【樓市走勢2023】再有本地銀行上調最優惠利率,美國6月議息,市場估計有機會再加息0.25厘,屆時香港亦有機會跟隨加息,對香港樓市不利。事實上,中原十大屋苑5月錄94宗成交,按月大跌37.3%,創近5年新低!中原經紀人指數CSI(住宅售價)向下迫近45點,若CSI跌穿兼持續處於45點以下,即預告樓市開始下調。
樓市走勢2023|預示短期樓價反覆回軟
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出,CSI(住宅售價)最新報46.52點,較上周的47.74點下跌1.22點。5月初美國及本地銀行加息後,CSI跌勢持續,連跌4周共8.81點,跌破55點好淡分界區間上限及50點好淡分界線兩個重要關口,並進一步向下迫近45點好淡分界區間下限。樓市調整訊號逐漸浮現,下行壓力不斷增加,預示短期樓價反覆回軟。如果CSI跌穿兼持續處於45點以下,即預告樓市開始下調。
預告住宅租金升勢可能放緩
CSI(住宅租金)報50.12點,按周下跌1.10點,連跌4周共5.99點。指數由60點以上降至今周的50點水平,需時11周。住宅租賃市場樂觀情緒逐步降溫,預告住宅租金升勢可能放緩。
商舖租金仍然企穩橫行
商舖方面,CSI(商舖售價)報49.63點 (按周跌2.16點),連跌7周共9.61點。CSI(商舖租金)報51.50點 (按周跌1.00點),連跌2周共3.46點。售價指數跌穿50點,租金指數則向下迫近50點。預示商舖市況趨向觀望保守,售價出現爭持,而租金仍然企穩橫行。
工廈市況調整壓力增加
工廈方面,CSI(工廈售價)報45.54點 (按周跌1.71點)。CSI(工廈租金)報47.55點 (按周跌1.91點)。租售指數分別連續3周及連續4周低於50點,預示工廈市況平穩,但調整壓力增加。
寫字樓確認下調開始
寫字樓方面,CSI(寫字樓售價)報39.50點 (按周跌0.50點),連跌3周共5.95點。CSI(寫字樓租金)報39.50點 (按周跌0.50點),連跌3周共5.50點。租售指數齊跌穿40點好淡分界區間下限,預示寫字樓市況明顯轉淡,確認下調開始。
CSI(住宅售價)好淡分界區間在45到55點
CSI是中原地產前線經紀的意見調查,於每周一進行,周三公佈。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。一般而言,CSI(住宅售價)的好淡分界區間在45到55點,CSI(住宅租金)及CSI(工商舖租售)的好淡分界區間在40到60點。本周CSI(住宅售價)對樓市的預期,將由四周後公佈的CCL驗證。CSI(住宅租金)將由下月公佈的CRI驗證。CSI(工商舖租售)將由2個月後公佈的差估署指數驗證。
5月十大屋苑成交跌近四成
另外,本港跟隨美國加息 ,股市波動,加上近期以一手主導,中原十大屋苑5月錄94宗成交,按月大跌37.3%,創近5年新低。
中原十大屋苑5月共錄得94宗成交,跌穿不足百宗水平,較上月150宗跌37.3%,僅得映灣園宗數上升,以及新都城宗數無升跌,其餘8個屋苑成交量均報下跌,跌幅由6.3%至64.3%不等,創18年10月(75宗)後近5年新低。
物業將再次成為投資者避險工具
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,香港跟隨美國加息,買家入市態度較為觀望,加上5月市場聚焦一手新盤,二手注意力難免被分散,近日股市較為波動,恒指由早前二萬多點跌至近期約一萬八千點,亦影響買家入市意欲,不過近期亦有部份投資者有意套股換樓,物業將再次成為投資者的避險工具。
太古城成交量僅8宗按月大跌60%
港島區方面, 中原地產康怡康安街分行首席分區經理楊文傑表示,近期市場以一手主導,二手難免受壓,加上加息後不少業主對入市感猶豫,需較多時間考慮,康怡花園5月共錄7宗成交,按月跌46.2%,平均實用呎價錄約15209元水平,不少買家希望業主提高議價空間,但大多未能配合,令交投陷入膠著。
太古城方面,5月成交量僅8宗,按月大跌60%;而5月平均實用呎價16,760元,按月跌3.1%。
