買樓攻略2023｜2047大限，指的是本港早年批出的地契將陸續於2047年前後左右到期，其面對的續期問題，或許會影響物業價值；但擁有「999年地契」（俗稱「千年契」）的屋苑，則不受影響。《香港財經時報》介紹20個相關屋苑的優點和缺點，並引述專家推介5個屋苑，以供買家考慮。

買樓攻略2023｜不受2047大限影響的「999年地契」

隨着本港早年批出的地契陸續到期，政府早前公布精簡地契續期措施，釋除外界對「2047大限」的疑慮。現時有一些屋苑或物業屬於「999年地契」，即無需在大限前續期，可順利過渡。據地產界資料，現時擁有「999年地契」的屋苑有20個，大部分位於港島。置業人士購買這些屋苑前，有必要多了解4個優點和缺點，然後才決定「落搥」入市與否。

政府擬簡明續期措施

本港早年批出的地契將會陸續到期，特別是臨近2047年到期的地契，政府早前已建議一些續期措施，包括地契到期日約3年前刊登憲報宣布是否續期；地契獲續期50年而無須補地價，但須每年繳納相當於有關土地應課差餉租值3%的地租等。

「千年契」屋苑不需續期

不過，現時有一些屋苑屬於「999年地契」，全部皆在2800年後到期，年期相當長，無需顧及續期或「2047大限」問題。雖然表面上，這些「特長」年期的屋苑理應可順利延續，但未來會否有變數則難以預測。

20個「999年地契」屋苑名單（1）

據地產界提供的資料，現時「999年地契」屋苑有20個，名單如下：

屋苑 單位數量 樓齡 地契到期年
太古城 12,694個 36至47年 2899年
愛都大廈 252個 39年 2896年
賽西湖大廈 925個 45年 2892年
帝景園 414個 32年 2886年
曉峰閣 528個 30年 2884年
𣪧樺花園 348個 28年 2860年
羅便臣道80號 280個 22年 2858年
碧瑤灣 1,518個 44至48年 2859年
香港仔中心 2,804個 41至44年 2856年
聚賢居 384個 17年 2856年

20個「999年地契」屋苑名單（2）

屋苑 單位數量 樓齡 地契到期年
樂信臺 484個 34年 2844年
嘉兆臺 558個 28至31年 2843年
嘉景臺 221個 33年 2943年
學士臺 632個 34年 2972年
高樂花園 720個 38年 2891年
富景花園 216個 30年 2879年
樂聲大廈 384個 46年 2864年
紅磡灣中心 814個 44年 2886年
大同新邨 2,126個 47至29年 2870年
必嘉坊 約2,880個 預計入伙日期
為2023年12月		 2886年

註：除了必嘉坊和上述屋苑樓齡資料外，其餘資料來自華坊諮詢評估公司

樓齡30至40年屋苑佔多數

除了紅磡灣中心、大同新邨和必嘉坊外，其餘17個屋苑位於港島。樓齡30至40年的屋苑佔大多數，有16個，樓齡20年或以下僅佔餘下4個，而必嘉坊更是全新樓盤，仍在銷售中。另外，富景花園屬於私人參建居屋，可說是罕見的「千年契」居屋。

樓價水平落差大、叫價最貴可上億元

在樓價方面，這些屋苑較為參差，因部分位於港島半山，樓價難免很高，如帝景園位於舊山頂道，現時叫價介乎6700萬至1億元。部分屋苑樓價較平，如居屋富景花園叫價介乎350萬至768萬元（未補地價），實用呎價介乎7,263至12,972元。

這些「999年地契」屋苑有優點和缺點。據香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗提出下列4個要點：

優點（1）可節省地租費用

屋苑住戶每年只須繳交差餉，無須繳交地租。那麼住戶可節省多少開支？

以太古城為例，記者參閱過差餉物業估價署於今年3月公布的私人屋苑差餉估值資料，以屋苑單位平均實用面積628平方呎計算，應課差餉租值的中位數估價為214,440元，每年繳交地租6433.2元(214,440元×3%)，每季繳交1608.3元。換言之，太古城住戶每年可節省6433.2元的地租開支。

