買樓攻略2023|買一手樓,驟眼看買家可選擇付款方法較二手樓多,其實萬變不離其宗,基本上主流是選用即供付款建築期付款兩種方法,另發展商亦提供按揭(多數俗稱呼吸plan),承造按揭成數和年期是建基於這3種付款方法。《香港財經時報》分析選用這3種方法時,申請按揭的程序和注意事項,以及申請按揭前準備事宜,以便為準買家「打底」。

買樓攻略2023|買新樓的3種付款方法及申請按揭程序

  • A. 即供期付款
  • B. 建築期付款
  • C. 發展商按揭計劃

(A)即供期付款:最高可做六成按揭

先說即供期付款。這種方法是指樓宇未落成就開始供款。即供期付款其中一個優點,是發展商一般會向選擇這種付款方法的買家提供較多折扣,吸引買家選用,目的是希望提早收齊樓價。不過,正因樓宇未落成,選用這種付款方法的人士不可申請最高九成按揭保險計劃,樓價1000萬元以下物業,最高按揭成數為六成,1000萬元或以上物業最高更只有五成按揭。

即供成交期可達半年

一般來說,發展商提供即供期付款,成交期各有不同,要視乎市況和樓花期而定,成交期可長可短,通常以90至180日較多。舉例說,新盤提供180天的即供期付款,買家會在簽署臨時買賣合約後5天內支付5%的樓價訂金,並分別在90天、120天,以及150天各支付樓價的1%金額,然後到了最後第180天內支付餘下92%的樓價金額。

即供期付款申請按揭程序

  1. 買家簽署正式買賣合約時,已向發展商支付約為樓價10%的大細訂。若果選用90至180日的即供期付款,發展商會要求買家在這段期限內付清餘下樓價尾數。
  2. 如申請按揭,買家最好在於簽署臨時買賣合約時,向銀行提出預先批核申請,以確保能於期限前提取貸款,繳付餘下樓價。
  3. 買家可先透過按揭代理或向銀行查詢物業的最新估價,以確保申請按揭時不會出現「估值不足」的問題,特別是按揭代理可提供免費轉介服務。
  4. 在預備好相關文件後,申請人可向銀行遞交按揭申請表和相關文件。

銀行收到文件的後續處理

  1. 銀行收到按揭申請表和相關文件後,審核這些資料,會為物業進行估價,並為申請人進行壓力測試,可能會向信貸機構索取並查閱申請人的信貸報告,之後再決定批出的按揭利率、貸款金額及年期。
  2. 按揭申請獲批後,申請人會收到銀行發出的按揭貸款條件確認信。如果申請人向多間銀行申請,可選擇最適合的計劃,並聯絡相關銀行安排時間簽署確認信作實。
  3. 申請人簽好確認信後,銀行會向申請人委託的律師樓發信,通知律師準備按揭契。申請人稍後要到律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求的文件,之後律師樓會通知銀行,銀行會將批出的按揭貸款交給律師行,再安排轉交給發展商,正式完成物業交易。
  4. 交易完成後,銀行會向申請人發出供款表,表內詳列每月還款的本金、利息及貸款結餘,申請人須在按揭合約指定的日期開始供款。

注意事項:反悔需繳付額外手續費

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,申請人可向3至5間銀行申請按揭,銀行發出確認信後,申請人需要一至兩周內簽署,否則申請作廢。他提醒,若果申請人簽署確認書後反悔,需要繳交手續費作為罰則,通常金額約3,000至5,000元。

(B)建築期付款的買樓程序

建築期付款(或稱建築付款)方法,是指樓宇落成後才開始供款。一般來說,選用建築期付款的買家在簽署臨時買賣合約後先支付5%的訂金,並分別在90天、180天、270天、360天、450天,以及在物業入伙後14天內支付餘下九成樓價。

這種付款方法最大優點,是物業樓價在1,000萬元或以下,便可以申請到按保的高成數按揭,最高九成。但選用這種付款方法的買家所獲得的折扣較少。

建築期付款申請按揭程序

  1. 買家簽署正式買賣合約時,已向發展商支付約為樓價10%的大細訂。在樓花期時,發展商有機會要求買家分期支付部分首期,一如上述情況。
  2. 當物業有入伙紙後,買家可向銀行申請按揭。若果是首置人士,可申請按揭保險。申請人向銀行遞交申請表和相關文件時,亦要表示一次過或分期繳交保費。

