港股分析｜長實中標啟德地皮｜專家：目標價50元

【港股分析】長江實業集團（1113.HK）成功以87.03億中標奪得啟德商住地皮，據地政總署公布，地皮樓面呎價約6,138元。美聯測量認為是次地價較市場預期低，更料地皮投資大發展受限。專家則預測長實股價至50元，薦農曆年前短炒攻略。

港股分析｜長實以87.03億元投得啟德地皮

長實是次成功投得的地皮為啟德第2A 區 4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤，按地政總署所示，是以87.03億元批出，樓面呎價約6,138元。該地料會用作建中小型住宅單位。

長江實業執行董事吳佳慶女士表示，對今次以相宜價錢投得啟德新區的大型地皮感到非常高興。

該項目地理條件優越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。

美聯測量師行董事林子彬表示，是次項目的地價遠較市場預期為低，樓面呎價已「時光倒流」至2014年啟德類近地皮的地價水平。

主要原因是今次批出的地皮雖然位處優越地段，但是發展有一定限制，令建築成本增加，投資規模料超過150億元，加上近月的投資氣氛影響，令出價變得更為審慎。

他續指出，是次推出的啟德地皮，面積約214,408平方呎，估計可建樓面面積約為1,417,963平方呎。他形容地皮位置不俗，鄰近港鐵宋皇臺站出口，交通方便，本身極具新發展區優勢。

可是項目規模龐大，樓面面積逾140多萬呎，項目須分3幅地塊發展，當中商業部分由地下街連貫，同時亦需興建政府社區設施，故料設計較複雜，發展成本有所增加，發展期亦會較長，投資規模料過150億元，加上近期市場氣氛影響，故在地價上反映。

直至今日（22日）中午收市，長實股價暫報48.1元，升2.34%。按日線圖而言，股價於過去一個月均相對平穩地於46-47元價位之間上落。

天恒資產管理首席投資官周梓霖表示，這地皮的利潤率相信不錯，預料未來應有盈利進帳故認為是次投地得宜。加上是次投地價錢屬於低於預期，認為長實的買地能力頗好。

股價方面，周梓霖認為長實未來股價未至於會大幅上升，但預料會至9月尾10月的位置，即大約50元。不過該目標價未必能夠於今年達成，或須至大約農曆新年時才有望達該目標價。

他續解釋，因應美國加息雖將近尾聲，但息口仍然偏高。所以地產股較難有巨大升幅，但至少可「守得著」。換言之即防守力不錯，但向上能力則相對有限。

美國加息雖影響著地產股發展，不過周梓霖指仍需視乎哪一類，當中如擁有較多商場的地產股則相對影響有限，加上看好通關因素利好消費額。

反而以賣樓為主的地產股則相對受影響，始終受息口影響。他預料至明年（2023年）第一季加完息，相關股或開始有改善趨勢。

投資攻略方面，周梓霖認為如果目前是持有長實股票的話，不用急於增持，除非擁有大量現金在手。至於沒有持貨者，大約47元入手亦是可以，但不要預期該股會有急升現象，又稱要有耐性。

編按：天恒資產管理旗下客戶持有長實

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