【樓市走勢2023】今年初開始，社會逐步復常，經濟也緩緩改善，香港樓價自年初至今見一定升幅，未來走勢又將如何？利嘉閣地產發表《2023上半年住宅市道總結及下半年趨勢前瞻》指，4大利好因素出現，2023下半年樓價料可再升5%，全年樓價看升逾一成；此外還有10個關於今年樓市走勢及市道變化的預測，即留意相關詳情。

樓市走勢2023｜今年樓市自谷底反彈

利嘉閣的報告指出，去年疫情肆虐下，樓市表現極差，下半年更在加息夾擊下，私宅市場買賣創了按半年計的歷史新低；不過，隨著2023年挾著通關的重大利好消息，住宅市場即時顯著反彈，自谷底回升、扭轉連環下瀉的命運。總結2023年上半年，一、二手私宅市場料共錄逾2.38萬宗買賣登記，涉及登記總金額料達2,368億元，量值按半年各漲三成及五成。

各類型住宅樓價皆望見升幅

展望下半年樓市走勢，一、二手私宅合計買賣登記量可望持續反彈，料錄得3.10萬宗，當中一大動力來自「高才通」等人才入境政策，推動住屋需求，帶動租賃及買賣市場齊起動；而港府表示有意再放寬首置人士入市按揭安排，亦料成下半年樓市一個支撐點。

香港樓價方面，在通關效應持續、經濟及失業率進一步改善下，期望中小型住宅下半年樓價再升5%；至於在高端人才支撐下，豪宅樓價亦可看俏，下半年料錄3%的升幅。

上半年樓市較去年下半年「價量齊增」

利嘉閣地產董事陳大偉指出，踏入2023年，本地相繼實現久違的通關及撤銷防疫限制，令樓市即時「起死回生」，綜合土地註冊處數據，2023年截至6月8日為止的上半年，整體私宅買賣登記共有21,237宗，涉及金額約2,093.30億元，預計整個上半年最終料達23,815宗及2,368.46億元，將較2022年下半年的17,750宗及1,584.04億元，分別上升34%及50%；而比較2022上半年亦有好轉，登記量及總值分別漲6%及5%。

一手新盤自通關以來大熱賣

從物業類別劃分，一手市場衝破去年底的冰封狀態，在今年初逐漸起步回升，皆因2022年底，中央率先宣布會在1月8日通關，發展商隨即部署推出貨尾試水溫，結果反應理想，一手私宅買賣登記連月錄得近倍及逾倍的強勁反彈，之後持續推出多個大型全新盤應市，一掃多月的淡靜氣氛。

成交量回升至一年半以來新高

截至6月8日止，上半年一手私宅買賣登記累計達5,452宗，預期整個上半年最終可達6,317宗，料較去年下半年大增逾兩成（21%），創近3個「半年度」新高。至於，今年上半年一手成交總值更相應大升，料整個上半年將達約831.55億元，同為近3個「半年度」最多。

二手私樓成交創19個月新高

二手私宅市場方面，同受首階段通關及緊接的全面通關消息刺激，買家回復入市信心，加上港府陸續撤銷防疫限制，市場全面復常，推動更大規模的復甦，二手私宅買賣連月急升，更於3月突破逾4,300宗的19個月新高。

成交量增4成回復去年上半年水平

上半年（截至6月8日），二手私宅登記量錄得15,785宗，預期整個上半年最終可錄17,498宗，將較去年下半年急增40%，重返至貼近2022年上半年的水平；此外，今年上半年二手私宅登記總值料達1,536.91億元，將較去年下半年的1,082.57億元上升42%，實現量值齊齊觸底反彈。

中高價交投量升幅跑贏大市

值得注意的是，去年受疫情淡市嚴重影響的中高價物業，在今年上半年出現「大反攻」，以一手私宅為例，2023上半年買賣登記量增幅最顯著的是價值介乎5,001萬以1億元的豪宅新盤，上半年料共錄134宗登記，較去年下半年的48宗激增近1.8倍；至於1,201萬至2,000萬元、2,001萬至5,000萬元及1億元以上的一手新盤全部登記量均按半年錄逾1.6倍以上的升幅，明顯跑贏細價新盤。

