香港樓市走勢2023｜美聯黃建業10個新預測：全年樓價料升10%！物業投資價值較股債匯更穩健

【香港樓市走勢2023】通關後香港經濟復常，奈何遇上銀行危機衝擊金融市場，港股恒生指數再跌穿20,000點。慶幸香港樓市仍算堅挺，新盤更是熱賣。美聯集團主席黃建業表示，香港樓市脫穎而出，磚頭文化抬頭，香港樓市小陽春勢不可擋，料價量齊彈！黃建業對樓市出出10個最新預測，包括預測全年香港樓價升10%，並提出三大建議搶人才加快復甦。

預計首季住宅成交可升7成

香港樓市首季迎來「小陽春」，黃建業指出，去年12月住宅物業成交量共錄約3,500多宗，及至今年1月已升至逾4,600宗，估計2月及3月每月均錄超過6,000宗水平，較去年年底回升高達7成，更是自2021年7月之後，首度重返6,000宗以上水平，預計香港首季住宅成交量可按年升7成。

料3月新盤成交挑戰2,200宗

剛過去的週六(3月25日)新盤成交超過540宗，創自去年8月以來的單日新高。估計整個3月新盤成交量最終有力挑戰2,200宗水平，屆時將創自2020年11月後的28個月新高，反映買家以實際行動力證對樓市的信心。

好豪宅新盤表現「跑贏大市」

黃建業表示，雖然今年3月出現的銀行危機衝擊金融市場信心，但是香港樓市「脫穎而出」，交投愈升愈有，香港樓市小陽春「勢不可擋」，樓市走勢較「股債匯」更為穩健，勢成資金最佳出路，並料全年香港樓市「價量齊彈」，尤看好豪宅新盤表現「跑贏大市」，預測全年香港樓價升10%。

新香港人成升市重要動力

黃建業指出，香港樓市先是由剛需用家帶動，中小型物業一度主導大市，新香港人更成為升市的重要動力。今年截至3月27日止，共錄得逾3,300宗一手成交，當中75%成交價為1,000萬元或以下，76%為一至兩房間隔，66%的成交實用呎價低於20,000元。

購買力在「通關」後釋放

中小型新盤成推動大市上升的主力，原因是積存的購買力在「通關」後釋放，新一份「財政預算案」降低首置人士印花稅，以1,000萬元或以下物業最受惠，刺激中小型單位需求，加上發展商的低價策略湊效，成功引出購買力，令成交一浪高於一浪。

湧現非本土港人入市的跡象

新香港人對香港的前景更有信心，入市決定快而準，趁低吸納。由去年第四季起，已湧現非本土港人入市的跡象。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，去年第四季內地買家佔整體一二手成交的佔比高達11%，比率創11年季度新高。由於去年第四季尚未通關，因此估計這批買家以留港的新香港人為主。

逾億元豪宅新盤交投明顯加快

隨著香港樓市升勢增強，加上「股債匯」回軟，資金開始搶購大碼物業，豪宅新盤發力追落後，成交升幅更已經出現「一馬當先」的情況。今年截至3月27日止，市場共錄得多達100宗逾5,000萬一手豪宅成交，已達去年全年錄得的115宗約87%。相信上半年逾5,000萬豪宅新盤交投已可超越去年全年。

值得留意的是，逾億元豪宅新盤的交投亦明顯加快，今年截至3月27日止，市場共錄得28宗成交，按季急升近3.7倍。

去年香港樓價「跌過籠」 

黃建業強調，經濟漸入佳境，香港樓市漸漸復常，現時的升勢只是剛起步，仍有上升空間。看好香港樓市後市原因眾多，首先是樓價升幅落後。環顧全球眾主要城市去年的樓價變幅，以香港的跌幅最為顯著，悉尼樓價雖然按年跌約12%，但是仍低於香港，至於溫哥華、倫敦、新加坡及紐約更錄得介乎約3.6%至8.9%升幅。

可見港樓在疫情及加息連環夾擊下，表現跑輸全球多個主要城市，出現「跌過籠」情況。如今疫情已成過去，「聰明錢」憧憬香港樓價「追落後」，趁低吸納，積極入市。

香港與全球主要城市2022年樓價按年變化

香港樓價較歷史高位仍低逾13%

此外，最新「美聯樓價指數」雖然升逾5%，但是距離2021年8月的歷史高位仍然低逾13%，而且香港樓價升幅相較於恒生指數由去年低位的反彈幅度，仍然輕微，相信香港樓價有續升動力。

黃建業指出，香港多項重要經濟數據已經全面反彈，息口上升幅度及速度有減慢跡象，已掃平樓市續升的最後障礙。近月美國的銀行危機，更有可能令「股債匯」等投資板塊持續波動，誘使資金轉移至香港樓市。預期香港樓市小陽春勢不可擋，磚頭文化再次抬頭，樓市的投資價值較「股債匯」更穩健，相信資金會持續流入實物資產，料全年香港樓市「價量齊彈」。 

預計全年香港樓價升約10%

成交方面，預計今年一手成交將按年急升約7成半，達至1.6萬宗水平；二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗水平。