海怡半島5宗成交按月大跌64.3%
中原地產港島西南區副區域營業經理盧鏡豪表示,海怡半島本月共錄約5宗成交,較上月錄14宗大跌64.3%,屬18年12月(5宗)後新低宗數,加息後買家對入市較為觀望,大多期望較大議價空間,普遍業主未能配合,加上市場焦點落於一手,價錢吸引亦提供不同的置業優惠,冰封二手交投。
十大屋苑5月樓市成交統計(港島區)
屋苑 |
5月成交量 /按月變幅 |
4月成交量
|
5月平均實用呎價(元)/按月變幅 |
4月平均實用呎 價(元) |
太古城 |
8(-60%) |
20 |
16,760(-3.1%) |
17,300 |
康怡花園 |
7(-46.2%) |
13 |
15,209(-0.9%) |
15,351 |
海怡半島 |
5(-64.3%) |
14 |
16,482(-0.1%) |
16,501 |
美孚新邨13宗成交按月急跌43.5%
九龍區方面,中原西九龍美孚萬事達第三分行分區營業經理馮健平表示,美孚新邨5月份最終僅錄得13宗成交,比上月急跌43.5%,平均實用呎價則升至11880元,按月升幅4.1%,交投呈量跌價升局面。區內二手業主普遍持貨能力極高,議價空間亦有限,買家則期望入市大幅降價筍盤,買賣雙方的造價差距明顯,令交投陷入膠著狀態。
新都城7宗成交繼續於低位橫行
中原地產將軍澳都會駅分行高級分區營業董事柯勇表示,新都城本月交投價量齊跌,全月僅錄7宗成交,與上月一樣,繼續於低位橫行,平均實用呎價亦跌至16077元,按月跌幅達6.6%。本月市場焦點仍落於一手市場,各大新盤低開吸客,而且提供不同優惠,二手交投難免受壓,加上月初香港跟隨美國加息,對買家入市構成心理影響,進一步拖慢成交步伐,令交投陷入低谷。
十大屋苑5月樓市成交統計(九龍區)
屋苑 |
5月成交量 /按月變幅 |
4月成交量
|
5月平均實用呎價(元)/按月變幅 |
4月平均實用呎 價(元) |
美孚新邨 |
13(-43.5%) |
23 |
11,880(+4.1%) |
11,415 |
麗港城 |
10(-28.6%) |
14 |
13,296(+1.1%) |
13,148 |
黃埔花園 |
15(-6.3%) |
16 |
14,791(+5.9%) |
13,969 |
新都城 |
7(無升跌) |
7 |
16,077(-6.6%) |
17,208 |
沙田第一城7宗成交按月大跌46.2%
新界區方面,中原地產沙田第一城分行區域營業董事黎宗文表示, 沙田第一城5月共錄7宗成交,平均實用呎價約17022元水平,較上月錄13宗大跌46.2%,創18年10月(7宗)後近5年新低,本月受大埔區一手新盤影響,搶去大批購買力,加上普遍業主對叫價偏向進取,買家對入市較為觀望,料6月部份一手向隅客回流二手,交投或會有起色。
嘉湖山莊14宗成交按月大跌近4成
中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖表示,嘉湖山莊5月錄得14宗買賣成交,較4月大跌近4成,屬極低迷水平,平均實用呎價亦由前兩個月1萬元水平回落至9891元,按月下跌4.1%。月初美國及香港同步加息,對買家入市意欲造成直接影響,加上新盤連場,進一步打擊二手市場,嘉湖山莊睇樓量驟減,亦影響成交。鄰區屯門新盤剛公布首張價單,短期內開售,凍結市場大批購買力,預計6月二手交投難有起色。
十大屋苑5月樓市成交統計(新界區)
屋苑 |
5月成交量 /按月變幅 |
4月成交量
|
5月平均實用呎價(元)/按月變幅 |
4月平均實用呎 價(元) |
沙田第一城 |
7(-46.2%) |
13 |
17,022(+5.6%) |
16,123 |
嘉湖山莊 |
14(-39.1%) |
23 |
9,891(-4.1%) |
10,319 |
映灣園 |
8(+14.2%) |
7 |
11,892(+4.1%) |
11,424 |
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