樓市走勢樓市成交】中港澳通關,防疫措施放寬,香港樓市再現生機!中原經紀人指數CSI(住宅售價)連升7周,即將重上60點水平。地產代理睇法由淡轉好!經紀人指數預示樓價止跌回升!零議價買樓再現!其中馬鞍山中心2房600萬元沽。

經紀人指數預示樓價止跌回升

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,CSI(住宅售價)最新報59.45點,較上周的54.43點上升5.02點,連升7周共28.22點。CSI一口氣升穿三大關口,45點好淡分界區間下限,50點好淡分界線,今周升穿55點好淡分界區間上限。CSI走勢持續上揚,未有掉頭回落,升幅平穩。預示住宅市況不單止結束調整,預告樓市由淡轉好。臨近新春,二手成交急增,黃良昇相信CSI即將重上60點水平,預示樓價將止跌回升。

住宅租金走勢有望回穩

至於CSI(住宅租金),最新報56.98點,按周上升3.94點,同樣連升7周,共20.66點。CSI(住宅租金)指數穩步上升,向上迫近60點水平,預告住宅租金走勢有望回穩。

CSI是中原地產前線經紀的意見調查,於每周一進行,周三公佈。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。一般而言,CSI(住宅售價)的好淡分界區間在45到55點,CSI(住宅租金)的好淡分界區間在40到60點。本周CSI(住宅售價)對樓市的預期,將由四周後公佈的CCL驗證。CSI(住宅租金)將由下月公佈的CRI驗證。

料首季CRI回報率3厘上下見頂

至於中原城市租金指數CRI, 中原地產展望2023年首季CRI回報率於3厘上下見頂。

黃良昇指出,2022年11月CRI回報率最新報2.67%,創2019年10月後新高,按月升0.09個百分點,連升6個月共0.31個百分點。樓市調整,但租金跌幅明顯比樓價輕微,推動租金回報率穩步向升。2023年樓市氣氛好轉,展望第一季私人住宅樓價及租金走勢逐步回穩,相信回報率將於3厘上下水平見頂。

2022年11月H按息為2.90%,租金回報率低H按息0.23厘,私樓租賃市場連續3個月負利率,CRI回報率繼續追趕H按息的升勢。

主要屋苑回報方面,如下:

部分屋苑租金回報率

屋苑

租金回報率

康怡花園

2.77%

海怡半島

2.64%

太古城

2.59%

淘大花園

3.22%

新都城

2.86%

黃埔花園

2.83%

嵐山

3.01%

新港城

2.97%

嘉湖山莊

2.90%

Yoho Town 

2.54%

不少業主議價空間收窄

中原城市租金回報率CRI Yield是以中原城市租金指數CRI和中原城市指數CCI為基礎計算,於每月第18日公佈兩個月前的數字,2023年1月18日公佈的數字,是反映2022年11月份的私人住宅租金回報率走勢。

香港樓市氣氛好轉,香港樓價有望止跌回升,不少業主議價空間收窄,而不少準買家,包括上車客及首置客,亦趁機出動入市,零議價甚至追價情況再現!

樓市成交個案(1)新葵芳花園業主實行「帝國反擊戰」

中原地產葵涌高級資深分區營業經理許偉業表示,新一年樓市重拾活躍,買家不惜追價搶盤。新葵芳花園D座低層8室,實用面積418平方呎,兩房間隔,附帶雅致裝修。業主於去年11月底以580萬元放盤,約十天後減至520萬元,其後有多名買家還價498萬至505萬元,業主不甘被欺壓,實行「帝國反擊戰」,12月中封盤,示意新年後重新定價。

上車客追價25萬買2房

但因通關效應,買家已適應業主反價,毅然着代理努力游說業主重新開盤,業主見買家及代理盛意拳拳,重新放盤,叫價560萬元,表示屬底價。買家為荃灣區租客,得家人支持入市,跟銀行估價525萬元還價,見業主不為所動,最終追價25萬元至550萬元,用誠意打動業主成交。

原業主於2012年9月以334萬元購入單位,持貨10年多轉售,帳面獲利216萬元,單位期內升值65%。許偉業表示, 新葵芳花園本月錄得4宗成交,成交價520萬元至577萬元,平均實用呎價13,403元。

樓市成交個案(2)新婚客斥470萬購淘大花園一房作愛巢

美聯物業九龍灣淘大花園分行高級分區營業經理黃家明表示,淘大花園本月交投顯著加快,暫錄約14宗成交,已超過上月全月的11宗,該行近日促成淘大花園一房單位交投,新買家獲爸爸協助支付首期,睇樓不足24小時,以470萬元購入單位築新婚愛巢。

部分單位成交價較低位反彈3至5% 

黃家明表示,上述成交單位為淘大花園M座中層04室,實用面積322呎,屬於一房間隔,獲外區新婚客以470萬元承接,折合實用呎價14,596元。他補充,淘大花園近期成交加快,業主議價空間收窄,以同類單位比較,部分單位成交價已較低位反彈3-5%。

