消委會報告消委會進行「創優增值-提升香港物業管理費的透明度和管治」的研究,檢視及評估本港私人住宅樓宇的現行管理費制度。研究發現,現時管理費水平平均佔業主每月入的7.4%,亦歸納出本港私人住宅樓宇管理費市場的6大問題及提出8項建議。

管理費佔業主收入7.4%

消委會的研究指出,香港有超過一半的人口居住於私人住宅樓宇,當中不少是由多個業主共同擁有。調查發現,受訪業主每月支付的管理費介乎$200至$3,700,平均為每月$1,108港元或每平方呎$2.7,平均佔家庭每月收入的7.4%。隨著住宅樓宇日漸老化,預計管理費普遍將持續上升。

逾2成業主認為管理費水平不合理

報告指,55.4%受訪業主認為合理(當中有26.3%是支付少於家庭月入1%的管理費);23.4%認為不合理(當中有28.9%繳付家庭月入10%以上作為管理費)。管理費的收費水平可能受多種因素影響,例如樓齡較新、有設施的物業,收費也較高。

有關物業管理費的6大問題

  1. 業權份數的分配基礎缺乏透明度
  2. 難以獲得全體業主同意修改公契中的不公平條款
  3. 發展商或大業主或管理委員會委員對物業管理事宜的潛在影響
  4. 物管公司的財務風險和服務表現不佳等服務質素問題
  5. 業主不積極參與物業管理事宜業主組織/法團、物管公司與業主之間溝通不足
  6. 管理費、特別是維修成本的大幅上漲

問題1:業權透明度不足

由2012至2022年的11年期間,消委會共接獲694宗與物業管理有關的投訴個案,大約一半與「價格/收費爭議」相關,主要涉及份數分配、樓宇某些部分是否公用部分、費用分攤是否公平等問題。

研究發現,發展項目的公契及售樓書雖然有披露業權份數及管理份數(如有)的分配,但在這些文件中均找不到有關決定份數分配的計算方法。

問題 2︰修改不公平條款極為困難

在目前的法律框架下,發展項目的公契一旦在土地註冊處註冊,便對契約人的業權繼承人及受益人具有約束力(無論他們是否知悉該公契),並須得到所有契約方一致同意,才可修改公契中的條款。然而,消委會從研究分析相關法庭案例,發現部分發展商擬訂的公契可能已不再符合業主當前的利益,因而引起糾紛和爭議。

一些大型屋苑,或在部分業主是漠不關心、無法聯絡或尋找的情況下,其他業主想修改公契,會面對很大的挑戰。

問題3:發展商擁有過多業權

業主對物業管理事宜的決策權是受如何分配業權份數所影響。研究分析249個發展項目公契中,有5個項目的住宅業主持有的業權份數總數不到50%,導致住宅部分的業主難以籌集足夠的份額以通過物業管理的決議。

發展商或大業主與住宅業主間或起利益衝突

若發展商決定將少於50%的業權份數分配給住宅業主,同時委任與其有關連之物管公司為公契經理人,可能會引起潛在利益衝突的擔憂。當主要持份者行使影響力干預特定的物業管理決定時,可能會導致沒有話事權的住宅業主需要承擔更高的費用。

問題4:物管公司表現不佳

消委會在過去11年接獲694宗有關物業管理的投訴中,主要涉及「價格/收費爭議」(約50%),包括不當使用所收取的管理費,及不滿服務質素(42.7%)。關於物管公司財務帳目混亂和不當使用所收取的管理費的指控時有所聞,亦有一些物管公司拒絕披露財務和營運信息。

物業管理未必符合業主預期

研究亦顯示,只有43.7%至56.4%的受訪業主、及54.8%至65.9%的受訪業主組織,認為物管公司的表現符合預期。除對表現期望出現落差外,87%的業主表示不知道解僱物管公司的程序,而不少業主(40.4%)和業主組織(33.3%)因缺乏足夠的市場信息而難以挑選合適的物管公司。

問題 5︰業主不積極參與物業管理事宜

消委會調查發現,不論年齡、教育程度、職業及居住年期,業主的參與度不高:

  • 有大約6成業主很少或從不出席大會(63%)
  • 很少或從不就樓宇管理相關事宜發表意見(62.7%)
  • 很少或從不參與投票(58%)

同時,大部分業主(超過 78%)對樓宇管理及相關法規欠缺認識,或因而致使他們對樓宇管理參與度低。

業主立案法團普及度不足

立法會資料研究組的數據顯示,截至2021年底,全港只有47%的私人大廈成立了業主立案法團。有持份者指出,業主缺乏參與意欲是成立業主立案法團的主要障礙。業主的不積極參與可能會增加他們面臨管理不善或其物業可能被操縱的風險,並最終損害自身權益, 亦可能導致業主、業主組織和物管公司之間因溝通不足而引起誤解或糾紛。

問題6:管理費大幅上漲

根據物管公司的調查發現,管理費上漲的主要原因包括:

  • 「通貨膨脹」(100%)
  • 「最低工資上漲」(72.4%)
  • 「樓宇維修保養」(31.6%)

當被問及可接受的管理費加幅,接近一半(45%)受訪業主認為應低於5%,只有12.5%接受一成或以上的加幅。

物業維修成本大幅上升

雖然公契指引規定設立特別基金以支付公用地方翻新、改善和維修的不定期開支及其他相關費用,但市區重建局在2017年的一項研究顯示,只有三分之一參與調查的樓宇已設立特別基金,而部分基金的資金結餘不足以支付大型維修工程費用。

須制定保養資金無障業主

資金不足的主要原因之一是業主缺乏專業知識來判斷未來維修工程支出所需的儲備金水平。如果沒有特別基金或特別基金中的儲備不足,業主可能要攤分高昂工程費用,特別對退休人士和長者,帶來經濟壓力。因此,制定一個可負擔和可持續的機制去積累維修保養資金對業主是一項重要的保障。

消委會:提高公平及透明度

消委會者,為了消費者能享有健康、具競爭性及可持續發展的物業管理服務,故提出8大主要建議,希望能透過增加市場透明度、公平性及效率,鼓勵業主積極參與等,能長遠推動發展安全及可持續宜居的樓宇。該8個建議如下:

消委會8大建議

  1. 提高業主分攤物業管理費的透明度
  2. 提供最新物業管理信息,以增進公眾對該行業的瞭解和知識
  3. 以公平為原則,通過允許在大多數業主同意的情況下修改公契條款(不包括業權份數的條款)
  4. 避免因過度參與物業管理決策而產生利益衝突 
  5. 以新科技和智能解決方案提高物業管理服務的效率
  6. 通過更有效的溝通促進業主積極參與物業管理活動
  7. 促進早日成立業主立案法團或業主聯手解決物業管理問題
  8. 為達致建築物的可持續性 – 特別基金要有合理充足的儲備以支付預期維修及保養開支

籲促進良好管治、加強保障消費權益

消委會指,詳細建議旨在促進市場透明度、公平性及效率,並鼓勵業主積極參與管理事務,同時期望可推動發展安全及可持續宜居的樓宇。有效的物業管理加上優質的服務和良好的維修保養,將為居住環境帶來正面影響,並有利於建築物的市場價值。

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