買樓攻略｜按揭擔保人隨時要幫人供樓！兩類人切忌做「好人」

【買樓攻略｜按揭擔保人】俗語有云：「不做中，不做保，不做媒人三代好」，當中的保是指擔保人。究竟做擔保人有哪些伏位，令俗語也會提醒我們唔做比較好？樓宇按揭是其中一類較常見會找按揭擔保人的情況。

買樓攻略｜兩類人需要留意

特別係因應美國加息，前1-2年以建期供款認購一手樓的準業主，臨上會可能過不了壓測，需尋找擔保人合計月入幫助獲得銀行審批。無論是業主抑或按揭擔保人，在落實申請按揭前，應認真了解雙方的責任及影響，避免日後不必要的煩腦，有兩類人需要留意。

並非任何人可作按揭擔保人

在樓按中，業主是按揭人也是借款人，當業主收入不足以獨力申請按揭時，便需要找來擔保人給予借貸力，以通過壓力測試。按揭擔保人通常是業主的直系親屬、未婚夫婦或男女朋友，特別是承造高成數按揭時，按揭保險公司怕被走數，對按揭擔保人與業主關係的要求較嚴緊。

最理想的按揭擔保人是既有固定月薪

除了與業主的關係外，也並非所有直系親屬均適合做擔保人，最理想的按揭擔保人是既有固定月薪，又冇按揭在身者，且信貸評級良好。因為，按揭擔保人的財務及信貸狀況、年齡、收入等背況均會影響按揭批核，銀行會將按揭擔保人及業主視為一個組合來計算按揭成數及壓力測試，即按揭擔保人收入及所有債務包括本身供樓支出亦一併計算。

按揭擔保人點幫申請人上會？

對業主而言，找按揭擔保人幫忙最好選擇沒有按揭在身者，以免影響按揭成數及壓力測試要求。假如擔保人沒有按揭，業主申請非按保最多可借六成，而高成數按揭最高達九成，供款佔入息比率以現行利率計算（下簡稱「加壓前」）為收入的50%，假設利率加2厘（下簡稱「加壓後」）則最多佔收入的60%。

無需按保vs需要按保

	無需按保	需要按保
最高按揭成數	60%	90%
供款佔入息比率	50%	50%
加息2%後壓測供款佔入息比率	60%	60%

買入市值700萬元的物業例子解說

假設業主買入市值700萬元的物業，打算做九成按揭，借630萬元，供款年期30年，以息率3.375厘計，加上一次過加借按揭保費，月供29,245元，壓力測試下月入須達61,737元。

在這例子中，假設業主月入僅40,000元，需要找來擔保人提升借貸力，最好找來本身沒有按揭在身的直系親屬，月入最少21,737元以上，且沒有任何其他貸款較佳，因為擔保人的私人貸款、供車等支出，均會削弱借貸力。

按揭擔保人有樓按反而幫倒忙

	擔保人沒有其他貸款	擔保人有貸款在身
無需按保最高按揭成數	60%	50%
需要按保最高按揭成數	90%	90%
供款佔入息比率	50%	35%
加息2%後壓測供款佔入息比率	60%	45%

按揭擔保人本身的按揭供款也計算在壓力測試中

如按揭擔保人有按揭在身，而業主想做高成數按揭，壓力測試要求將收緊至35%(加壓前)及45%(加壓後)。至於非按保按揭成數更要下降一成，由六成減至五成，壓力測試降為40%(加壓前)及50%(加壓後)，明顯影響了借貸力。此外，按揭擔保人本身的按揭供款也要計算在壓力測試中，這情況下要通過壓力測試頗為困難。
以購入700萬元的物業做九成按揭，借630萬元，利率3.375厘計算：

沒有其他貸款vs有樓按在身

	擔保人沒有其他貸款	擔保人有樓按在身
加壓前所需月入	$58,489 (佔入息比率50%)	$79,577 (佔入息比率35%)
加壓後所需月入	$61,737 (佔入息比率60%)	$78,396 (佔入息比率45%)
申請人月入	$40,000	$40,000
擔保人月入要求	$18,489以上（加壓前） $21,737以上（加壓後）	$39,577以上（加壓前） $38,396以上（加壓後）

壓力測試例子

再引用上述例子，假設業主情況不變，而擔保人月薪$50,000，但有按揭在身，每月供款 $7,000，以息率3.375厘，供款30年期計，自身樓按已佔用月入$20,000(加壓前)及$19,703(加壓後)，餘下可提供給業主上會的月入將降至$30,000(加壓前)及$30,297(加壓後)。計及供款佔入息比率要求35%(加壓前)及45%(加壓後)，按揭擔保人需有月薪 $59,577（加壓前）及$58,099（加壓後），才有足夠借貸力協助業主上會。

加壓前vs加壓後

		加壓前	加壓後
-	擔保人月入	$50,000	$50,000
-	樓按所佔月入（入息要求）	$20,000 (佔入息比率35%)	$19,703 (佔入息比率45%)
-	可提供給主申請人上會月入（入息要求）	$30,000 (佔入息比率35%)	$30,297 (佔入息比率45%)
-	擔保人月入是否足夠支援上會 (擔保人月薪要求+樓按所佔月入要求)	✗ $39,577 + $20,000 =需月入$59,577	✗ $38,396 + $19,703 = 需月入$58,099

要留意每個人情況唔同唔可以一概而論，一切以按揭證券公司及銀行最終批核結果為準。

按揭擔保人並非簽個名幫忙

從另一角度看，作為按揭擔保人也要明白這並非簽個名幫忙，為親友提供借貸力那樣簡單。首先，按揭是長達20多至30年的事，過程中如業主遲供或斷供，便會影響擔保人的信貸評級，更嚴重者若業主斷供，按揭擔保人有責任供樓，而且要承擔整份按揭金額，並非只負責擔保那部分。

影響按揭擔保人日後置業

另一方面，如按揭擔保人日後有需要置業，對按揭成數及壓力測試也有影響，情況就如上述按揭擔保人有按揭在身一樣，如想做高成數按揭，仍可做到八至九成，但壓力測試要求將收緊至35%(加壓前)及45%(加壓後)。至於非按保按揭成數要下降一成，即五成，壓力測試降為40%(加壓前)及50%(加壓後)。可想而知，做了按揭擔保人再申請按揭難度大增。

考慮清楚未來會否置業或買樓收租

故此，若有親人需要你的伸出援手作擔保，除在供款責任上講個信字外，也要考慮清楚自己未來是否會置業或買樓收租，最好確定沒有置業需要才考慮負上這個責任，否則屆時便要業主有能力及願意幫你向銀行甩名，才能令壓測要求及按揭成數回復正常水平。

兩類人避免做按揭擔保人

由此可見，就按揭成數及壓力測試而言，有兩類人不太適合做按揭擔保人，第一類是本身有按揭在身者，第二類是日後有機會置業者。

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