資料顯示,原業主於2012年10月以320萬元購入上述單位,持貨超過10年,帳面獲利150萬元,單位升值約47%。

樓市成交個案(3)年輕上車客462.8萬購沙田第一城高層2房

中原地產沙田豪宅沙田站第三分行資深分區營業經理潘婉兒表示,近期樓市氣氛回暖,不少買家趕於新年前入市。沙田第一城1月暫錄約23宗成交,最新錄17座高層C室成交,實用面積327平方呎,兩房間隔,放盤時開價490萬元,新近以462.8萬元易手,實用呎價14,153元。

潘婉兒指,新買家為年輕上車客,見大市明朗化,加快入市。原業主則於2000年12以123.8萬元購入單位,持貨22年,是次沽出單位賬面獲利339萬元,單位升值2.7倍。

樓市成交個案(4)首置客斥690萬買尚都低層2房戶

香港置業西九龍星匯居分行首席聯席董事曾家輝表示,有不少準買家擔心新年後樓價上升,加快入市心儀單位。該行日前促成一宗尚都2房戶的買賣成交,區內客斥690萬元買入,實用呎價約16,084元。

上述售出單位為尚都低層G室,實用面積約429平方呎,屬2房間隔,向東北望開揚山景。曾家輝指,業主以約730萬元放盤約1個月後吸引區內客洽詢,經議價後決定以690萬元易手,實用呎價16,084元。據悉,新買家為首置客,心儀單位屬南北對流,而且間隔四正,故睇樓後即時捉緊機會購入單位。

資料顯示,原業主於2016年8月以約586萬元購入,是次轉手帳面獲利104萬元,升值約17.7%。

樓市成交個案(5)上車客617萬買大埔中心2房

中原地產大埔中心高級分區營業經理黃達雄表示,樓市已重拾活躍,買家入市信心逐步提升,大埔中心本月至今暫錄約4宗成交,屋苑最新錄12座高層E室,單位建築面積597平方呎,實用面積462平方呎,2房間隔,座向東,望池景及海景,放盤時開價約635萬元,近日雙方議價後以617萬元沽出,實用面積呎價13,355元。

中原黃達雄表示,新買家為上車客,原業主則於1993年以197萬元購入單位,持貨約30年,是次易手賬面獲利約420萬元離場,單位期內升值約213%。

樓市成交個案(6) 白居二上車客298萬園祥華邨490實呎戶

粉嶺公屋有市有客,美聯物業粉嶺ONE INNOVALE帝庭軒分行聯席區域經理葉容生(Simon Ip)表示,該行新近促成一粉嶺公屋祥華邨490實呎戶成交,以298萬元獲白居二上車客承接,2005年貨物業升值約14倍。

葉容生表示,成交單位為公屋祥華邨祥智樓B翼座中層B室,實用面積約490平方呎,裝修企理。據悉,新買家為原邨住客,白居二取證速上車,以298萬元購入單位,折合實用呎價約6,082元。

原業主2005年約20萬元購入上述單位,持貨近17年,賬面獲利278萬元,期內物業升約14倍。

樓市成交個案(7)屯門新圍苑「零議價」獲首置客450萬承接

祥益地產高級分行經理黃文樂表示,日前屯門居屋新圍苑錄得一宗區內首置客的買賣成交個案,原業主於2016年以約365萬(自由市場價)購入單位,是次轉手帳面獲利約85萬。

黃氏稱,上述所錄成交單位為E座高層2室,實用面積554呎,三房兩廳,日前獲區內首置客垂青。該買家鍾情單位附設企理裝修,加上客廳及房間均擁開揚景觀,雖然業主未有提供議價空間,但上述買家有感單位合乎心水,遂便決定以450萬(自由市場價)購入上址作自住之用,以實用面積計算平均呎價為8123元,屬市場價成交。

樓市成交個案(8)馬鞍山中心2房零議價600萬沽

中原地產馬鞍山迎海御峰8分行資深區域營業經理胡耀祖表示,臨近新年,市況向好,增加買家入市信心,馬鞍山區本月至今暫錄約80宗二手成交,馬鞍山中心本月暫錄4宗成交,屋苑最新錄2座高層B室易手,單位建築面積492平方呎,實用面積364平方呎,2房間隔,開價約600萬元,零議價易手,實用平均呎價16484元。

中原胡耀祖指,新買家為用家,據了解,原業主於2010年以240萬元購入單位,持貨約13年,是次易手賬面獲利約360萬元離場,單位期內升值約150%。

樓市成交個案(9)元朗尚悅515萬零議價沽出

中原地產元朗副區域營業經理王勤學表示,剛過去的周末元朗區共錄得 9宗成交,尚悅佔2宗,包括5座低層C室,實用面積443平方呎,去年8月開價630萬元,近期叫價已減至515萬元,業主見市況轉旺,企硬叫價,單位新近以零議價沽出,折合實用呎價11625元。原業主於2013年1月以395萬元一手入市,持貨10年沽出,帳面獲利120萬元,單位期內升值30%。

更多樓市走勢/樓市成交內容

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。