【BT專訪｜會德豐地產黃光耀】成功是否一定要「贏在起跑線」？不盡然。地產界達人，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀就親自演釋如何輸在起跑線，也能躋身人生勝利組。他出身草根家庭，讀平民中學，會考成績欠佳要重讀，前路茫茫之際卻在修讀副學士期間，赫然找到人生跑道而開竅，從此踏上青雲路。黃光耀將從學業、事業、置業三大範疇分享人生歷程，同場更向年青人教授置業心法。
會德豐地產黃光耀由紅褲仔出身
黃光耀是典型的香港人向上流的故事，現為會德豐地產副主席兼常務董事的他，在地產界由紅褲仔出身，從管理見習生(Management Trainee，MT)做起，過去逾30年，逐步晉升至主任、經理、部門主管，繼而晉身管理層。
凡事都要有足夠的準備
黃光耀輸在起跑線，中學年代仍處迷茫期：
「我出身自草根家庭，在大角咀長大，中學階段成績也不理想，更遑論談什麼人生目標。高中時選修理科，除了數學成績較佳外，其他科表現一般，還記得物理科會考，我竟然忘記帶計數機去試場。那次掉以輕心的經驗，令我領悟到凡事都要有足夠的準備，更成為我日後做人處事的態度。」
找對跑道是成功關鍵
危與機往往並存，黃光耀會考成績欠佳，輾轉入了澳門東亞大學的商科副學士課程，選修了會計、經濟等商科，才驚覺這是興趣所在，自此成績名列前茅。接著在家姐的支持下，決定到美國升學，且僅花了三年時間便完成會計學士以及財務碩士學位。
學業上的轉捩點，令他體會到，成功未必一定要贏在起跑線，最緊要找對跑道，認清自己方向，一步一步達到目標。
1989年決定返港開展事業
1989年黃光耀在美國畢業後，遇上人生交叉點，需決定留在美國還是回香港發展。當時他有家人於美國紐約居住，但因為想照顧媽媽，而且覺得香港的未來是機遇處處，最終決定返港開展事業。
回港後加入九龍倉
「回港後我應徵了九龍倉及聯交所的職位，兩間都聘請了我。九龍倉的職位是MT，合共面試了五次，公司給我好認真的感覺。1989年10月我便加入了九龍倉，當時進入了地產發展部，上司是李唯仁(曾任九龍倉主席兼行政總裁，2010年退任會德豐及九龍倉高級副主席及董事職務)，很難得能直接跟他學習。」
黃光耀指，那時候有機會參與銅鑼灣時代廣場及尖沙咀海港城的發展項目。
亞洲金融風暴轉至前線賣樓
黃光耀入職九龍倉後，主要從事幕後工作，直至1997年6月被調派到前線營業部賣樓，他形容為事業上的轉捩點。
「1997年6月市況仍一片歌舞昇平，那時被調任前線覺得好開心。然而，同年9月亞洲金融風暴出現，市場氣氛急轉直下，而我調職後第一個任務便要在12月推售鑽石山星河明居，第一輪銷售欠佳。為加快銷售，1998年我們引入地產代理協助銷售，確實有幫助。」
識做事不如識做人
及後，黃光耀負責推售的大型樓盤還有九龍站擎天半島、深井碧堤半島等，直至2003年下半年香港經濟及樓市才谷底翻身。
「工作性質由幕後轉到前線，是我人生其中一個轉捩點，在前線工作有助擴闊社交圈子，認識不同行業階層的人，漸漸建立自己的人脈網絡。」黃光耀相信識做事不如識做人，與不同階層人士溝通，有時會有意想不到的收穫。
在樓市逆境中帶來改革
亞洲金融風暴及沙士疫情完結後，迎來港樓大牛市，黃光耀在銷售前線平步青雲，2010年起出任會德豐董事，2018年晉升為執行董事。直至2019年底，逆境再來襲，過去三年多的新冠疫情，間接為香港樓市銷售帶來改革。
首創酒店置業體驗
新冠疫情期間，黃光耀帶領團隊因應各項防疫措施變陣。
「2022年首季，疫情急轉直下，我們反思如何能持續營運，期後轉戰線上銷售，定時提供售樓資訊、VR睇樓及網上登記等應變措施。2022年4月，為確保買家及代理在安心及舒適的環境下置業，我們更租用了香港太子酒店作開賣樓盤之用及實時現場直播，首創酒店置業體驗。」
好領導三大元素
身為管理層的黃光耀認為，作為好的領導者，要具備三大元素，包括遠見、執行力，以及助團隊增值及成長。他特別強調，協助他人增值，結果會比單靠自己做得更大。
「學校起動」助人增值
黃光耀助人增值的理念，從他於2012年創立「學校起動」計劃可見一斑，他現為計劃的委員，亦是多項公共事務中，他投入時間最多的一項。