至於香港樓價，預計全年升約10%。

料全年逾5,000萬元新盤成交可達350宗

黃建業尤其看好最受新香港人青睞的豪宅新盤，認為可「跑贏大市」，估計全年逾5,000萬元新盤成交全年可達350宗，按年激升約兩倍，並創出5年新高。當中，全年逾億元新盤的交投料達逾百宗，甚至有力挑戰2021年的110宗水平。

非住宅物業最睇好商舖前景

至於非住宅物業，黃建業最睇好商舖前景，預計雖然重返高峰需時，但是商舖可望受惠通關及放寬防疫措施。現時零售及飲食已現復甦的跡象，加上政府再派發消費券，大力推動旅遊及展覽，以及派發50萬張機票，勢必吸引更多旅客，從而帶旺市道，刺激商舖的交投及租賃走出谷底。至於商廈，則有機會受惠於重啟投資移民，吸引資金來港，令商廈的租賣加快復活，相信優質或售價合理的商廈物業會被市場吸納。

香港疫後見彩虹

黃建業認為，香港疫後見彩虹，經濟迅速復常，展現國際級城市的旺盛生命力，加上背靠中國的龐大市場，有國家政策支持，競爭力於亞洲首屈一指，對香港的未來發展充滿信心。

另一方面，移民潮的影響正在減退，根據英國內政部的數字，申請BNO Visa的港人數目有下跌的跡象，申請宗數已由2021年首季的逾3.4萬宗，漸降至去年第四季的約1萬宗水平。

中層員工流失窒礙未來發展

香港欣欣向榮，惟中層員工流失仍窒礙未來發展，相信只待解決人才匱乏的問題，復甦有望進一步加快。

以飲食及零售業為例，不少商戶都表示在人員流失後未能補充，於是擱置應有的擴充計劃，阻慢行業及舖市的復甦；大型企業方面，科技相關部門更是求才若渴。

三項建議搶人才加快復甦

特區政府已雖然已提出眾多「搶人才」措施，但力度還需加強，以增強香港未來的競爭力。

因此，黃建業提出三大建議助香港吸納各方的人才及錢財，為未來發展帶來新動力，具體建議包括：

1. 雙倍力度搶人才，再次放寬國內外人才來港及取得永久居民身份證的限制；
2. 徹底寬免合資格專才來港置業需付的3成辣稅，以吸引他們在香港落土生根；
3. 容許購買物業作為投資移民的工具，進一步吸納海外資金。

黃建業最新樓市10個預測

美聯集團2022年全年虧損5.3億元

美聯集團（1200.HK）公佈2022年全年業績，截至12月31日止的十二個月：

• 收益錄得約31億元；
• 權益持有人應佔虧損約5.3億元，2021年則錄得權益持有人應佔溢利約1億元。

2022年住宅物業買賣成交量跌約40%

虧損主要是由於：

1. 香港住宅物業買賣成交量大幅下跌約40%，創下自1996年以來的27年新低。下跌乃由於(i)香港受新型冠狀病毒疫情之相關限制及措施；(ii)利息攀升；(iii)放緩推售一手盤，新盤成交量按年下跌近40%；(iv)疲弱投資意欲；及(v)長時間關閉香港與中國大陸之間的邊境等多重不利因素影響所導致；
2. 即使集團已盡力爭取，業主們只給予有限度的租金寬減；及
3. 中國大陸之業務受封城及其他與新型冠狀病毒疫情相關之措施，以及買家對預售未完工樓盤失去信心所導致之惡劣市場環境所影響。

「四大優化」策略

美聯集團副主席黃靜怡指出，去年住宅物業成交量大跌約4成，交投創有紀錄以來的新低，樓市前景一度悲觀，因此集團以「持盈保泰」為目標，於去年推出「四大優化」策略，實行成本、分行網絡、人才及企業業務的全面優化，力求減省開支，集中資源，致力保持競爭力，以捕捉隨時出現的商機。去年在成交量大跌之下，仍然勝出多個新盤銷售，並逆市誕生21間千萬分行及7位千萬營業員，足可反映團隊的競爭力未因疫情而削弱。

加推「四大深化」

黃靜怡表示，面對挑戰及應付隨時可能出現的市場波動，將持續進行改革，在原有的「四大優化」之上，再加推「四大深化」方案，以進一步提升競爭力。具體方案包括：

1. 深化科技應用
2. 深化中港互動
3. 深化客戶體驗
4. 深化企業合作

2023年代理行業仍面臨艱鉅挑戰

黃靜怡強調，雖然中港「全面通關」，但是疫情對本港的影響仍未完全消除，樓價及物業交投未回復到最高水平，加上持牌代理的數目高居不下，行業的競爭仍然激烈。以2023年全年住宅預計交投量及今年首兩個月的平均持牌代理人數推算，今年二手住宅每月平均9.8個代理爭一張單；一手私樓每月平均30.7個代理爭一張單，仍處於近10年的第三高水平，「僧多粥少」局面並未扭轉。競爭加上高租金，以及移民潮後遺症引致市場難以補充人才，同時推高人工成本，預計2023年的代理行業仍然面臨艱鉅挑戰。

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