樓市走勢2023｜官方租金指數4連升、樓價轉跌

樓市走勢2023｜ 差餉物業估價署最新樓價指數出爐，據臨時數字顯示，2023年5月份的私人住宅售價較4月跌0.74%，為樓價連升4次後首次回落；同期租金指數則由178.9升至180.6，年初至今維持升勢。樓市小陽春似乎已降溫，眾多因素影響下，未來樓市點走？即睇業界專家回應分析。

樓市走勢2023｜官方樓價指數終止4連升

差估署最新數據顯示，2023年5月份私人住宅售價指數報351.0點，較4月的353.6點回落0.74%，為今年以來連升4個月後首度轉跌，樓價指數回落至今年3月以來的低位。

以2023年內計，樓價於今年首5個月仍累升4.87%；但若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅達11.83%。

所有類別單位售價全線下滑

若以單位類別劃分，5類面積的單位樓價全線告跌，跌幅由約0.48%至0.80%不等，當中樓價跌勢最大屬A類單位（實用面積432平方呎或以下），由4月份的386.1點跌至最新383.0點。

此外，A至C類中小型單位（1,075平方呎或以下）的整體樓價指數報352.4點，較上月跌0.76%；D及E類大型單位（1.076平方呎以上）的樓價指數則報351.0點，按月跌約0.74%。

2023年全港各類單位售價指數

	A	B	C	D	E	所有類別
1月	307.9	326.9	309.2	303.8	301.2	338.3
2月	380.4	335.4	316.8	305.8	(305.4)	346.8
3月	384.3	341.9	321.9	310.2	308.7	352.6
4月	386.1	343.0	322.2	314.2	(311.1)	353.6
5月	383.0	340.4	320.3	311.8	(309.6)	351.0

註：（　）表示當月該類單位少於20宗交易

年初至今租金維持增長

租金指數方面，5月份全港整體租金指數報180.6點，創下16個月新高。指數較4月份的178.9點上升約0.95%，亦是連續第4次錄得升幅；以今年首5個月計，租金累升2.91%。

若以單位劃分，5類單位租金均見升，當中A至C類單位整體升約0.88%，D及E類單位則升約1.47%。

2023年全港各類單位租金指數

	A	B	C	D	E	所有類別
1月	192.6	171.3	147.5	141.8	130.8	173.6
2月	194.1	173.0	148.1	144.0	131.1	175.1
3月	195.7	173.8	149.5	145.8	131.8	176.2
4月	199.0	176.6	152.1	146.0	134.3	178.9
5月	199.5	179.3	153.1	148.1	136.7	180.6

萊坊：上半年樓價低位徘徊

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒回應官方樓價指數時指出，指數反映二手樓價為主，5月份官方樓價指數按月下跌0.7%，繼今年首4個月報復式反彈後，高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素阻礙樓價進一步攀升；由於市場欠缺利好消息，第二季樓價對阻力遠較第一季大，預計今年上半年樓價仍會在低位徘徊。

（1）加息因素未完全淡化

他續指，受以下因素影響，料樓市短期內仍將受壓：首先，雖然美國6月暫停止加息一次，但預計到明年初加息因素才會淡化，而今年下半年香港按息仍有機會上升，影響上車買家、換樓人士及新造按揭。

（2）購買力膠著

此外，自通關後，整體成交量略有回升，突別是1,000萬以下的中小型樓盤，但市場整體購買力仍然不足，預計一、二手成交量按月會在5,000宗左右徘徊，樓市仍需要出現多個利好消息才能回復2021年時樓市高位的氣氛。

（3）新盤求量不求價

第三，今年市場主題仍以「去庫存」為主，第二季開始發展商更積極銷售新盤，預計下半年一手市場成交平均每月在1,000至1,500宗左右。受貨尾囤積影響，相信發展商推盤時會針對買家在現金流及回贈方面的考慮，提供更多優惠及財務計劃去吸引買家，部分新盤更開始減價。

人口增加、租金向好

住宅租賃方面，王兆麒表示，政府「高才通」計劃令勞動人口規模止跌，對住宅租務有支持，相信未來數月住宅租金走勢保持平穩，而豪宅租金有望跑贏大市。

CBRE：料未來樓價指數仍向下

世邦魏理仕（CBRE）香港估值及諮詢服務部資深董事郭偉恩則指出，5月指數下跌屬預期之內，數字走勢主要反映加息因素，以及一手發展商以優惠價錢推盤，以致二手業主需降價賣樓。

郭偉恩預料，6月指數仍有可能持續下跌。

利嘉閣：5月初樓市略回氣

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，樓價連衝4個月後終迎來回氣整固，5月份樓價指數轉跌，主要反映了樓市經歷首季較大幅度的上衝後略為回氣，加上5月初時美國及香港再度加息，令買家轉趨審慎猶豫，窒礙樓市升勢。

縱觀上半年樓價仍望升

展望6月份市況，樓市仍處於緩慢整固階段，包括當初憂慮美國會否持續加息，惟市場亦非一面倒只有負面消息，當中包括財爺陳茂波表示可考慮再度放寬首置按揭安排；而市場亦憧憬專才客陸續到港可帶起住屋需求，故預期6月份樓價指數在好淡爭持下或處窄幅橫行走勢，上下波幅料在0.5%之內；依此推算，上半年樓價指數累積升幅約近半成（4.9%）。

維持預測全年樓價升一成

下半年市況方面，陳海潮相信，本港經濟將持續復甦，而息口走勢亦見明朗化，市場預期最多只再加兩次後便見頂，而下半年樓市最大支撐力將來自專才來港的住屋需求及動力，為數不少的新增人口魚貫來港，將刺激置業數量進一步上升。綜合估計，下半年樓市仍然趨向樂觀，樓價料續上升5%，因此維持樓價全年可上漲一成的看法。

中原陳永傑：剛需入市撐起交投

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，隨著政府放寬所有防疫措施及通關，今年首季樓市錄報復式反陣，樓價升幅相當明顯，而樓市第二季回復正式復常步伐，市場亦以剛性需求為主，買家多以1,000萬以下物業為入市目標，是次指數未完全反映5月份市況。

政府推有利政策樓市第三季現轉機

惟他陳永傑指，近期內地經濟亦欠佳，通關後未見內地客入市個案明顯增加，未達預期般理想，近期整體樓市踏入整固期，加上本月美國雖然暫緩加息，但加息因素需較長時間去淡化，息口因素仍影響不少上車及換樓意慾，若政府短期內推出支持樓市政策，第三季樓市走勢才有轉機。

經紀人指數預示樓價持續下跌

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，中原經理人指數CSI（住宅售價）最新報43.62點，較上周的45.22點下跌1.60點。今周CSI跌穿45點好淡分界區間下限，樓市調整信號確認，預示樓價將由反覆偏軟轉為下調。本港利率仍有上調壓力，市場氣氛觀望，二手成交持續淡靜，CSI連跌3周共3.45點。

短期租金料企穩

CSI(住宅租金)報49.45點，按周下跌1.44點，連跌3周共2.11點。指數單周輕微跌破50點，若CSI穩步下跌，預告住宅租金可能出現爭持。租務旺季來臨，展望短期租金仍然企穩。

經紀人指數指標

CSI是中原地產前線經紀的意見調查，於每周一進行，周三公佈。100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是睇好或睇淡的分界。一般而言，CSI（住宅售價)）好淡分界區間在45到55點。本周CSI（住宅售價）對樓市的預期，將由四周後公佈的中原城市領先指數CCL驗證。

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樓市走勢2023｜官方租金指數升足四個月、樓價結束4連升轉跌0.74%！業界預視樓價未止跌