【香港樓價走勢2023】十年人事幾翻新,樓市又何嘗不是!轉瞬間,97年回歸至今已經有26年,期間本港地產市場經歷不少變化,相信不少人總會問:究竟97年樓價貴?抑或現時樓價貴?

香港樓價走勢|2023年樓市 VS 1997年樓市

97年供樓負擔重?抑或現時負擔重?現時借九成按揭較97時容易抑或困難?本文嘗試把97年樓市情況,跟現時比較,主要圍繞樓價、利率、按揭等範疇,得出6個不同要點,並由專家分析這些要點。

1. 香港樓價:目前樓價貴過97

差餉物業估價署資料,1997年7月私人住宅售價指數為167.2點,當時已被指處於高位。26年後的今天,2023年5月私人住宅售價指數為351點,較97年7月大升110%。由97年至今,樓價指數走勢有點反覆,曾於2003年7月跌至低位58.4點,原因是當年爆發「沙士」,但之後逐漸回升,雖然指數在2008年曾因金融海嘯而回落,但很快再重拾升軌。受到加息影響,去年樓價指數跌15%,但總括來說,樓價指數走勢是向上。

兩個條件去斷定兩個年代的樓價高低

如果單從1997年和2023年兩個樓價指數比較,無疑2023年指數較高,但其實亦可從兩個條件去斷定兩個年代的樓價高低。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析這些條件:

樓價升幅拋離租金升幅

可比較過去26年樓價租金升幅,一般來說,租金應該跟隨樓價同步而行,但今趟樓價升幅拋離租金升幅。按照專家的說法計算,由1997年7月至2023年5月,私人住宅售價指數累升110%,租金指數累升30%,可見租金升幅追不上樓價升幅,樓價跑貴很多。

樓價升幅拋離通脹

馬耀宗指,在1997年至2022年期間,本港消費物價指數(CPI)累升近40%,樓價升幅遠超CPI升幅,反映本港樓價由97年至今是貴很多。

2. 按揭利率:97實際利率逾10厘

1997年期間,當時主要樓宇按揭是最優惠利率(P),是由銀行公會決定。當年3月至10月,最優惠利率為8.75%,一般新造按揭利率約P+2%,即實際按揭利率可達至10.75%左右。

2023實際利率3.5厘

到了2023年,銀行提供兩種按揭利率,分別是同業拆息(H按)和最優惠利率(P按)。H按是以最新1個月拆息利率計算,近日(6月19日)1個月拆息升至5.03%,H按實際按息是以市場主要封頂息3.5%。現時最優惠利率P主要為5.75%至6%。儘管由去年開始,美國連番加息,本港亦有跟隨,惟未跟足,但跟97年時相比,實際按揭利率仍然較低。

3. 按揭成數:97採用七成按揭

1991年以前,銀行可以批出九成按揭,但到了1991年,當時銀行的住宅按揭貸款激增,物業價格升,於是多家銀行向借款人批出住宅按揭貸款時,均採用七成按 揭成數的準則,以防止業界在物業市場承受過大風險。

一般按揭最高六成

在2023年,據金融管理局(金管局)規定,所有價值1000萬元以下住宅物業的最高按揭成數為六成,但貸款額不可超過500萬元。價值1000萬元以上物業,按揭成數上限五成,有按揭負擔人士,按揭成數再下調一成。

選按保最高九成按揭

若果本身是首次置業人士,想借九成按揭,可申請按揭保險,即是申請到最高按揭成數之餘,須繳交保費。目前樓價1000萬元以下物業,可申請最高九成按揭;1000萬元至1125萬元以下物業,可申請最高九成按揭,惟貸款上限900萬元;1920萬元以下物業,最高亦能承造八成按揭,惟貸款上限960萬元。

學者籲放寬按揭成數

90年代初銀行曾為一般置業人士提供過最高九成按揭,但後來金管局收緊至七成按揭。近期政府「放口風」,考慮放寬按揭。但礙於維繫銀行體系安全,金管局很難效法90年代提供最高九成按揭的做法。

金管局憂慮放寬按揭銀行會「爆煲」

中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量分析說,金管局憂慮,一旦放寬按揭,銀行或會「爆煲」,故金管局一直嚴緊地保證銀行體系安全。他續稱,金管局過於保證安全,代價是令許多年青人買不到樓,但其實銀行不想「爆煲」,批出按揭時會「計數」,故建議可逐步放寬按揭成數,如一至兩成。

4. 批核按揭:97年較寬鬆

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,97年申請按揭,申請人無需做壓力測試,當時亦沒有類似環聯信貸資料庫,申請人只需符合供款佔入息一半的要求,就能批核按揭。

現時申請按揭需經壓力測試

今時今日申請按揭,銀行會要求申請人做壓力測試。所謂壓力測試,是指銀行批核的準則,只要符合這些準則,就可以批出按揭。銀行批核的準則,有以下兩種:

  • 供款與入息比率(Debt to income ratio)(DTI)不得高於50%。所謂供款與入息比率,是指借款人每月總債務有多少,並對照他們入息而定。
  • 假設在現水平按息加兩厘後,供款佔申請人月入不多於60%。

首置人士未過壓測仍可借錢

一般而言,只要通過上述兩關,銀行便會批出樓宇按揭。不過,並非每個申請者都一定要做壓測,如果首次置業人士申請按揭保險,其DTI不可高於50%,即使未通過壓測,其申請的按揭亦可以獲批,惟需要繳交額外保費,高於原有保費一成。

銀行審核衡量借貸風險

另外,銀行審核申請時會查閱環聯(TU)等信貸資料庫,了解申請人是否有不良的信貸紀錄,以便衡量借貸風險。馬耀宗說,以前申請按揭未須做壓力測試,申請人的入息審查又不算嚴格,令不少人覺得樓可以即時炒賣,但現時有壓力測試,情況會較佳。

5. 供樓負擔:現時首期支出較97高

97年時樓價稍低,但利率較高。相反,現時樓價偏高,但利率較低。究竟那個年代供樓會較辛苦?馬耀宗分析說,若果以供款支出佔收入比率相比,兩個年代差不多,供款數額亦差不多,但最重要是現時首期數額會偏高,除非承造最高成數按揭,否則目前首期數額接近100萬元,甚至達100萬元,以前首期數額未必達至此水平。

6. 買樓現象:目前年青買家靠「父幹」入市

97年時,買樓的人通常是在社會工作一段時間,賺到一定收入。但現在有不少剛畢業的年青買家入市。莊太量指,97年時,20多歲的年青人很少買樓,買樓的人士通常至少30歲。但他說,現時有不少年青買家入市,剛剛大學畢業後就買樓,相信背後得到「父幹」幫助(即父親或母親先支付首期)。然而,這些年青買家剛踏入社會工作,人工未達至可以買樓的水平,樓價已升至脫離收入的水平。

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