報稅2023｜報稅、交稅的一大重點，就是留意免稅、扣稅額，以及該課稅年度的稅款寬減，盡量慳稅，避免交多額外稅款。要留意，無論是供樓人士還是「租租」都有扣稅額，且高達10萬元！即睇兩款住宅扣稅詳情，包括扣稅條件及計算方法，以及3個慳稅慳到盡的申請扣稅貼士。
報稅2023｜住宅物業：供樓及租樓均可獲扣稅
根據稅務局最新的薪俸稅及個人入息課稅扣除表，納稅人可以享有兩款住宅扣稅，分別為：
- （一）居所貸款利息，及
- （二）住宅租金扣除。
兩者分別是已買樓的業主及租樓人士可以享有的扣稅額，並不可同時申請。
2023/24課稅年度的8個扣稅項目最高限額
| 個人進修開支 | $100,000 |
| 長者住宿照顧開支 | $100,000 |
| 居所貸款利息 | $100,000 |
| 向認可退休計劃支付的強制性供款 | $18,000 |
| 據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費 （每名受保人計算） |
$8,000 |
| 合資格年金保費及可扣稅強積金自願性供款 | $60,000 |
| 住宅租金扣除 | $100,000 |
| 認可慈善捐款 [ (入息 - 可扣除支出 - 折舊免稅額) x 百分率] |
35% |
（一）供樓扣稅：最高限額為10萬元
「居所貸款利息」是擁入物業的供樓人士可享有的扣稅額。納稅人可從應課薪俸稅入息或個人入息課稅入息中，扣除居所貸款利息，按標準稅率繳稅的人士同樣可以受惠。在2017/18及以後的課稅年度中，可容許扣除額為10萬元正。
以下是該扣稅項目所須符合的資格：
「居所貸款利息」扣稅條件
申索扣除居所貸款利息必須符合下述所有條件：
- 申請人須為該住宅的業主（即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人），而有關物業的業權是以土地註冊處的註冊擁有人紀錄為準；
- 該住宅是根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位，即該住宅必須在香港境內；
- 該住宅在有關課稅年度內是全部或部分用作申請人的居住地方（如住宅只是部份用作申請人的居住地方，所獲扣除的居所貸款利息須作適當的扣減）；
- 申請人在有關課稅年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款，是用以購買該住宅；
- 該貸款是以該住宅或任何其他香港財產的按揭或押記作為保證；以及
- 貸款者是《稅務條例》第26E（9）條所訂明的機構（見下列表）
《稅務條例》第26E（9）條訂明機構
- (a) 政府；
- (b) 財務機構；
- (c) 註冊的儲蓄互助社；
- (d) 領有牌照的放債人；
- (e) 香港房屋協會；
- (f) 申請人的僱主；或
- (g) 經稅務局局長批准為認可的組織或協會。
相關項目：車位
購買的車位須為擁有人自用，並與有關住宅位於相同的發展物業內，以及符合扣除居所貸款利息的其他準則。納稅人在申索購買車位的貸款利息時，亦須同時就該物業的居所貸款利息在同一課稅年度作出申索。
扣稅年期為20年、無須連續
由2017/18課稅年度起，申請居所貸款利息扣除的年期延長至20個課稅年度，該20個年度可以是連續或不連續的。這代表如果申請人（業主）在讓課稅年度的供樓支出未達10萬元，則可選擇在未來再申請扣稅，用盡10萬元扣稅額。
已婚人士可得的扣除
已婚人士在4種情況下，可申請居所貸款利息扣除，分別是：
- 分開計算薪俸稅
- 合併計算薪俸稅
- 提名配偶申索扣除
- 個人入息課稅
1. 分開計算薪俸稅
一般來說，已婚人士及其配偶的應課薪俸稅入息是以分開評稅方式計算的。若申請人及其配偶共同擁有該物業，兩人可在報稅表內申索各自的居所貸款利息扣除。
2. 合併計算薪俸稅
如果申請人及配偶均有應課薪俸稅入息，而其中一方的入息低於其可容許扣除的居所貸款利息與個人免稅額的總和（即免繳薪俸稅），則可以申請合併評稅，而居所貸款利息將會從兩人的合計應予評稅的入息中扣除。
3. 提名配偶申索扣除
根據《稅務條例》第26F條，若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主，且在該課稅年度完全沒有應課稅的入息、租金收入，或沒有利潤（包括營業虧損），他／她可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。提名只限於配偶，其他親屬關係不能申索，且必須逐年提出，並由提名人在其配偶的個別人士報稅表上簽署以示同意。
