買樓攻略美國聯儲局5月初加息0.25厘,多間本地銀行緊隨上調最優惠利率(P)0.125厘。置業人士對銀行按揭息率敏感度特別高,因加息分分鐘影響買樓大計,尤其是選擇建期供款的新盤買家。

買樓攻略|發展商按揭計劃條款大不同

為方便買家上會,發展商會提供林林總總的按揭計劃,惟每個新盤的按揭條款各有不同,部分息率其實唔平,按揭優惠回贈方式各異,買家務必金睛火眼睇清楚,減低計錯數的機會。

本地多間銀行近期再次上調P

本地多間銀行近期再次上調P,以匯豐銀行為例P為5.75厘,以新造樓按息率P-2.25厘計算,達3.5厘。有發展商因應加息周期持續,今年初加推新盤時特別提供「置稱心按揭利息保障」,該計劃保障期為三年,三年內按揭利率如升穿3.375厘,發展商給予買家最多利息補貼為樓價的1%。

補貼利息最多為樓價1%

假設一個折實價$4,500,000的細單位,發展商最多補貼$45,000,如買家做九成按揭,供款期30年,以現時利率3.5厘計算每月供款為$19,096。若以買樓時發展商提供補貼的息率3.375厘計算,每月供款$18,801,兩者每月相差$295。假設三年供款額均維持3.5厘,三年補貼金額為$10,620,補貼實際金額將按買家三年間多出的供樓金額計算。

按買家三年間多出的供樓金額計算

就上述例子,假設選擇建期供款的買家,收樓上會時按揭息率合共升了0.5厘,即3.875厘,每月供款將增至$19,997,較3.357厘每月多供$1,196元,三年即$43,056,仍在發展商補貼範圍內。

有利息補貼不等於上到會

由於有發展商的補貼,我們發現有買家會誤會,只要現在過到壓力測試上會便沒有問題,供樓時有發展商三年利息補貼,所以唔怕加息,故條數計得好盡。然而,選擇建期供款的買家要留意的是,在單位落成後按揭息率會加到哪個水平?因為加息周期仍未完,如果入息水平預得太緊,加息後過不到壓測,問題便浮現,到時就算有利息補貼供到樓也上不到會。

上唔到會二按真係幫到手?

除了按揭利息補貼計劃外,發展商向來也會提供多元化的二按或全期按揭計劃,協助入息證明不足或收入不穩定的人士,提供較銀行寬鬆的按揭計劃,讓他們順利上會。不過,發展商提供的計劃未必較銀行按揭計劃優惠,特別是按揭息率以及按揭成數,部分更會羊毛出在羊身上,收取估價行政費、律師費及雜費等,決定申請前必須睇清楚條款細節。

部分新盤只提供八成半按揭

參考一個將軍澳新盤,發展商提供的按揭計劃最多承造八成半,而首三年息率雖為P-2.5厘,但以P為6厘計算即利息為3.5厘,第三年起P+1厘,意味若未能成功轉按至銀行利率高出至7厘 。此外,買家更要支付單位估價行政費$5,000,無論批核與否均不退回,另要支付賣方的律師費及雜費。

粉嶺熱賣的大型新盤為例

至於另一個於粉嶺熱賣的大型新盤,發展商提供首按及二按計劃,最多合共可做九成,當中二按揭部分利率首三年為P-2厘,亦較部分大型銀行按揭息率高。另一計劃是向發展商提供的財務機構申請按揭,最高借八成半,首三年利息為P-2厘。

計算清楚成本及供樓開支

由此可見,發展商提供的按揭形式各有不同,買家若有興趣透過這些計劃上會,必須細閱價單內的細則,了解按揭成數上限、按揭利率、會否涉及其他行政費及雜費等,從而計算清楚成本及供樓開支。一些特別優惠如上述的「置稱心按揭利息保障」更要於每年特定時間內提交資料及申請,經發展商批核後才退回相關利息支出。

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作者簡介:劉君豪是資深投資銀行家及風險策略主管,Junto共同創辦人,曾於摩根士丹利等不同金融公司工作,並獲邀為香港中文大學的兼職講師,望以自身經驗扭轉地產業界慣例,探討各種置業陷阱,提高樓盤買賣每一個細節透明度,讓準買家上車路上更輕鬆。

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