樓市走勢2023】受到利好消息影響,近月樓市止跌回升,1月官方樓價指數輕微回升0.6%,主要屋苑亦起動。據地產代理資料,現時大部分私人屋苑樓價回升,但亦有部分屋苑落後大市,逆市下跌。

樓市走勢2023|38屋苑樓價追落後

若果想趁低入市,可考慮這些落後屋苑。綜合專家意見,選出3個屋苑。然而,未來香港樓價會否繼續回升,收復失地,專家意見較為紛紜,置業人士要留意。

1月樓市價量齊升

近月利好消息呈現,令樓市回穩。據差餉物業估價署資料,1月私人住宅售價指數報336.1點,按月回升0.6%,終止連續7個月的跌勢,但仍較去年1月則低約14%。住宅交投表現稍有起色。據土地註冊處資料,1月住宅買賣合約有3051宗,較去年12月增加21.7%,一、二手住宅買賣合約宗數皆多過上月。

18個屋苑呎價升逾10%

既然1月官方樓價指數回升,主要私人屋苑樓價亦會止跌回升。據中原地產網頁資料,在138個成份屋苑當中,其中100個屋苑呎價回升,部分屋苑更錄得超過10%的升幅,包括:太古城、宇晴軒、港灣豪庭、維港灣、漾日居、港景峰、德福花園、將軍澳中心、名城、新都城、粉嶺中心、綠楊新邨、愉景新城、尚悅、翠怡花園、青怡花園、藍天海岸、藍灣半島等。

鐵路盤甚有實力

上述18個勁升的屋苑,大部分是位於鐵路上蓋或沿線地段,如奧運站維港灣、九龍站漾日居、九龍灣站德福花園、東涌站藍天海岸、大圍車廠上蓋名城,荃灣站綠楊新邨等,足見鐵路盤甚有實力。

38屋苑呎價最多跌18%

餘下38個屋苑呎價卻逆市下跌,跌幅介乎0.23%至17.9%。

首10個呎價跌幅最高屋苑

屋苑 23年2月*
實用呎價(元) 
2022年12月**
實用呎價(元) 
累積變幅
 (%)    
海逸豪園 15,296.07 18,633.49 -17.9%
畢架山一號 24,286.4 27,715.29 -12.37%
禮頓山 45,138.73 49,511.8 -8.8%
聽濤雅苑 11,874.37 12,969.17 -8.44%
太湖花園 12,425.81 13,557.95 -8.35%
浪翠園 11,002.95 11,883.43 -7.4%
栢慧豪園 10,282.22 11,093.46 -7.31% 
荃威花園 8609.7 9224.76 -6.67%
置富花園 13,445.97 14,383.13 -6.52%
嘉雲臺 30,964.44 32,874.44 -5.8%

*直至2023年2月19日 **直至2022年12月25日  資料來源:中原地產網頁

海逸畢山呎價逆市跌逾10%

海逸豪園、畢架山一號呎價跌幅超過10%。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明分析指,首先,這是個別情況,部分業主急賣,願意減價;其次,成交的單位不算優質,如低層單位,拉低了整體平均呎價。

中高價屋苑成交少難參考

若果想趁低買這些落後屋苑,那些值得考慮?布少明說,中高檔屋苑如禮頓山、畢架山一號成交不多,宗數不及太古城、沙田第一城多,難以參考。他指出,豪宅成交少,先前是高層單位成交,現在是低層單位成交,令人以為樓價下跌,但其實每月只有數宗成交而已,與太古城有20至30宗成交有所不同,後者較有指標性。

荃威、置富花園、栢慧豪園值得考慮

按照上述首10個落後屋苑的排名榜,荃威花園、置富花園、栢慧豪園值得考慮,因這些屋苑成交不會太少。翻查中原地產資料,單是2月,這些屋苑成交宗數超過10宗,不算太少。

屋苑成交宗數多具參考價值

相反,畢架山一號、禮頓山2月宗數僅分別有3宗和1宗。正如專家所說,屋苑成交宗數較多,容易斷定樓價是否真正平。以下是這3個落後屋苑的資料:

1. 荃威花園:390萬入場

  • 買賣放盤量:33個
  • 叫價:390萬至680萬元
  • 實用呎價:8156至18,428元

荃威花園屋苑資料

地區 荃灣
地址 荃景圍187至195號
座數 16
單位總數 3422個
單位實用面積 368至1013平方呎
校網 小學:62  
中學:荃灣區
入伙日期 1978年1月至1981年6月
發展商 合和
配套設施 商場、巴士總站、
街市、遊樂場

2. 栢慧豪園:480萬入場

  • 買賣放盤量:115個
  • 叫價:480萬至1238萬元
  • 實用呎價:9412至15.417元
地區 天水圍
地址 天恩路2號
座數 8
單位總數 2960個
單位實用面積 455至832平方呎
校網 小學:72  
中學:元朗區
入伙日期 2007年11月至2010年7月
發展商 長實
配套設施 住客會所

3. 置富花園:樓齡達45年

  • 買賣放盤量:99個
  • 叫價:590萬至2200萬元
  • 實用呎價:11,905至27,194元

置富花園屋苑資料

地區 薄扶林
地址 置富道9號
座數 27
單位總數 4328個
單位實用面積 431至957平方呎
校網 小學:18  
中學:南區
入伙日期 1978年8月至1981年6月
發展商 置地
配套設施 商場置南區廣場、街市、
巴士總站、暖水泳池

買樓執平價要3大要點

購買這些屋苑,要留意其優點缺點,有以下3個要點:

1. 配套設施尚算充裕

3個屋苑配套設施尚算充裕,荃威花園、置富花園設有商場、街市,栢慧豪園鄰近商場「+WOO嘉湖」,可應付日常生活所需。

2. 交通方便程度稍遜

3個屋苑交通稍為「輸蝕」。荃威花園、置富花園位置遠離市中心,需要乘巴士或小巴前往。雖然栢慧豪園位近輕鐵站,但如果在市區返工,需要乘輕鐵轉往屯馬線天水圍站,交通稍感不便。

3. 或需負擔維修或裝修費用

無疑,荃威花園、置富花園、栢慧豪園樓價未算太高,入場費介乎300多萬至500多萬元,但可能要負擔另一些費用。除了栢慧豪園外,其餘兩個屋苑樓齡較高。荃威花園、置富花園樓齡皆達45年,要留意大廈是否需要維修,以及單位內櫳設施會否老化,可能要負擔一筆維修費或裝修費。

香港樓市利淡因素未消除

雖然近月樓市止跌微升,但後市走勢仍然不算明朗。不錯,近月中港兩地通關,以及本港撤銷口罩令,對樓市有利。但息口仍然趨升,經濟未復甦,或會窒礙樓市升勢。專家預測後市走勢顯得分歧。

仲量聯行主席曾煥平看淡後市

仲量聯行主席曾煥平看淡後市,並指出,1月中港兩地通關,大家覺得氣氛轉好,但其實導致去年樓價下跌的因素未有改善,息口未有下跌,近期美國加息,本港未能跟隨,息差擴闊,香港一定跟隨加息。

新盤積存量是歷史新高 影響樓市

其次,1月份本港出口數據表現差,反映世界經濟不好,本港面向世界,很難獨善其身,經濟表現不會好。而且,市場一手供應積存量是歷史新高,影響樓市。曾煥平指,樓市經過情緒化振奮後,會轉趨平淡,而且政府未有減辣,估計全年樓價下跌5%至10%。

息口不大加無礙樓市

不過,布少明看好後市。他指,通關有助經濟增長,出口表現會陸續改善。其次,雖然美國未加完息,但預期最多加兩次,除非未來加幅大,如達至0.75%,對樓市會有負面影響,但現時看不到會大幅加息,若果加息幅度溫和,對樓市影響不大。

美聯樓價指數已升2.8%

布少明說,今年首兩個月,美聯樓價指數已升2.8%,預期3月再升3%,首季樓價升超過5%,全年樓價升15%。

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