樓市走勢｜美聯黃建業：代理最壞時刻未過！復常須四盞綠燈全開

【樓市走勢2023】內地即將通關，香港樓市迎來好消息。美聯集團主席黃建業在回顧2022年時指出，地產代理行業正飽受「四高、四低」8大負面因素夾擊，面臨失業潮及吉舖潮，料香港樓市徹底復常，仍須等待中港全面通關、經濟復甦等「四盞綠燈」齊開通後才出現。

黃建業指出，2022年的代理行業正飽受「四高四低」的因素夾擊，分別是：

利淡因素之四高

疫情高峰：第五波疫情感染人數新高，收緊社交距離防疫措施，影響物業交投甚至一度停頓
息口高企：踏入加息週期，股債波動，打擊投資意欲
移民高峰：過去一年本港人口減少12萬人
租金高昂：業主減租幅度少，部份沒有減租，未能與代理行業共渡時艱

利淡因素之四低

成交低：受疫情、經濟、辣招及苛刻的按揭條款影響，香港整體物業註冊量「斷崖式」下跌創32年新低，住宅物業買賣成交量急跌約40%，有機會創自1996年以來的27年新低
金額低：整體物業註冊金額創6年新低
新盤低：一手成交量低，按年跌45%，全年不足萬宗
樓價低：創22年來最大年度跌幅，重返5年半前水平

樓市走勢2023｜地產代理行業爆發史上最激烈的「淘汰戰」

黃建業表示，受到「四高、四低」夾擊，地產代理面臨空前挑戰，行業爆發史上最激烈的「淘汰戰」，行內失業率飆升。美聯集團更因為中國大陸之業務受封城及其他與新型冠狀病毒疫情相關之措施，以及買家對預售未完工樓盤失去信心所導致之惡劣市場環境所影響，加上本港物業成交「斷崖式」急挫，而出現史無前例的重大虧損，唯有即時採取與同業一樣的減舖及讓前線員工自然流失等行動，力爭未來「化蝕為盈」。

樓市走勢2023｜香港樓市正處於「尋底期」

黃建業預期，香港樓市正處於「尋底期」，有待站穩陣腳找尋回升「支持點」，樓市復常料需時，主要原因是通關太遲，樓市早於2021年反彈時「透支繁榮期」的購買力，單靠「內需」難以長期支持高樓價及高成交，近期出現的高價商業物業以低價成交，以及「啟德」地王以「時光倒流價」批出，其實都反映本港樓市及代理行業皆未擺脫最壞時刻。

樓市走勢2023｜1月地產代理失業潮及吉舖將邁向高峰

緊接而至的農曆新年是傳統樓市淡季，料「年關難過」，2023年1月代理行業的失業潮及吉舖將邁向高峰，甚或繼續拖累其他地產相關行業，負資產上升甚至拖慢經濟復常。由於業主減租幅有限，預計租金將繼續高企，代理行業的生機，一是轉型發展數碼代理，大力發展線上業務；二是經濟及樓市復常。

樓市走勢2023｜香港樓市最大困境是資金不足

黃建業強調，住宅物業不止是用於自住的必須品，也是養老保值的投資產品，起跌既視乎供求，亦繫於資金流向。現時香港樓市最大困境是資金不足，多國央行正急速「收水」，息口持續上升，導致市場大量資金流向高息投資產品，例如定期存款及債券。

樓市走勢2023｜普遍買家仍然對後市缺乏信心

香港樓市「嚴重缺水」，因此成交「乾涸」。雖然近日市場湧現利好消息，刺激恒生指數由14,000點大幅反彈至迫近20,000點水平，但是未見資金大舉流向樓市，第四季至今的物業成交持續低迷，反映普遍買家仍然對後市缺乏信心。

樓市走勢2023｜農曆年後或現「小陽春」

黃建業相信，2023年初本港樓市交投料持續波動，農曆年後或會因購買力累積及新盤加快推售而出現「小陽春」。樓價將先「尋底橫行」，待站穩並找到有力的「支持點」後，才有機會慢慢重拾升軌。