5千萬元以上物業反彈力強

相關情況同樣出現在二手私宅市場，其中樓價介乎5,001萬以1億元的物業，上半年料錄96宗登記，按半年大增57%，升幅冠絕其他銀碼類別；至於第二及第三大升幅者，分別是2,001萬至5,000萬元及1,201萬至2,000萬元的物業，升幅各達51%及46%，較所有1,000萬元以下銀碼層的升幅均見突出。

十大活躍屋苑交投整體見長

另外，上半年截至5月底止十大活躍屋苑買賣登記量暫錄得1,684宗，較去年整個下半年的1,315宗已上升28%，當中日出康城繼續穩登最熱賣屋苑寶座，上半年首5個月買賣登記暫錄349宗，已較去年下半年的297宗暫多出18%。十大活躍屋苑登記量暫時九升一跌，其中以海怡半島的80%升幅最顯著，上半年暫已錄115宗登記，而美孚新村及杏花村亦分別升68%及67%，至各自的219宗及102宗。

2023上半年十大活躍屋苑登記量走勢

屋苑 2023上半年
買賣登記量		 2022下半年
買賣登記量		 變化
日出康城 349 297 +18%
美孚新邨 219 130 +68%
嘉湖山莊 203 179 +13%
沙田第一城 165 183 -10%
太古城 156 109 +43%
黃埔花園 144 102 +41%
麗港城 116 82 +41%
愉景灣 115 108 +6%
海怡半島 115 64 +80%
杏花村 102 61 +67%
總計 1,684 1,315 +28%

2023上半年十大活躍屋苑平均呎價走勢

屋苑 2023年5月
平均實用呎價		 2022年12月
平均實用呎價		 變化
日出康城 14,248 12,488 +14.1%
美孚新邨 11,563 11,007 +5.1%
嘉湖山莊 10,116 9,639 +5.0%
沙田第一城 15,135 14,166 +6.8%
太古城 17,210 15,615 +10.2%
黃埔花園 14,603 13,080 +11.6%
麗港城 12,969 11,721 +10.6%
愉景灣 10,797 9,398 +14.9%
海怡半島 16,017 15,966 +0.3%
杏花村 15,090 12,962 +16.4%

上半年中小型住宅樓價已升逾6％

陳大偉指出，今年甫開年，樓市即受通關及疫情迅速緩和所刺激，市場購買力報復式回流，推動樓價及租金齊齊上升。數據顯示，截至今年4月份中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均實用呎價為14,022元，較去年底的13,154元升近6.6%，預計整個上半年升幅有機會再輕微擴至近7%；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測整個上半年升幅可達5.5%。

至於租金走勢方面（以差估署數字作依據），中小型住宅上半年年租金最終升幅料達4%，而豪宅租金上半年升幅也料有2.7%。

下半年預測：全年樓價看漲逾一成

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，受年初通關消息刺激，本地樓市即時轉旺，在買家積極入市下，出現一陣報復式的反彈，雖然次季高漲的情緒有所轉緩，交投亦放慢，但相信屬正常調整。對於下半年樓市，廖氏仍感樂觀，因除有本地購買力外，內地及海外人才陸續來港的購買力絕不可小覷，加上本港在後疫情時期及通關後的經濟持續復甦，而未來息口傾向見頂，整體環境對下半年樓市均較有利，有信心下半年樓市繼續價量齊升，全年樓價看漲逾一成。

看好香港樓市原因（1）預計新入境人口將撐起樓市

雖然近年移民海外人數增加，導致部分生產力流失，但相信最差情況已過；而有見及此，港府亦積極吸納內地及海外專才，以填補各行業人才流失的問題。其中，高端人才通行證計劃（「高才通」）自宣布推出以來，截至4月底，已接獲2.7萬個申請，當中1.7萬個已審批，並涉約1.3萬名受養人。單計以上這3萬的新增人口及對住屋及租屋的需求，是撐起下半年本港樓市的關鍵。

