價指數走勢有點反覆，曾於2003年7月跌至低位58.4點，原因是當年爆發「沙士」，但之後逐漸回升，雖然指數在2008年曾因金融海嘯而回落，但很快再重拾升軌。受到加息影響，去年樓價指數跌15%，但總括來說，樓價指數走勢是向上。

兩個條件去斷定兩個年代的樓價高低

如果單從1997年和2023年兩個樓價指數比較，無疑2023年指數較高，但其實亦可從兩個條件去斷定兩個年代的樓價高低。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析這些條件：

樓價升幅拋離租金升幅

可比較過去26年樓價和租金升幅，一般來說，租金應該跟隨樓價同步而行，但今趟樓價升幅拋離租金升幅。按照專家的說法計算，由1997年7月至2023年5月，私人住宅售價指數累升110%，租金指數累升30%，可見租金升幅追不上樓價升幅，樓價跑貴很多。

樓價升幅拋離通脹

馬耀宗指，在1997年至2022年期間，本港消費物價指數(CPI)累升近40%，樓價升幅遠超CPI升幅，反映本港樓價由97年至今是貴很多。

2. 按揭利率：97實際利率逾10厘

1997年期間，當時主要樓宇按揭是最優惠利率(P)，是由銀行公會決定。當年3月至10月，最優惠利率為8.75%，一般新造按揭利率約P+2%，即實際按揭利率可達至10.75%左右。

2023實際利率3.5厘

到了2023年，銀行提供兩種按揭利率，分別是同業拆息(H按)和最優惠利率(P按)。H按是以最新1個月拆息利率計算，近日(6月19日)1個月拆息升至5.03%，H按實際按息是以市場主要封頂息3.5%。現時最優惠利率P主要為5.75%至6%。儘管由去年開始，美國連番加息，本港亦有跟隨，惟未跟足，但跟97年時相比，實際按揭利率仍然較低。

3. 按揭成數：97採用七成按揭

1991年以前，銀行可以批出九成按揭，但到了1991年，當時銀行的住宅按揭貸款激增，物業價格升，於是多家銀行向借款人批出住宅按揭貸款時，均採用七成按揭成數的準則，以防止業界在物業市場承受過大風險。

一般按揭最高六成

在2023年，據金融管理局(金管局)規定，所有價值1000萬元以下住宅物業的最高按揭成數為六成，但貸款額不可超過500萬元。價值1000萬元以上物業，按揭成數上限五成，有按揭負擔人士，按揭成數再下調一成。

選按保最高九成按揭

若果本身是首次置業人士，想借九成按揭，可申請按揭保險，即是申請到最高按揭成數之餘，須繳交保費。目前樓價1000萬元以下物業，可申請最高九成按揭；1000萬元至1125萬元以下物業，可申請最高九成按揭，惟貸款上限900萬元；1920萬元以下物業，最高亦能承造八成按揭，惟貸款上限960萬元。

學者籲放寬按揭成數

90年代初銀行曾為一般置業人士提供過最高九成按揭，但後來金管局收緊至七成按揭。近期政府「放口風」，考慮放寬按揭。但礙於維繫銀行體系安全，金管局很難效法90年代提供最高九成按揭的做法。

金管局憂慮放寬按揭銀行會「爆煲」

中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量分析說，金管局憂慮，一旦放寬按揭，銀行或會「爆煲」，故金管局一直嚴緊地保證銀行體系安全。他續稱，金管局過於保證安全，代價是令許多年青人買不到樓，但其實銀行不想「爆煲」，批出按揭時會「計數」，故建議可逐步放寬按揭成數，如一至兩成。

4. 批核按揭：97年較寬鬆

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，97年申請按揭，申請人無需做壓力測試，當時亦沒有類似環聯信貸資料庫，申請人只需符合供款佔入息一半的要求，就能批核按揭。

現時申請按揭需經壓力測試

今時今日申請按揭，銀行會要求申請人做壓力測試。所謂壓力測試，是指銀行批核的準則，只要符合這些準則，就可以批出按揭。銀行批核的準則，有以下兩種：

供款與入息比率(Debt to income ratio)(DTI)不得高於50%。所謂供款與入息比率，是指借款人每月總債務有多少，並對照他們入息而定。
假設在現水平按息加兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%。

首置人士未過壓測仍可借錢

一般而言，只要通過上述兩關，銀行便會批出樓宇按揭。不過，並非每個申請者都一定要做壓測，如果首次置業人士申請按揭保險，其DTI不可高於50%，即使未通過壓測，其申請的按揭亦可以獲批，惟需要繳交額外保費，高於原有保費一成。

銀行審核衡量借貸風險

另外，銀行審核申請時會查閱環聯(TU)等信貸資料庫，了解申請人是否有不良的信貸紀錄，以便衡量借貸風險。馬耀宗說，以前申請按揭未須做壓力測試，申請人的入息審查又不算嚴格，令不少人覺得樓可以即時炒賣，但現時有壓力測試，情況會較佳。

5. 供樓負擔：現時首期支出較97高

97年時樓價稍低，但利率較高。相反，現時樓價偏高，但利率較低。究竟那個年代供樓會較辛苦？馬耀宗分析說，若果以供款支出佔收入比率相比，兩個年代差不多，供款數額亦差不多，但最重要是現時首期數額會偏高，除非承造最高成數按揭，否則目前首期數額接近100萬元，甚至達100萬元，以前首期數額未必達至此水平。

6. 買樓現象：目前年青買家靠「父幹」入市

97年時，買樓的人通常是在社會工作一段時間，賺到一定收入。但現在有不少剛畢業的年青買家入市。莊太量指，97年時，20多歲的年青人很少買樓，買樓的人士通常至少30歲。但他說，現時有不少年青買家入市，剛剛大學畢業後就買樓，相信背後得到「父幹」幫助(即父親或母親先支付首期)。然而，這些年青買家剛踏入社會工作，人工未達至可以買樓的水平，樓價已升至脫離收入的水平。