之後程序,基本上跟上述即供期付款步驟相若,不贅。

注意事項1:選按保審批稍長

若果申請按揭保險,會較一般單單向銀行申請按揭能承造更高按揭成數,審批過程上亦會較申請一般銀行物業按揭貸款更為嚴格,所以審批時間一般會較長。如借超過六成按揭,就要經銀行申請按揭保險,再由銀行把申請表遞交至按保公司,批核時間約2至3個星期。

注意事項2:倘樓價下跌銀行估價調低

如果選擇以建築期付款方式買樓花,但樓價在簽署買賣合約後至樓宇落成期間下跌,最終銀行估價並批出的按揭比預期低,買家就要有額外資金支付首期。

注意事項3:收樓前3月申請按揭

買家最好在物業入伙期前申請按揭。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指,一般情況下,銀行接受成交期前三個月的按揭申請。因此,可在收樓前三個月及早申請,既可鎖定息口,避免受加息影響,有些時候發展商可能會提早交樓,早申請便有備無患。一般銀行審批需時二至六星期,如需要做高成數按揭,則需要預留較長時間。

(C)發展商按揭計劃:優惠期後按息大升

最後一項是發展商提供按揭計劃。為了鼓勵買家入市,發展商會與財務公司合作推出發展商按揭,買家在毋須壓力測試情況下便可申請按揭上車,即俗種「呼吸plan」。這類付款方法在最初年期(一般為2至3年後)按揭利率有優惠,甚至免供免息,但優惠期後按揭利率大幅增加。

無須通過壓測但息率漸增高

曹德明指,發展商夥拍財務公司通常提供七至八成按揭,供款早期優惠各有不同,有些是免息免供,但之後按揭利率介乎P(最優惠利率)至P+2.75%,貸款年期20年,申請人不需壓力測試。

另一類是發展商提供二按,但定下一些條件,包括第二按揭最高貸款額不得高於淨樓價的若干百分比,其次是二按與一按的總貸款金額一般不能超過若干成數。同時,通常二按首兩年的利息較低,但其後利率便會上升。

發展商按揭計劃申請程序

  1. 申請人同樣預備相關文件,如稅單、收入等,但發展商亦會要求申請人提交環聯信貸資料庫的資料,因有些發展商的財務公司未必是環聯信貸的會員,故要求申請人遞交。
  2. 財務公司收到相關文件後,便審核申請人資料,需時20至30天,時間跟一般銀行差不多。審核獲批後,申請人需到律師樓簽署確認書和按揭契,發展商收到貸款額,交易完成。
  3. 莊錦輝指,如果申請發展商二按,必須得到一按銀行同意。申請人需先到經銀行申請頭按,這與一般的按揭沒有不同,頭按批核後會收到銀行批出的貸款信,拿着貸款信便可到發展商申請二按。

注意事項:轉按相關事宜

發展商提供供款早期如免息免供付款優惠,之後按揭利率調高,買家想藉此轉按其他銀行。莊錦輝指,視乎是否已收樓,如未收樓,並不能做轉按。如已收樓,便可直接將貸款轉按至傳統銀行。他續稱,轉按有3點要留意:

轉按3點個重點

  1. 數年後如樓價大幅回落,有機會因估不足價而不能全數轉按到傳統銀行
  2. 轉按至傳統銀行則最多只能承造八成按揭。如經發展商申請了九成,轉按需要補錢。
  3. 轉按做高成數按揭需要經按保,審批較嚴,需要稅單和齊全的入息證明文件,而部分申請人通常一開始經發展商上會,都是由於入息文件不齊全或入息不穩定。

買樓攻略2023|置業前準備妥當

無論申請一手樓或二手樓按揭,事前都應該預先「做好功課」,準備所需文件。申請人預先準備申請時所需文件,可令正式申請時更加順暢、快捷。要留意,申請人是受僱或自僱人士的兩種情況下,兩者所遞交的文件稍有不同。

受僱人士遞交文件

  • a.按揭申請表格
  • b.正式或臨時買賣合約
  • c.身份證或護照副本
  • d.工作證明(如現職公司僱傭合約等)
  • e.入息證明 (如最近3至6個月的糧單/銀行月結單/存摺)
  • f.住址證明 (如近期的水電煤費用結單)

自僱人士遞交文件

除了按揭申請表格、正式或臨時買賣合約等一般文件外,自僱人士須額外遞交下列文件:

  • a.公司商業登記證
  • b.公司註冊證
  • c.公司章程
  • d.董事及股東名單
  • e.已審核的公司財務報表
  • f.最近年度的公司稅單
  • g.最近6個月顯示公司現金流的銀行月結單或存摺

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