「學校起動」計劃起初由10間中學開始，現增至82間，參與的商界機構達70多間，也有一些領事協助舉辨活動。
讓學生們及早接觸現實社會
「這計劃的服務對象是Band 3學校的中學生，這些學生升讀大學率僅約1%至2%，意味逾九成人不能上大學。學校是單純教學的地方，而學校起動計劃則讓學生們及早接觸現實社會，協助他們認識自我，開拓視野，發掘自己的興趣及專長。」
低撈又一邨千呎單位
黃光耀置身地產界前線，在物業投資方面自有一番心得。
「我1989年第一份工月薪6,000多元。那時候資金有限，故在1992年先於自己熟悉的大角咀，以12萬元買入地區商舖作投資，並找來文具店當租客，每月租金2,000元。一年後，我以10厘租金回報作噱頭，以20萬元賣出該商舖。」
300萬元買入第一個自住單位
1993、1994年，黃光耀置業結婚，以約300萬元買入人生第一個自住單位，該單位於又一邨約500平方呎連天台。
「直至1997年轉職時，希望換入較大的單位，當時睇中了一個約1,000平方呎的三房戶，市價約1,000萬至1,200萬元。我帶媽媽去睇，她的評語是『唔係幾舒服』，我便沒有買入。」
零成本換大屋
塞翁失馬，焉知非福。1997年下半年出現亞洲金融風暴，媽媽的一句話反令黃光耀迎來筍價買樓的機會。
「1998年我在凌晨兩點睇世界杯巴西賽事時，有地產代理致電給我，指有個又一邨1,181平方呎的單位，開價600萬元，我便在沒睇樓的情況下簽約。」
及後，又一邨舊居以700多萬元出售，變相零成本換大屋。
任何時候都要有準備
總結這次買樓經驗，黃光耀指任何時候都要有準備，切勿永遠覺得自己是對的，要多聽點意見，往往會有更大的得著。
直至2003年，黃光耀的孩子兩歲，他得了一場大病後便考慮是否要改善居住環境，轉住新盤，故在同年12月買入京士柏的君頤峰樓花，實用面積1,700多平方呎，買入價約700多萬元。
投資商舖產生被動收入
雖然，黃光耀每次置業均能捕捉良機，但在一眾磚頭當中，他卻最喜歡買舖，現於民生地段擁有三至四個舖位，其中一個在信和中心，已購入十多年。近年舖位價格大幅回落，他便在2021及2022年兩度出擊，分別在北角及太子買入民生舖作長線投資，租金回報率約2.5%至3%。
目標是持有十個舖位收租
「在我而言，住宅足夠個人需要便可，要財務自由及產生被動收入，則會從商舖入手。因為在不同地段、人流及舖位本身的特色，在價格上可帶來明顯差異。一個舖只要能提升附加價值，或找到實力租客令租金上揚，其價值便水漲船高。這與住宅千篇一律，難以大幅提升單位價格的情況截然不同。」
黃光耀不諱言，他的目標是持有10個舖位收租。
把握上半年機會置業換樓
隨著疫情過去，內地與香港逐步通關，加上美國加息步伐有放緩跡象，黃光耀相信，今年香港經濟將反彈，存放在銀行的定期資金有機會重新尋找出路，流入投資市場，故建議計劃置業或樓換樓者，要把握上半年的入市機會，下半年樓價及銷量會明顯回升。
除了樓市展望，黃光耀更送給想置業的年青人一個故事。1984及1986年時，本來寂寂無名的日本跑手山田本一，先後於東京國際馬拉松邀請賽及意大利國際馬拉松邀請賽，分別奪得冠軍及世界冠軍。記者問他怎樣取得好成績？他回答：「憑智慧戰勝對手。」
憑智慧戰勝對手
原來山田本一每次比賽前，會把比賽路線仔細看一遍，在沿途找出一些特別的地標，將賽道分成多個小段的目標，一直畫到賽程終點。比賽時，他就以百米短跑的速度，奮力向各目標衝去，40多公里的賽程就被他分拆成數個小目標，輕鬆地跑完了。
先完成小目標再向大目標邁進
「好多年青人買樓時，想方便、設施齊全，並足夠全家一齊住，想一步達到這遙遠的目標很困難，會令人容易感到挫敗。但如果像山田本一般定下小目標分段完成，一間始買舊樓或偏遠些的單位，以較平的價格先上車，同時了解買樓模式及感受市場氣氛，就可以累積資金及經驗後再樓換樓。」
黃光耀指出，完成一個小目標後，會享受到成就感並產生推動力，再向下一個目標進發，這樣就更容易達到原本的大目標。
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