看好香港樓市原因（2）經濟復甦、失業率跌推動交投

香港正處疫後復甦之路，經濟正持續改善中，而人才來港正好配合經濟進一步發展的需求。根據統計處最新數據，本地失業率已連降12個月，重返3%疫情前的低水平，低失業率亦利好樓市發展，增強市民的租樓及置業信心，可帶動下半年物業市場持續轉旺。近期所見，不少外資已重返本地商業及零售市場，為下半年復甦市作準備，當中租賃較大面積的樓面及海外員工重新進駐皆利好樓市走俏。

看好香港樓市原因（3）料息口將見頂減輕按揭壓力

至於自去年下半年起，一直左右樓市的息口問題，美國本周中段將再議息，雖然市場對是次加息與否參半難料，但香港亦未必跟隨再加息。此外，即使美國在六、七月份再輕微加息，息口已傾向見頂，未來樓市主要面對息口橫行，而不必過於憂慮持續上升。此外，本地銀行目前對按揭取態相對進取，提供高達3%現金回贈，有助減輕加息負擔。整體而言，加息周期有機會結束，對樓市起正面作用。

看好香港樓市原因（4）市場有能力消化供應

另一方面，雖然今年有不少新盤排隊應市，供應看似增加，但主因是去年疫情下購買力被暫時扣起之故，相信今年經濟環境好轉，釋放購買力下，可陸續消化；而近期所見，發展商亦開始略有調升開價，料下半年量價可並駕齊驅。加上，日前財政司司長陳茂波表示可考慮進一步放寬首置按揭成數，果真實行，將有助增強市民入市意欲，剛性需求料獲進一步釋放。

全年新盤登記量可大超去年45%

廖偉強指出，綜觀下半年樓市利好因素佔多，相信隨著人才來港，經濟回升，住宅市道有望進一步回暖；發展商積極推出新盤應市，料可持續熱賣，預期下半年一手私宅買賣登記量可再升三成，上試8,200宗水平，即全年合計一手登記量料約1.45萬宗，較2022年的不足1萬宗料大漲45%。

二手成交可突破4萬宗較去年增逾3成

至於二手市場方面，預期也將受惠經濟復甦、原有以及可能加碼的首置按保成數放寬，將繼續帶動更多首置客及換樓客入市，預計下半年二手私宅交投量亦可較上半年的1.75萬宗再升三成，至近2.28萬宗；全年累計，二手買賣登記量料突破4萬宗水平，將較2022年約3.02萬宗大增33%。綜合預計，在下半年一二手同步齊升下，整體私宅交投量料升三成，最終料達3.1萬宗水平；而全年總計料錄約5.48萬宗，將較2022年的近4.02萬宗大漲36%。

中小型及豪宅樓價皆有望再升

預測樓價走勢，受惠下半年在本地及外來專才購買力進一步大舉釋放，加上經濟回升及息率平穩等有利條件下，樓價升勢未止。當中，中小型住宅樓價下半年料有5%的上升空間，即全年累積升幅可突破一成，約達12%左右。豪宅物業方面，受惠通關後的內地資金及「高才通」實力買家，下半年亦料有3%升幅，全年計則料升約8.5%。

租金升幅可跑贏樓價

至於租金表現方面，在公司客及海外客回流，加上部分到港專才或先選擇租樓，料下半年租金升幅將跑贏樓價；其中中小型住宅租金料大漲6%，全年預計升10%；而豪宅租金下半年也看升5%，全年料升近8%。

利嘉閣最新10個下半年樓市預測

  1. 新盤成交量再升3成，全年料約1.45萬宗
  2. 二手物業成交亦再升3成，全年料突破4萬宗
  3. 中小型住宅樓價可升5%，全年升逾1成
  4. 豪宅樓價料升3％，全年升約8.5%
  5. 中小型住宅租金料漲6%，全年預計升10%
  6. 豪宅租金看升5%，全年預計升近8％
  7. 料高才通吸引3萬人口，成為撐起下半年樓市的關鍵
  8. 經濟復甦及失業率改善，加強物業買賣及租賃的氣氛
  9. 加息週期料將完結及銀行推優惠，減輕準買家息口負擔
  10. 若政府進一步放寬首置按揭成數，可刺激入市意欲

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