買樓攻略2023|近月多個新盤開售,其中港鐵何文田站上蓋瑜一,令很久未有大型新盤開售的何文田成為市場焦點。若對區內物業有興趣,可留意本文從5個範疇,分析何文田區的樓盤特色;同時,專家提供意見,準業主可考慮3個半新屋苑。

買樓攻略2023|分析何文田區內樓盤5大範疇

本文從以下5個範疇介紹何文田區物業的特色:

  • 區內二手住宅及市場情況
  • 預測後市
  • 交通
  • 校網
  • 生活配套

買樓攻略2023|何文田地區資料

何文田是九龍城區西部的一個高地,位於紅磡以北,土瓜灣以西,旺角和京士柏以東,九龍塘以南,是九龍的一個住宅區。這區包括加多利山及嘉道理道等半山地段,主要街道包括培正道、佛光街、忠孝街、公主道、窩打老道(何文田段)、太子道西(何文田段)、亞皆老街(何文田段)等。

涵蓋半山地段、港鐵進駐

何文田區內二手市場以中高價住宅為主,選擇頗多,而且部分屋苑位於半山,環境清幽,並且何文田處於名校網,加上港鐵站進駐區內,交通較以往方便,值得留意。

各類屋邨林立

區內私人住宅、居屋屋苑和公共屋邨林立。居屋、公屋屋苑包括愛民邨、何文田邨、冠德苑、俊民苑、欣圖軒等,其中愛民邨更是老牌公屋屋邨,樓齡達48至49年,單位數目達7,734個。

雲集新舊高尚住宅

何文田是傳統高尚住宅區,現時新舊屋苑雲集。區內固然有不少老牌屋苑,如位於亞皆老街的雅士花園,樓齡達32年。隨着近年港鐵何文田站進駐,一些新的屋苑陸續落成,不少位於何文田半山,如鄰近何文田站的天鑄。

同樣位於半山的屋苑,包括皓畋、ONE HOMANTIN,樓齡不超過10年。另有低密度豪宅位於半山地段,如位於布力架街34B至34C號的嘉多利山花園,屬於單幢豪宅,單位數目僅12個,但單位實用面積介乎940至1,564平方呎,入場費2,250萬元。

4月份迄今錄24宗二手成交

近月區內新盤何文田站上蓋瑜一第1B期開售,區內成為市場焦點,影響二手市場交投。香港置業首席高級營業經理朱碧其指,截至4月18日為止,何文田二手市場錄得24宗買賣成交個案,上月同期則錄得約20宗成交個案,因上月新盤瑜一開售,吸納部分購買力。

半新屋苑蝕讓成交

4月暫未有新盤開售,但二手市場錄得半新盤蝕讓成交。朱碧其指,半新二手屋苑如君柏、皓畋錄得蝕讓成交,因持貨的內地買家早於3、4年入市,見樓價未有上升,於是減價放售。

不過,二手市場錄得舊樓齡二手物業成交,未有蝕讓,故可抵銷半新屋苑的蝕讓成交。朱碧其指,這些舊樓齡的屋苑早於10至20年前買入,即使現時業主減價放售,仍可賺錢,於是目前整體二手成交價仍升3%至5%。

後市走勢有待觀測

代理看好次季區內二手市場表現,但對年底的預測則紛紜。朱碧其說,次季有新盤開售,向隅準買家可轉往二手市場搵盤,市道偏旺,預計次季區內樓價升5%至8%。但他指,現時難以預計年底區內樓市走勢,因股市走勢和外圍經濟情況處於不明朗。

「新香港人」有助推高區內樓價

不過,利嘉閣地產首席聯席董事吳文錦看好年底區內樓市走勢。他分析指,現時政府放寬優才退稅措施,市場多了一批「新香港人」買樓,這批新買家購買力強,主要買半新屋苑如皓畋、天鑄,反而太子道西、窩打老道二手樓樓齡較舊,樓價橫行,估計年底區內樓價升8%至10%。

代理推介:何文田區內3個屋苑

若果想在區內揀二手盤,代理推介3個屋苑值得考慮,分別為:

  • 半山壹號
  • 皓畋
  • ONE HOMANTIN

相關屋苑資料和代理意見如下:

推介屋苑(1)半山壹號

  • 買賣盤:47個
  • 放盤叫價:2,300萬至1.5億元
  • 實用呎價:18,371至49,983元
  • 最近買賣成交個案:2期富甲半山半山徑22號中層22號,實用面積1,155平方呎,成交價2,155.8萬元,實用呎價18,665元(註冊日期:2023年3月28日)

半山壹號屋苑資料

地區 何文田
地址 常盛街80號
座數 33
單位總數 939個
實用面積 1,107至3,297平方呎
入伙日期 2009年1月至2009年11月
發展商 長實、南豐
配套設施 住客會所

香港置業首席高級營業經理朱碧其專家評價:

  • a.屋苑有三房、四房單位,適合家庭換樓。
  • b.鄰近港鐵土瓜灣站,由屋苑步行1分鐘可到達。
  • c.個別單位外牆間中出現滲水問題,管理費已包括維修費,維修由管理處負責。

推介屋苑(2)皓畋

  • 買賣盤:98個
  • 放盤叫價:830萬至4,800萬元
  • 實用呎價:17,313至43,145元
  • 最近買賣成交個案:10座中層E室,實用面積567平方呎,成交價1058萬元,實用呎價18,660元(成交日期:2023年4月17日)

皓畋屋苑資料

地區 何文田
地址 常盛街28號
座數 9
單位總數 1,429個
實用面積 361至1,487平方呎
入伙日期 2017年3月
發展商 嘉里
配套設施 住客會所

香港置業首席高級營業經理朱碧其專家評價:

  • a.400至500平方呎兩房單位較多,適宜小家庭。
  • b.部分成交屬蝕讓個案,平貨多。
  • c.屋苑設有家庭式會所,提供小朋友玩樂設施,如遊樂場、大小泳池等。

推介屋苑(3)ONE HOMANTIN:

  • 買賣盤:62個
  • 放盤叫價:798萬至2550萬元
  • 實用呎價:18,110至31,853元
  • 最近買賣成交個案:7座高層C室,實用面積406平方呎,成交價796.8萬元,實用呎價19,626元(註冊日期:2023年4月4日)

ONE HOMANTIN屋苑資料

地區 何文田
地址 常富街1號
座數 6
單位總數 561個
實用面積 350至1,564平方呎
入伙日期 2017年6月
發展商 會德豐
配套設施 住客會所

香港置業首席高級營業經理朱碧其專家評價:

  • a.屋苑提供400至500平方呎單位較多,適宜小家庭。
  • b.屋苑靠近馬路邊,汽車聲浪多。

其他入市何文田住宅須留意的範疇

入市前,亦要留意三個範疇,包括:

  1. 交通配套
  2. 校網
  3. 生活配套

1. 交通配套:港鐵設站交通方便

港鐵進駐何文田,無疑令交通較以往方便。早在2010年代,港鐵沙中綫及觀塘綫延綫於老龍坑前山谷道邨原址興建車站及上蓋物業綜合發展,車站命名為「何文田站」,並在2016年10月啟用。另外,部分屋苑如半山壹號鄰近另一個港鐵站土瓜灣站。雖然居住半山地段人士,通常都有私家車,但未必每個屋苑都可以提供足夠車位泊車。

2. 校網:名校林立

何文田屬於小學34校網,中學屬於九龍城區,是傳統名校網。34校網內有17間小學,其中協恩中學附屬小學、聖羅撒學校是女校,其餘15間是男女校,女生選擇較男生多。校網內較受歡迎的學校,包括陳瑞祺(喇沙)小學、協恩中學附屬小學、聖羅撒學校、保良局何壽南小學等。據教育局資料,部分學校可直接升上中學,如中華基督教會灣仔堂基道小學(九龍城)跟中華基督教會基道中學採用「一條龍」辦學模式。

3. 生活配套:民生商場選擇不多

何文田屬高尚住宅區,不少屋苑位於半山,本身不設商場,若果要購物,要前往區內如愛民邨愛民商場、何文田邨何文田廣場,這些商場在區內較具規模,可買日常民生用品。若果想有更多選擇,要乘車往旺角或土瓜灣,那裡有不同商場或店舖,貨品種類較多,可供選擇。

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