樓市走勢2023｜香港樓市復常須「四盞綠燈」全開

如樓市價量要徹底復常，須亮起「四盞綠燈」，刺激資金回流買磚頭。該「四盞綠燈」包括：

第一盞綠燈：中港全面通關
第二盞綠燈：經濟復甦
第三盞綠燈：市民恢復前景信心
第四盞綠燈：息口見頂

樓市走勢2023｜2023樓市轉捩點：還看中港全面通關

黃建業表示，2023年首季極可能是本港樓市的轉捩點。四盞「綠燈」之中，中港通關已近，整體利好香港，但是對樓市的長遠影響，還看全面通關對提振經濟的作用。如經濟平穩向上，絕對會帶動樓市向好。

現時已有部份新香港人及「聰明錢」偷步入市「執筍盤」，預期本港樓市受到通關刺激，加上發展商重拾推盤步伐，成交會於農曆年後恢復一定暢旺，並帶動二手市場，出現「小陽春」，而且估計成交會較以往暢旺。

樓市走勢2023｜中港通關：令部份滯留國內的業主能夠來港放賣

惟須留意，中港通關既吸引國內人來港買樓，亦或令部份滯留國內的業主能夠來港放賣，以換取資金週轉，或抵銷通關部份動力，購買力消耗後未得補充，樓市或回歸沉寂，買賣雙方料觀望二月份《財政預算案》。

樓市走勢2023｜財政預算案是香港樓市另一重要關口

黃建業相信，《財政預算案》會是通關之外，香港樓市的另一重要關口，冀特區政府提出具體措施，加力吸引外商來港投資，加速經濟「疫後重生」。雖然特首李家超在首份《施政報告》中提出多項吸納人才來港政策，並於近期落實，但措施推出太遲，落後主要競爭對手，對經濟及樓市的刺激作用尚待發酵。

樓市走勢2023｜呼籲政府重新開放投資移民

黃建業呼籲政府重新開放投資移民，並縮減取得永久居民身份證的年期，由原來7年減至3年，又或提出更多稅務或居留優惠。樓市方面，撤辣刻不容緩，政府堅持樓價跌幅輕微絕非事實，應以更具前瞻性的眼光及數據領導市場，建議大力催谷經濟，立即減辣甚至撤辣，以助經濟加速復常。

樓市走勢2023｜建議500萬元或以下物業只付100元印花稅

具體建議包括：

放寬按揭措施，2,000萬元以下物業可借9成；
調高至500萬元或以下物業只需付100元印花稅，幫助更多上車人士；
將15%的新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty, NRSD)稅率回復至雙倍印花稅DSD，為市民換樓開方便之門。

樓市走勢2023｜樓價大幅直插實屬非常不健康

黃建業強調，樓價有起跌是常態，樓價大幅直插實屬非常不健康。樓市價量急跌拖累經濟，如果情況持續，將有更多地產代理失業，再多數以百計分行倒閉，勢必推高失業率及商舖空置率，令市面更蕭條，出現「萬舖空巷」情況！樓市與經濟唇齒相依，環環相扣，香港樓市瀕危，將衝擊GDP，經濟亦唇亡齒寒。

相反，如能招商引資或及時撤辣，不但有助振興經濟，更有提振市民信心，吸引他們留港建港。因此，《財政預算案》實關連到經濟前景及市民信心兩盞「綠燈」，希望特區政府好好利用此契機，加大力道救經濟，扭轉香港形勢。

樓市走勢2023｜息口成樓市轉勢重要訊號

至於息口走勢，黃建業認為美國加息的幅度及速度，屬於非可控因素，惟重要性更強，是正式全面通關後，反映樓市上落的重要訊號。一旦經濟改善，而且確認息口回落，資金將會由高息產品重投其他投資板塊，從而激活物業交投。因此，有意入市者可以密切留意息口走勢，一旦確認回落，即是香港樓市反彈時。

黃建業預期，如2023年四盞「綠燈」齊亮，香港樓市價量將回升。惟因為冰封過久，相信短期反彈力度有限，暫時難復往昔繁榮期。估計2023全年香港樓價或升5%。

樓市走勢2023｜短期內交投未復甦至高峰

成交方面，預計2023年一手成交將按年急升約7成半至1.6萬宗水平；同時帶動二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗的水平，升幅看似顯著，主要是基於「低基數效應」，相信短期內交投未復甦至高峰。

樓市走勢2023｜美聯黃建業：地產代理最壞時刻未過！樓市復常須「四盞綠燈」全開