買樓攻略2023｜購買二手樓，選擇付款方法的種類遠不及買一手樓多，因二手物業屬現樓，沒有即供期付款和建築期付款，全是「現樓按揭」。買家向銀行申請二手樓按揭，要注意的地方不亞於一手樓按揭。《香港財經時報》分析申請二手樓按揭程序和注意事項。現時市面除了銀行提供二手樓按揭外，一些財務公司亦提供按揭，本文會比較兩者的分別。
買樓攻略2023｜一、銀行按揭貸款
現時申請二手樓按揭，一般買家最高可借到六成按揭。若果申請按揭保險（按保），則最高可借到九成按揭，但只局限於首次置業人士。首置買家不一定要是真正首次買樓，而是指其手上未持有任何香港物業的人。
目前申請二手樓按揭，受僱和自僱人士須遞交下列文件：
受僱人士遞交文件
- a.按揭申請表格
- b.正式或臨時買賣合約
- c.身份證或護照副本
- d.工作證明(如現職公司僱傭合約等)
- e.入息證明 (如最近3至6個月的糧單/銀行月結單/存摺、最近年度的繳稅通知書)
- f.住址證明 (如近期的水電煤費用結單)
自僱人士遞交文件
除了按揭申請表格、正式或臨時買賣合約等一般文件外，須額外遞交下列文件:
- a.公司商業登記證
- b.公司註冊證
- c.公司章程
- d.董事及股東名單
- e.已審核的公司財務報表
- f.最近年度的公司稅單
- g.最近6個月顯示公司現金流的銀行月結單或存摺
倘申請按保文件須齊全
不過，如果申請按保高成數按揭，對申請人遞交的文件會較嚴謹。中原按揭董事總經理王美鳳指，按保焦點在用家，遞交的文件要求會較一般嚴謹，如須提交稅單，若果未能提交稅單，申請較難批到。
銀行較看重申請人有穩定收入
同時，申請按保人士是受僱，要有固定收入，提交的糧單、稅單、銀行入帳紀錄等文件要齊全，因此自僱人士會較難申請按保。
王美鳳續稱，申請一般按揭，即使申請人從事的某些工作未能提供稅單，但只要有其他收入證明，每月有入息還款能力，部分銀行仍會批出申請。
申請按揭的流程
現時申請按揭，無論一手、二手樓的程序分別不大，流程如下：
- 簽署臨時買賣合約後，買家可持合約向銀行申請按揭貸款。
- 為確保申請按揭時不會出現「估值不足」的問題，買家可先透過按揭代理或向銀行查詢物業的最新估價。按揭代理可提供免費轉介服務。
- 在預備好相關文件後，申請人可向銀行遞交按揭申請表和相關文件，買家可向多過一間銀行申請按揭。
- 當收到按揭申請表和相關文件後，銀行會審核這些資料，為物業估價，並為申請人進行壓力測試，並可能會向信貸機構索取並查閱申請人的信貸報告，之後再決定批出的按揭利率、貸款金額及年期。
- 銀行批出按揭申請後，向申請人發出按揭貸款條件確認信。如果申請人向多間銀行申請，可選擇最適合的計劃，並聯絡相關銀行安排時間簽署確認信作實。
到律師樓完成相關手續並獲批貸款
申請人簽署確認信後，銀行會向申請人委託的律師樓發信，通知律師準備按揭契。申請人稍後要到律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求的文件，之後律師樓會通知銀行，銀行會將批出的按揭貸款交給律師行，再安排轉交給發展商，正式完成物業交易。
交易完成後，銀行會向申請人發出供款表，表內詳列每月還款的本金、利息及貸款結餘，申請人須在按揭合約指定的日期開始供款。
按保申請最長逾30天批出
若申請按保，批核時間稍長，因要經銀行和按保公司審批。王美鳳表示，如果適逢樓市旺，有些銀行收到申請按揭個案多，而且審批按保申請需要經過銀行和按保公司，時間較一般按揭長，最短可於3個星期批出，最長超過一個月批出。
注意事項（1）申請按保應定至少兩個月成交期
如果申請按保，買家最好跟業主訂立一個較長成交期。王美鳳指，現時一般二手樓成交期為45天，但如果申請按保，審批時間較長，45天成交期會有風險，建議訂立成交期至少兩個月。
注意事項（2）可向多間銀行申請按揭
申請人只向一間銀行申請按揭，會有風險，因一旦銀行不批核申請，物業就未能成交。最好向3至5間銀行申請，讓自己有較多選擇，風險相對較低。但要留意的是，一旦選定一間銀行簽署作實，如想改用其他銀行，可能要向原先銀行支付賠償。
注意事項（3）逾60歲擔保人難批核按揭
當買家置業資金不足以應付按揭要求時，需依靠另一位較具財政實力、負債不高的人士協助擔保上會。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，如需要做高成數按揭，擔保人需要是近親。另外，如擔保人是60歲以上批核會有機會較難。如要做九成按揭，擔保人的入息需要是固定入息。
他續稱，擔保人本身的債務也會計算壓力測試，如本身有高成數按揭在身，不能擔保家人申請高成數按揭。
二、財務公司提供的樓宇按揭
目前除了銀行提供按揭服務外，另有一些財務公司提供同樣服務。財務公司（俗稱財仔）需要領有牌照，以及有香港警察的許可。財務公司通常提供三類貸款：分別是樓宇相關的按揭貸款、無抵押的私人貸款、以及公司股份作抵押的貸款。以下集中講述樓宇相關的按揭貸款。
申請人須向財務公司提交的資料
若向財務公司申請按揭，需要遞交下列文件：
- 住址證明
- 收入：薪金入帳記錄
- 工作證明
- 近3個月銀行月結單
若果單以遞交文件的要求比較，銀行要求較多和具體，如稅單、最近3至6個月的糧單等，財務公司要求始終不及。
財仔審批申請較銀行簡化
王美鳳表示，財務公司審批申請程序跟銀行分別不大，同樣評估物業估值，評估申請人的入息能力，但較銀行簡化得多，因既然公司收取高息，審批彈性會較大。她說，這要視乎申請人遞交的文件多寡，如果文件不多，息口會貴很多。
宜謹慎選擇及比較按息
王美鳳指，有一類財務公司需要審批申請人的入息、信貸紀錄，但較銀行寬鬆，只要供得到樓就可以，按揭利率10厘以下。另一類公司只計算物業估值多少，入息證明不太多，只要供得到樓就沒有問題，按揭利率很高，一般超過10厘。
銀行審批範圍較廣
銀行審批按揭較嚴格，是按照金管局要求。莊錦輝說，銀行審批貸款時，需依據金管局的要求，例如按揭成數上限、供款佔入息比率、以及安排壓力測試等，而且要求入息文件齊全，對無固定入息及文件不齊全的買家審批會更加嚴格。財務公司一按的要求會相對寬鬆，沒有一致的標準，但利息會高很多。
銀行及財務公司審批按揭要求
| 銀行 | 財務公司 | |
| 按揭利率 | 最高約3.5% (P按或H按封頂位) |
約8%至14% |
| 貸款期 | 最高30年 | 20至25年 |
| 按揭成數 | 最高九成 | 最高七至八成 |
| 壓力測試 | 需要做 | 不需要做 |
| 估價費 | 豁免 | 約5,000元或以上 (視乎貸款額而定) |
資料提供：經絡按揭轉介
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