優點（2）無須憂慮續期問題

住戶不需憂慮到期續約時改動，無須繳付補地價，這類「999年地契」年期很長，之後幾個世代仍未到期。

缺點（1）樓齡高借按揭不易

屋苑樓齡普遍介乎30至40年，需考慮維修、按揭問題，特別是按揭，未必借到高成數按揭。

缺點（2）部分半山物業難負擔

這些屋苑位置集中在港島，部分位於半山，屬中高價物業，一般市民未必負擔得到。而且，不少屋苑不近鐵路站，交通方便程度一般。

基於以上優點和缺點的考量，專家推介5個「999年地契」屋苑，資料和意見如下：

推介屋苑（1）學士臺：鄰近港鐵站

  • 買賣盤數目：29個
  • 放盤叫價：860萬至2,500萬元
  • 實用呎價：16,196至28,935元
  • 最新買賣成交個案：1座低層B室，實用面積649平方呎，成交價1020萬元，實用呎價15,716元(註冊日期：2023年5月9日)

學士臺屋苑資料

地區 西半山
地址 薄扶林道101號
座數 3
單位總數 632個
實用面積 531至1,013平方呎
入伙日期 1989年8月至1989年12月
發展商 新世界
配套設施 室外泳池、兒童遊樂場/兒童遊戲室
校網 小學：11／中學：中西區

專家評論

馬耀宗意見：

  • a.由屋苑步行4分鐘可到港鐵堅尼地城站。
  • b.500至600平方呎單位呎價15,000元，售價尚算合理。
  • c.小學11屬傳統名校網之一。

推介屋苑（2）高樂花園：身處名校網

  • 買賣盤數目：11個
  • 放盤叫價：630萬至820萬元
  • 實用呎價：18,862至24,551元
  • 最新買賣成交個案：3座高層H室，實用面積340平方呎，成交價715萬元，實用呎價21,029元(註冊日期：2023年6月2日)

高樂花園屋苑資料

地區 西營盤
地址 干諾道西155號
座數 3
單位總數 720個
實用面積 310至340平方呎
入伙日期 1985年11月
發展商 和記黃埔
校網 小學：11／中學：中西區

專家評論

馬耀宗意見：

  • a.港鐵西營盤站距離屋苑僅兩分鐘步行路程。
  • b.屋苑身處小學名校網。
  • c.屋苑樓價不算高，約數百萬元，有機會借到八至九成高成數按揭。

推介屋苑（3）富景花園：350萬入場

  • 買賣盤數目：13個(未補地價)
  • 放盤叫價：350萬至768萬元
  • 實用呎價：7263至12,972元
  • 最新買賣成交個案：3座中層F室，實用面積484平方呎，成交價590萬元，實用呎價12,190元(註冊日期：2023年5月25日)

富景花園屋苑資料

地區 小西灣
地址 小西灣道18號
座數 11座
單位總數 3,240個
實用面積 401至592平方呎
入伙日期 1993年1月
發展商 東禧、房委會
配套設施 商場、籃球場、兒童遊樂場
校網 小學：16／中學：東區

專家評論

馬耀宗意見：

  • a.未補地價單位最平呎價7000元，入場費不高。
  • b.惟屋苑不近港鐵柴灣站，交通稍感不便。

推介屋苑（4）樂聲大廈：往銅鑼灣方便

  • 買賣盤數目：11個
  • 放盤叫價：600萬至930萬元
  • 實用呎價：15,385至27,114元
  • 最新買賣成交個案：A座高層1室，實用面積343平方呎，成交價580萬元，實用呎價16,910元(註冊日期：2023年3月19日)

樂聲大廈屋苑資料

地區 銅鑼灣
地址 怡和街19至31號
座數 2座
單位總數 378個
實用面積 343至734平方呎
入伙日期 1977年12月
配套設施 屋苑基座設有多間民生商店及食肆
校網 小學：12／中學：灣仔區

專家評論

馬耀宗意見：

  • a.入場費600萬元，可買市區二手樓，水位不算高。
  • b.屋苑位近銅鑼灣，交通和日常購物方便。

推介屋苑（5）太古城：單位選擇多

  • 買賣盤數目：470個
  • 放盤叫價：698萬至6200萬元
  • 實用呎價：14,381至56,215元
  • 最新買賣成交個案：海景花園(東)春櫻閣(43座)中層A室，實用面積1114平方呎，成交價2,100萬元，實用呎價18,851元(註冊日期：2023年6月2日)

太古城屋苑資料

地區 鰂魚涌
地址 太古灣道
座數 61座
單位總數 12,696個
實用面積 440至1,819平方呎
入伙日期 1976年12月至1987年5月
校網 小學：14／中學：東區

專家評論

馬耀宗意見：

  • a.屋苑鄰近港鐵站，交通方便。
  • b.單位面積呎數選擇多，由400至1800平方呎。
  • c.屋苑每月成交多，不難搵盤，不難脫手。
  • d.借高成數按揭不難，因太古城是藍籌屋苑。

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