業主可獲扣除一個年度薪俸稅限額
該業主（而非實際獲給予扣除的配偶）將被視為已獲一個課稅年度的利息扣除。假若你的配偶（有關住宅的業主）沒有薪俸入息，但有其他應課稅收入（如租金收入或業務收入），則你們必須選擇個人入息課稅，才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。
4. 個人入息課稅
如果申請人和配偶選擇以個人入息課稅方式評稅，兩人當中任何一方所繳付的可容許扣除居所貸款利息，會先從其入息總額中扣除。未完全扣除的部分將會用以抵銷其配偶的入息總額。若仍有餘額，則該餘額是不可以結轉入未來的課稅年度用以抵銷任何一方在該等年度的入息總額。
扣稅貼士（1）在供樓支出高時申請
以下提供幾個供樓慳稅小貼士，幫大家「拎盡」10萬元扣稅額，第一就是在供樓貸款月供最高的時候申請扣稅。儘管業界預期美國加息週期即將完結，但香港大型銀行的最優惠利率（P）剛在5月4日調升，直接影響到供樓人士的每月利息支出，一段時間內未見減息因素。由於居所貸款利息提供的20個扣稅年期無需連續，業主最好在供樓支出最多的時期盡早申請稅項扣除，享盡最高扣稅額。
扣稅貼士（2）留意課稅年度開始前的利息供款
但某些情況下，業主也要考慮暫不申請這項扣稅，因每年的課稅年度是從4月開始；假設業主在該課稅年度開始之前的幾個月才開始供樓，而前一整年的供樓利息合計未達10萬元，都代表這一年期的10萬元扣稅額不能「食到盡」，或可考慮到下一課稅年度才申請。
扣稅貼士（3）稅務寬減本身不用交稅
此外，預算案建議一次性寬減2022/23課税年度百分之百的利得税、薪俸税及個人入息課税，每宗個案以6,000元為上限。如果本身是受惠於稅務寬減的人士，課稅額為6,000元或以下，計除稅務寬減後是無須繳稅的，這種情況下，就算作為業主、正在供樓，也無須申請「居所貸款利息」或其他稅務扣減，最好將供樓扣稅的年期留到之後再使用。
須保留證明文件以供查核
納稅人在提交報稅表時，無須附上支付利息的證明，但須保留有關收據和紀錄為期6年（由有關課稅年度完結起計），以便稅務局日後抽查時可呈交查驗。
供樓扣稅所須的證明文件
在處理該項申請時，評稅主任可要求申請提交下述文件：
- 業權證明；
- 住宅用作你的居住地方的證據；
- 貸款協議書或按揭合約；以及
- 償還貸款單據
（二）租樓扣稅：最高限額10萬元、按比例分算
住宅租金的稅項扣除由2022/23課稅年度開始實施，一般而言，納稅人在每個課稅年度可扣除款額最高為10萬元，並不設年期限制。不過，扣除上限會因應下述情況而調低：
- 如租賃下有多於一名租客，則會根據合租租客人數按比例計算；或
- 如根據租賃而獲給予住宅處所的獨有使用權的租期只佔某一課稅年度的部分而非全部時間，則根據該課稅年度內的租期按比例計算。
住宅租金扣稅條件
以下是可獲扣除住宅租金的合資格人士條件：
- 為薪俸稅或個人入息課稅的納稅人
- 同住配偶以租客身分訂立的租賃亦可扣稅
不符合租金扣稅的條件
納稅人在以下情況下不能申索住宅租金扣稅：
- 納稅人或同住配偶為香港住宅物業的法定及實益擁有人
- 租住物業的業主為納稅人相聯者，如配偶、納稅人或其配偶的父母、子女、兄弟姊妹、合夥人或控制的法團等
- 納稅人或其同住配偶是獲僱主提供居所（包括獲退還已支付租金）
- 納稅人或其同住配偶為公屋單位租客或認可佔用人
可獲住宅租金扣稅的物業／處所
| 符合資格 | 不符合資格 |
| 租住的物業為納稅人 在香港的主要居所 |
處所不可作住宅用途， 或租賃受任何法律或租契禁止 |
| 所訂租賃有加蓋印花 | 按租賃購買協議租住的住宅 |
可扣除款額及計算方法
納稅人就某一課稅年度的可扣除款額，是就該課稅年度根據租賃繳付的租金款額，或是該課稅年度有關租賃的扣除上限，兩者以數額較小者為準。
- 如納稅人已婚和與其配偶同住，納稅人或其配偶（或雙方）的可扣除總額，扣除總額是根據上述原則計算。
- 如就某一課稅年度涉及超過一份租賃，納稅人就該課稅年度可扣除的款額，或納稅人或其配偶（或雙方）的可扣除總額，是就每份租賃根據上述原則所計算的款額的總和。
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