【樓市走勢2023】讀者來信：Anthony Sir你好，最近幾個月開始睇你的專欄及YouTube，去年跌市的時候你鼓勵人買樓，現在睇番確有先見之明！想請教…最近很多新聞講簡約公屋，其中有一萬多伙會在啟德，你覺得會影響區內樓價嗎？你覺得有關當局今次的規劃適當嗎？
回覆讀者來信：影響啟德樓價3大因素
筆者也沒想到社會各界的反應會那麼大！正如上星期的文章所說，興建公營房屋，對區內樓價影響沒有想像中那麼大，實際有多大影響，要視乎幾個因素：
- 第一，該地區是上車區還是中產區、豪宅區；
- 第二，公營房屋的規模及佔比有多大；
- 第三，整體規劃是否能夠做到公私分離；有興趣的朋友可以搜尋筆者上星期的文章。
雖然如此，但就政府選址啟德世運道興建逾萬伙簡約公屋，筆者亦同意地區人士所說，並不恰當！
啟德建簡約公屋有違CBD2發展概念
首先，有違CBD2的發展概念…
筆者記得CBD2的發展大約在2010年展開，當時筆者剛剛成立培訓中心，與學員們到九龍灣那邊大舉出擊，當時就是看好前啟德機場，那大片而罕有的市區靚地，不可能日日放在那裡曬太陽，必然會有大規模的發展，絕對沒有內幕消息，純粹是眼光及分析而已，就在我們買入單位之後不久，政府就公佈了「起動東九龍」計劃，將東九龍發展成為香港第二核心商業區CBD2。
樓市走勢｜工業區轉型
先是工業區轉型，看城規會網站就知道，幾乎整個東九龍的土地用途由工業（I）改劃為商業（C）或其他用途（OU），鼓勵工廈活化重建，由2013年開始，我們的團隊亦在東九龍投資了多個工廈活化項目，有分層活化，也有全幢活化，單位差不多已經全數賣出，獲利甚豐。
東九龍已變商業區
現在大家見到的東九龍，已經不是以往的工廠區，而是商廈林立的商業區了。活化工業區之後，有很多文化及旅遊建設，例如海濱長廊、郵輪碼頭等等，加上將軍澳區發展，整個東九龍很有活力。
「起動東九龍」計劃最終章
整個「起動東九龍」計劃的最終章，就是啟德發展…又或者可以說，之所以有CBD2這個概念，很大程度上是因為有啟德這片又大又罕有的市中心土地，是整個計劃最重要的一部份，有最大的體育園，有地下步行街，有都會公園，亦有很多豪宅及商業樓面，就好似西九龍，商住區、高鐵站、西九文化區，組合而成一個香港的地標，在世界各地旅客面前展現香港形象。
破壞前人十多年心血
啟德亦有同樣效果，原有計劃甚至比西九龍更利害，今次在欠缺諮詢及深思熟慮下，將大片土地改劃成為簡約公屋，有違CBD2概念，破壞前人十多年心血。
有違商品說明條例的精神
其次，有違商品說明條例的精神…發展商願意高價投地，小業主願意用比一般市區高的價錢買樓，原因是甚麼？就是認同因為CBD2的規劃與理念，對社區有憧憬，然而在賣了地之後，甚至賣了很多樓之後，有關當局就區內發展一改再改。
擱置單軌列車 再改劃商業用地
先是擱置單軌列車，然後再改劃商業用地，到今天更大規模興建公營房屋，就像你訂了一個豪華盆菜，說好了鮑參翅肚，發現貨不對辦，又沒有鮑又沒有翅，不是違反商品說明條例精神嗎？
不要見到有地就起
期望有關當局多聽取市民意見之外，多與不同部門溝通，不要見到有地就起，中環海旁都好大幅地，能起嗎？整體規劃是很重要的！
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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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