【港股分析】九龍倉置業是物業的投資者及營運商,擁有位處香港黃金地段的投資物業,香港物業總樓面面積為過千萬平方呎。旗艦物業為海港城及時代廣場,分別位於尖沙咀及銅鑼灣,都是香港的核心購物業,同時這兩個亦是香港的地標性物業。
- 持有香港物業:海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、香港美利酒店、荷里活廣場。
- 持有新加坡物業:會德豐廣場、Scotts Square商場。
九龍倉置業地產投資有限公司
WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED
- 股票代號:1997.HK
- 股息率:3.5%
- 市值:$1000億
- 業務類別:地產業
- 集團主席:吳天海
- 主要股東:會德豐有限公司(0020)(49.0%)
九龍倉置業5年業績
年度 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
收益(億) | 209 | 165 | 160 | 155 | 160 |
投資物業 公平值增減(億) |
79.9 | 80.7 | -57.9 | -140 | -22.0 |
盈利(億) | 172 | 180 | 39.3 | -78.5 | 43.9 |
每股盈利 | 5.67 | 5.94 | 1.29 | -2.59 | 1.45 |
每股股息 | 0.95 | 2.10 | 2.03 | 1.47 | 1.31 |
九龍倉置業黃金地段商場
九龍倉置業的主要業務是持有物業收租,持有一定長期優質的物業組合。物業均座落於香港最核心的購物區或商業區,有相當的價值,呎租甚高。由於海港城及時代廣場對其的貢獻最大,因此稍後會再講述。
- 會德豐大廈包括一座25層寫字樓,位於中環的甲級寫字樓,樓面面積約為215,000平方呎,是很優質的物業,在正常的經營環境,出租率一般達100%。當然,近年疫情對其有影響,但投資者要以長期的角度分析。
- 卡佛大廈,位於中環,樓高24層,包括商場及寫字樓,總面面積189,000平方呎,物業位置相當好。
- 荷里活廣場,位於鑽石山,位處兩條港鐵線中,位置亦很不錯,總面面積562,000平方呎,是九龍東其中一個重要的商場,平均實際呎租逾$100,出租率處95%以上。
以持有物業收租為核心業務
上述是九龍倉置業的主要物業組成,這企業以持有物業收租為核心業務。雖然業務本質穩定,但由於有發展物業的入賬數字,以及有「投資物業公平值增減」,因此大家見其營業額、盈利,都比較波動。若果只計核心的收租部分,這企業的收入及盈利都不差的,但近年就因為疫情因素,對其產生了中短期不利影響。
海港城是混合式發展項目
海港城是混合式發展項目,提供商場及寫字樓物業、服務式住宅、酒店及會所,位於於尖沙咀這個香港一線購物區,是香港其中一個最大的購物商場,更是香港其中一個地標,商場部分的可出租樓面面積1,286,000平方呎,寫字樓則有4,239,000平方呎。
整個海港城由多個物業組成:
海運大廈、海洋中心、九倉電訊中心、世界商業中心、環球金融中心、港威大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可見,這些都是有質素的物業,無論商場、寫字樓、酒店,都是行中高端路線,有相當的質素。
商場及寫字樓出租率處95%以上
以過往正常的經營環境計算,商場及寫字樓的出租率均處95%以上。由於地理上的位置理想,香港作為一個國際旅遊城市,海港城佔了有利的地理優勢,同時長遠的質素仍然正面。
九龍倉置業旗艦物業
時代廣場位於銅鑼灣,是香港核心的購物區,地庫直通銅鑼灣港鐵站,時代廣場是商場及寫字樓的混合式發展項目,與海港城一樣,是九龍倉置業的旗艦物業,貢獻相當多的收入。
時代廣場是優質資產
時代廣場設有16層商場,商場的可出租面積約531,000平方呎,另包括兩座分別為33層及26層高的寫字樓大廈,總樓面面積約為1,976,000平方呎。出租率處95%以上。由於地理及區份的優勢,時代廣絕對是優質資產,雖然香港經濟及旅遊業總會有波動,但長遠價值不會改變,租金收入仍會平穩向上。
