買樓攻略2023|購買二手樓,選擇付款方法的種類遠不及買一手樓多,因二手物業屬現樓,沒有即供期付款和建築期付款,全是「現樓按揭」。買家向銀行申請二手樓按揭,要注意的地方不亞於一手樓按揭。《香港財經時報》分析申請二手樓按揭程序和注意事項。現時市面除了銀行提供二手樓按揭外,一些財務公司亦提供按揭,本文會比較兩者的分別。

買樓攻略2023|一、銀行按揭貸款

現時申請二手樓按揭,一般買家最高可借到六成按揭。若果申請按揭保險(按保),則最高可借到九成按揭,但只局限於首次置業人士。首置買家不一定要是真正首次買樓,而是指其手上未持有任何香港物業的人。

目前申請二手樓按揭,受僱和自僱人士須遞交下列文件:

受僱人士遞交文件

  • a.按揭申請表格
  • b.正式或臨時買賣合約
  • c.身份證或護照副本
  • d.工作證明(如現職公司僱傭合約等)
  • e.入息證明 (如最近3至6個月的糧單/銀行月結單/存摺、最近年度的繳稅通知書)
  • f.住址證明 (如近期的水電煤費用結單)

自僱人士遞交文件

除了按揭申請表格、正式或臨時買賣合約等一般文件外,須額外遞交下列文件:

  • a.公司商業登記證
  • b.公司註冊證
  • c.公司章程
  • d.董事及股東名單
  • e.已審核的公司財務報表
  • f.最近年度的公司稅單
  • g.最近6個月顯示公司現金流的銀行月結單或存摺

倘申請按保文件須齊全

不過,如果申請按保高成數按揭,對申請人遞交的文件會較嚴謹。中原按揭董事總經理王美鳳指,按保焦點在用家,遞交的文件要求會較一般嚴謹,如須提交稅單,若果未能提交稅單,申請較難批到。

銀行較看重申請人有穩定收入

同時,申請按保人士是受僱,要有固定收入,提交的糧單、稅單、銀行入帳紀錄等文件要齊全,因此自僱人士會較難申請按保。

王美鳳續稱,申請一般按揭,即使申請人從事的某些工作未能提供稅單,但只要有其他收入證明,每月有入息還款能力,部分銀行仍會批出申請。

申請按揭的流程

現時申請按揭,無論一手、二手樓的程序分別不大,流程如下:

  1. 簽署臨時買賣合約後,買家可持合約向銀行申請按揭貸款。
  2. 為確保申請按揭時不會出現「估值不足」的問題,買家可先透過按揭代理或向銀行查詢物業的最新估價。按揭代理可提供免費轉介服務。
  3. 在預備好相關文件後,申請人可向銀行遞交按揭申請表和相關文件,買家可向多過一間銀行申請按揭。
  4. 當收到按揭申請表和相關文件後,銀行會審核這些資料,為物業估價,並為申請人進行壓力測試,並可能會向信貸機構索取並查閱申請人的信貸報告,之後再決定批出的按揭利率、貸款金額及年期。
  5. 銀行批出按揭申請後,向申請人發出按揭貸款條件確認信。如果申請人向多間銀行申請,可選擇最適合的計劃,並聯絡相關銀行安排時間簽署確認信作實。

到律師樓完成相關手續並獲批貸款

申請人簽署確認信後,銀行會向申請人委託的律師樓發信,通知律師準備按揭契。申請人稍後要到律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求的文件,之後律師樓會通知銀行,銀行會將批出的按揭貸款交給律師行,再安排轉交給發展商,正式完成物業交易。

交易完成後,銀行會向申請人發出供款表,表內詳列每月還款的本金、利息及貸款結餘,申請人須在按揭合約指定的日期開始供款。

按保申請最長逾30天批出

若申請按保,批核時間稍長,因要經銀行和按保公司審批。王美鳳表示,如果適逢樓市旺,有些銀行收到申請按揭個案多,而且審批按保申請需要經過銀行和按保公司,時間較一般按揭長,最短可於3個星期批出,最長超過一個月批出。

注意事項(1)申請按保應定至少兩個月成交期

如果申請按保,買家最好跟業主訂立一個較長成交期。王美鳳指,現時一般二手樓成交期為45天,但如果申請按保,審批時間較長,45天成交期會有風險,建議訂立成交期至少兩個月。

注意事項(2)可向多間銀行申請按揭

申請人只向一間銀行申請按揭,會有風險,因一旦銀行不批核申請,物業就未能成交。最好向3至5間銀行申請,讓自己有較多選擇,風險相對較低。但要留意的是,一旦選定一間銀行簽署作實,如想改用其他銀行,可能要向原先銀行支付賠償。

注意事項(3)逾60歲擔保人難批核按揭

當買家置業資金不足以應付按揭要求時,需依靠另一位較具財政實力、負債不高的人士協助擔保上會。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指,如需要做高成數按揭,擔保人需要是近親。另外,如擔保人是60歲以上批核會有機會較難。如要做九成按揭,擔保人的入息需要是固定入息。

他續稱,擔保人本身的債務也會計算壓力測試,如本身有高成數按揭在身,不能擔保家人申請高成數按揭。

二、財務公司提供的樓宇按揭

目前除了銀行提供按揭服務外,另有一些財務公司提供同樣服務。財務公司(俗稱財仔)需要領有牌照,以及有香港警察的許可。財務公司通常提供三類貸款:分別是樓宇相關的按揭貸款、無抵押的私人貸款、以及公司股份作抵押的貸款。以下集中講述樓宇相關的按揭貸款。

申請人須向財務公司提交的資料

若向財務公司申請按揭,需要遞交下列文件:

  1. 住址證明
  2. 收入:薪金入帳記錄
  3. 工作證明
  4. 近3個月銀行月結單

若果單以遞交文件的要求比較,銀行要求較多和具體,如稅單、最近3至6個月的糧單等,財務公司要求始終不及。

財仔審批申請較銀行簡化

王美鳳表示,財務公司審批申請程序跟銀行分別不大,同樣評估物業估值,評估申請人的入息能力,但較銀行簡化得多,因既然公司收取高息,審批彈性會較大。她說,這要視乎申請人遞交的文件多寡,如果文件不多,息口會貴很多。

宜謹慎選擇及比較按息

王美鳳指,有一類財務公司需要審批申請人的入息、信貸紀錄,但較銀行寬鬆,只要供得到樓就可以,按揭利率10厘以下。另一類公司只計算物業估值多少,入息證明不太多,只要供得到樓就沒有問題,按揭利率很高,一般超過10厘。

銀行審批範圍較廣

銀行審批按揭較嚴格,是按照金管局要求。莊錦輝說,銀行審批貸款時,需依據金管局的要求,例如按揭成數上限、供款佔入息比率、以及安排壓力測試等,而且要求入息文件齊全,對無固定入息及文件不齊全的買家審批會更加嚴格。財務公司一按的要求會相對寬鬆,沒有一致的標準,但利息會高很多。

銀行及財務公司審批按揭要求

銀行 財務公司
按揭利率 最高約3.5%
(P按或H按封頂位)
約8%至14%
貸款期 最高30年 20至25年
按揭成數 最高九成 最高七至八成
壓力測試 需要做 不需要做
估價費 豁免 約5,000元或以上
(視乎貸款額而定)

資料提供:經絡按揭轉介

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