樓市走勢2023｜財爺考慮微調樓市措施！美聯：薦四招撤辣減辣

【樓市走勢2023】財政司司長陳茂波考慮微調整樓市措施，以助市民換樓。美聯物業指出，去年本港二手流通率創歷史新低，全地產相關產業鏈陷低潮。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明提出，至少須取消換樓印花稅「先付後退」安排，「大刀闊斧」遠勝「小修小補」，籲即檢討「辣招」為樓市鬆綁，四個方向撤辣及減辣，激活香港樓市。

樓市走勢2023｜建議換樓印花稅「先付後退」的安排取消

布少明認為，單純再放寬按揭對整體樓市的幫助非常有限，如政府真的有意助港人換樓，應將15%的新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty, NRSD)稅率回復至雙倍印花稅DSD，至少亦應將換樓「先買後賣」時印花稅「先付後退」的安排取消，為市民換樓開方便之門。此外，布少明又建議放寬即供樓花按揭，與建期樓花按揭睇齊，一律可承造九成按揭，為有意購入新盤的人士帶來更多的供款選擇。

再放寬樓按對樓市的刺激力道有限

布少明指出，再次提高按揭成數相信可對中大價物業帶來支持，但是特區政府自19年起兩次放寬按保，現涵蓋市場逾9成半二手成交。獲放寬按保的樓市板塊的交投明顯受惠，惟效力已漸次減弱，相信再放寬樓按對樓市的刺激力道有限。如真的有意助港人換樓，應從印花稅入手，建議最好將15%的新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty, NRSD)稅率回復至雙倍印花稅DSD，至少亦應將換樓「先買後賣」時印花稅「先付後退」的安排取消，為市民換樓開方便之門。

「先付後退」令不少換樓人士卻步

現時若換樓人士採取「先買後賣」的方式，即先購入心儀物業，再於一年內賣出手頭上的物業，須「先付後退」，先付15%印花稅，然後在成功賣出物業後再申請退回多出的款項。布少明指出，雖然換樓人士最終仍可獲退稅，但是要先繳付15%印花稅，無形中增加置業的負擔，甚至有業主因心急賣出物業以取回稅款，而造出錯誤的決定，令不少換樓人士卻步。布少明建議，如立心助業主換樓，應考慮取消以上安排，容許業主換樓時，如在一年內賣出上一個物業，只需繳付首次置業的印花稅稅率，大幅降低置業成本。

鼓勵「細換大」改善居住環境

在現行「先付後退」的機制下，以購入1,000萬元的第二個物業為例，業主須先繳付約150萬元的稅項，再於售出原先物業後申請退稅；假如容許業主於一年內成功放售上一個物業並直接繳交首次置業的印花稅稅率，以上述個案為例，即約37萬元；換言之，減少約113萬元的稅率支出。在大幅降低換樓成本下，鼓勵他們「細換大」，改善居住環境。

考慮放寬新盤的按揭措施

如政府堅持從按揭入手，亦可考慮放寬新盤的按揭措施。現時新樓銷售持續熾熱，已成市場焦點。惟目前只有「建期樓花」可承造九成按揭，因此當買家購買新樓盤時，多傾向選擇「建期付款」。為給予買家更多的選擇，布少明又建議政府，可考慮讓「即供樓花」按揭成數與「建期樓花」睇齊，皆可承造九成按揭，以給予市民更靈活的供款安排，從而鼓勵他們換入新樓自住。

「大刀闊斧」遠勝「小修小補」

布少明認為，如政府真的有意扶持樓市，「大刀闊斧」遠勝「小修小補」，應立即檢討已實施逾十年的「辣招」措施。回顧「辣招」推出的目的，是壓抑短線置業需求，以爭取時間覓地，從而增加土地供應。惟時移世易，今日樓市已經大幅改變，持續多年的疫情更為「撤辣」帶來契機，目前樓市由用家主導，炒風絕跡，況且以刻下的經濟環境，樓價短期難有大升的空間。更重要的是，未來十年新供應到位，相信樓價不會因需求上升而急彈。綜合以上三大因素，即使局部「撤辣」亦不會令樓價急升，正是檢討的最佳時機。

2022年二手物業流通率創史上最低水平

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，樓市受到疫情的重挫，成交量持續下跌，去年二手物業的流通率更創出史上最低的水平。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，2022年以二手住宅註冊量佔全港私人住宅單位總存量計算得出的二手物業流通率僅錄約2.9%，遠低於辣招推出前，即2004至2010年的平均每年8.7%的水平，亦低於2011年至2022年錄得的平均每年4.2%。

推動整個產業鏈加快復甦

布少明指出，二手流通率反映物業交投活躍程度。流通率低即物業交投並不活躍，樓市欠缺流動，非但換樓鏈並未重啟，拖累的是全個房地產板塊相關的產業鍊，即包括銀行、律師、搬運、裝修、家電等行業陷入低潮。相反，當二手物業的流通率高，以上行業皆可受惠，故此「撒辣」助樓市，可推動整個產業鏈加快復甦，有助振興香港經濟，因此「撒辣」絕對是刻不容緩。

百業「宜鬆不宜綁」

布少明強調，辣招已經不合事宜，疫後香港的百業都「宜鬆不宜綁」，若物業市場缺乏正常流轉，絕不利香港整體的長遠發展。因此再次呼籲特區政府當機立斷「撤辣」，助香港加快復甦。

四項撤辣及減辣的具體建議

徹底寬免外地人來港首次置業需付的3成辣稅。
將15%的新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty, NRSD)稅率回復至雙倍印花稅DSD，為市民換樓開方便之門。
將換樓「先買後賣」時印花稅「先付後退」的安排取消，容許業主換樓時，如在一年內賣出上一個物業，只需繳付首次置業的印花稅稅率。
購置新樓「即供樓花」按揭成數與「建期樓花」睇齊，皆可承造九成按揭，以給予市民更多供款選擇。