保持資產增值
從上述資料可見,九龍倉置業持有的,都是優質甚高的物業,同時,會持續投入資源為物業增值,令物業長遠的價值保持向上。透過翻新、重新定位,又或內部擴充來持續提升資產價值。例如海運大廈增加了四層高新翼,於2017年開業,當中擁有約94,000平方呎的可出租面積。
租金收入增長對企業長遠有利
這些資產增值或物業改善工程,一般不需要重大的資本開支,因此不會對財務情況造成不利影響。而當中的好處,就是資產價值的持續提升,以及租金收入的增長,對企業長遠有利。
中國物業佔比不大
九龍倉置業的核心物業均在香港,部分在新加坡。中國都有一些物業的收入貢獻,於中國的投資物業全部由海港企業持有(九龍倉置業持有7成股權的附屬公司,上市編號:0051)。當中包括蘇州國際金融中心,這是一個商業綜合大樓(包括一間酒店-蘇州尼依格羅酒店),以子及常州馬哥孛羅酒店。物業總樓面面積約321,500平方米,估值約40億人民幣。
物業發展後主要會出售
同時,亦於中國發展多個物業,包括重慶寰宇天下、常州時代上院、蘇州時代上城、上海南站,其中兩個由海港企業的附屬公司持有,另外兩個分別透過海港企業的合營公司及聯營公司持有。但這些物業發展後主要會出售,並不會持有作長期收租。
同時,海港企業表示,並無其他中國的土地儲備作發展用途,亦不打算補充其土地儲備,因此,九龍倉置業可說不打算在中國有大進取的發展。
收入貢獻受旅遊業影響
海港城及時代廣場,為這企業提供了大部分的收入貢獻,這兩個商場是香港有代表性的地標,雖然當中的質素甚高,但就無可避免受旅遊業的影響。
近年受疾情影響,令香港遊客大減,對這企業造成不利影響,但這情況將會慢慢改善,隨著疫情最差時期過去,遊客會慢慢增加,這企業將會受惠,而現時的股價合理,正正出現投資值博率。
網購影響
長遠來說,電子商務可能對這企業旗下的商場受影響,若然人民的購物模式改變,當中租戶的業務就會有影響,最終對商場的租金受影響。電子商務近年快速發展,由於網上零售商的固定成本通常低於實體店,故網上零售商可能會以折扣價格出售相同的產品,長遠來說,對實體店造成影響。
「行商場」優勢是無可取代
這種消費模式影響有多大,這刻仍存有未知數,但影響會存在的。不過,對不少人及旅客來說,「行商場」是其中一種樂趣,而網上購物會較為目的性,因此,「行商場」有些優勢是無可取代的,這令九龍倉置業的物業,總會有一定的價值。
九龍倉置業投資策略
整體來說,九龍倉置業有一定的質素,當中的物業都是優質度高的類別。同時租金收入穩定,只要大環境正常,經濟不太差,租金長遠能平穩向上(但不會高速增長),但要留意,香港租金增長最快的年代已過,因此企業發展會平穩,但不是高增長,投資者不要對增長有太大期望。
香港短期租務市況或波動
另外,香港短期的租務市況,有機會波動,這因素都會令股價短期未必強,但投資者最重要睇長遠的情況。這企業與房託不同,雖然本質都是持有物業收租,但並沒有硬性規定這企業要將多少盈利作股息派息,因此,股息回報會存有不確定性,但企業在資金運用方面就有較大的自由度。
九龍倉置業股價未貴
現時由於疫情未完全減退,因此這股的股價未貴,處合理中下水平,當疫情進一步減退,這股會受惠。現價合理,可分注投資,長線持有。因此,投資者可以視這股為穩中求勝,這企業就算低風險者都適合投資,而股價大部分時間都處合理區,投資者基本上都可分注投資,長線持有就得,預期這企業能平穩增值。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票。上述文章只是企業分析,並不構成任何投資邀約,投資者在投資前,請自行花時間研究企業,才決定是否適合自己。)
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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。
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